立法局95-96年度第CB(2) 1137號文件
(此份會議紀錄的英文本業經當局審閱)
檔號：HB/C/11/95
地產代理
條例草案委員會
第六次
會議紀要
| 日 期 | ：一九九六年三月八日(星期五)
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| 時 間 | ：下午四時三十分
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| 地 點 | ：立法局大樓會議室B
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出席者：
鄭家富議員(主席)
周梁淑怡議員
何承天議員
夏佳理議員
陳偉業議員
李永達議員
李華明議員
涂謹申議員
陳鑑林議員
陳婉嫻議員
羅祥國議員
顏錦全議員
應邀出席者：
- 首席助理房屋司
- 蕭偉全先生
- 助理房屋司
- 杜巧賢女士
- 高級助理法律草擬專員
- 莫偉聲先生
列席者：
- 助理法律顧問(二)
- 鄭潔儀女士
- 條例草案審議委員會秘書
- 總主任(條例草案審議委員會)(三)
- 梁歐陽碧提女士
- 高級主任(條例草案審議委員會)(三)
- 戴燕萍小姐
內部討論
議員察悉秘書已按照上次會議席上所作決定，擬備條例草
案審議委員會工作計劃(已隨立法局95-96年度第HB672號文
件送交議員參閱)。在這方面，周梁淑怡議員質疑條例草案
審議委員會是否適宜深入討論該條例草案。鑑於條例草案
涵蓋範圍甚廣，可能會對地產代理業作出過多規管，她建
議議員先行商討各項原則問題，以及研究應否把若干規管
措施納入主體條例內。陳鑑林議員及何承天議員對此亦有
同感，他們表示條例草案的規管範圍或有需要收窄。
2.李永達議員及陳偉業議員對上述說法不以為然。他們指
出，各有關方面已同意以規管地產代理業的需要，作為條
例草案的主要原則，故條例草案審議委員會應避免重複爭
論此點。不過，條例草案審議委員會可研究各項富爭議性
的事宜，然後才開始深入討論每項條文。經商議後，議員
同意條例草案審議委員會應按照立法局參考資料摘要第4
至16段的次序商討各重要事項，以期就條例草案的整體方
針達成共識，讓當局作出回應。議員亦同意條例草案審議
委員會隨後商討重要事項時，可邀請當局代表出席會議並
在有需要時作出回應。
(當局代表獲邀加入會議進行討論。)
地產代理的定義
3.夏佳理議員提到立法局參考資料摘要第4段，該段述明地
產發展商及其職員如出售本身的物業，則不在地產代理的
定義範圍內。他指出以草案的草擬方式而言，有關條文未
必可達到此目的。此外，他要求當局研究不把出租本身物
業的地產發展商及代表其處理物業銷售事宜的附屬或獨立
公司納入地產代理的定義範圍內，在技術上是否可行。主
席亦要求當局解答地產發展商的職員會否受條例草案管限
此項問題。
4.陳偉業議員要求當局考慮附屬公司代表地產發展商處理
出售停車場或購物商場事宜的工作，應否納入「地產代理
工作」的定義範圍內。
5.李永達議員提及秘書擬備的有關各項條文的意見摘要(已
隨立法局95-96年度第HB790號文件送交議員參閱)，並建議
當局回應意見書內所載的各項問題和關注事項。蕭偉全先
生就此表示，當局未必能夠逐一回應意見書內所載各點。
不過，他答允作出書面答覆，綜述當局的整體立場。
發牌制度
6.周梁淑怡議員認為，雖然各有關方面均接受以發牌形式
規管地產代理業，但條例草案包含了過多發牌細則，而這
些細則應由地產代理監管局(以下簡稱「監管局」)訂明。
她認為條例草案應只訂立概括性的規管架構，讓監管局據
以行事。在這方面，何承天議員認為，以其他專門行業而
言，類似的註冊規定均已載入有關的主體條例中。涂謹申
議員對此亦有同感，他指出監管局已獲授權透過訂立規例
訂明各項運作及發牌細則。他又提到草案第21(3)條，該條
文僅規定監管局在決定任何人是否有資格領取營業員牌照
時，必須顧及所訂的各種情況。由此可見，監管局已獲賦
予足夠的酌情決定權。夏佳理議員就此表示，監管局亦可
訂立其他發牌條件。主席亦認為主體條例應訂有若干指引
，供監管局參照行事。在夏佳理議員建議下，主席要求當
局證實監管局是否可全權決定各項發牌條件。
7.夏佳理議員提到草案第16(1)(b)條，並要求當局訂定明確
的程序及過渡安排，列明任何人可否在獲發營業員牌照前
受僱擔任營業員。
8.周梁淑怡議員就草案第21(2)(b)(ii)條表示，監管局將須按
條例草案的規定，訂明發牌所需的學歷。然而，何承天議
員及涂謹申議員對此卻有不同看法。助理法律顧問(二)回
應時表示，她較贊同周梁淑怡議員的意見。李永達議員詢
問，若條例草案以其現時形式獲通過成為法例，監管局可
否訂明，在決定某人是否具備領取牌照的資格時，並無關
乎其學歷的規定。主席同意採納助理法律顧問(二)回應其
詢問時提出的建議，待當局於會後答覆李議員的查詢之後
才審議此點。
9.草案第27條和反對批出牌照有關，夏佳理議員就此要求
當局解釋，在其他法例中是否訂有類似條文。
地產代理監管局
10.夏佳理議員提到草案第6(2)(a)條，並質疑若監管局代表
第三者進行物業買賣，該局需否申領牌照。主席要求當局
察悉此項關乎監管局一般權力的疑問。
11.周梁淑怡議員認為地產代理並非專門行業，故業內代表
不應在監管局成員中佔多數席位。涂謹申議員亦有同感。
周梁淑怡議員又就此詢問當局有否制定任何預防措施，確
保監管局公開運作。蕭偉全先生應主席之邀解釋，條例草
案亦會對《防止賄賂條例》中有關公共機構的附表作出修
訂，以便把監管局列為公共機構之一。此外，根據草案第
10條，監管局成員須披露任何與該局工作有關的利害關係
。條例草案亦訂有其他條文，確保對監管局作出充分的制
衡，例如設有對監管局的決定提出上訴的途徑。雖然如此
，周梁淑怡議員仍認為當局應考慮在這方面作出更大改善
。
12.有關監管局的成員組合，何承天議員提到條例草案附表
第3(1)(c)(ii)(B)段，並質疑該條文的草擬方式未能把有關的
成員類別清楚反映出來。他又指出，「或在其他方面特別
適合獲委任為監管局的成員的人士」一語，可能會使總督
有權委任沒有地產代理工作知識的人士為B類別人士。因
此，此語應從上述條文中刪除，以反映草擬有關條文的目
的，在於使監管局成員中，有三分之一為業內人士，三分
之一為有關行業的人士，其餘則為社會人士。在助理法律
顧問(二)建議下，議員同意待當局對他們的意見作出回應
後，條例草案審議委員會即研究條文的適當草擬方法。在
此方面，羅祥國議員詢問當局會否考慮透過業內人士的選
舉，委任「A類別人士」。蕭偉全先生作出回應時表示，
當局將以個別形式委任「A類別人士」。雖然地產代理界
的業內團體數目眾多，但此等團體的成員數目各異，而目
前亦沒有任何團體能夠全面代表業內人士的意見。他表示
以個人而非業內團體代表的身分擔任監管局成員，是較為
恰當的做法。當局會在可行範圍內，確保獲委任人士來自
業內不同團體，使監管局達致均衡的成員組合。羅祥國議
員及周梁淑怡議員就此促請當局確保在監管局成員中，亦
有代表小型地產代理公司利益的人士。涂謹申議員則認為
，在條例草案恢復二讀辯論時，房屋司可作出承諾，確保
監管局成員比例均衡，足以代表規模不同的地產代理公司
的利益。然而，周梁淑怡議員堅決認為此項規定可在草案
條文中加以訂明。主席要求當局察悉議員的意見，並建議
在進行條例草案的逐條審議工作時研究此點。
13.李永達議員就草案第7條詢問，房屋司與監管局之間有
否任何明確界定的關係。蕭偉全先生回應時表示，監管局
須經房屋司批准始可制定規例。房屋司有責任確保監管局
執行的工作，與成立該局的原來目的相符。有關條文亦賦
權房屋司，如其認為公眾利益有此需要，則可就監管局執
行其職能方面，向監管局發出指示。如有需要，房屋司亦
可在可行範圍內盡快向監管局發出指示，讓該局據以行事
。涂謹申議員表示，讓房屋司擁有此等權力，實在事不尋
常。可是，蕭先生強調，在財政上自給的監管局可執行本
身的行政職能。除非公眾利益受到影響或監管局的行事方
式與其主要職能背道而馳，否則房屋司毋須發出上述指示
。主席就此表示，香港律師會認為條例草案並未賦予監管
局充分的自主權，他要求當局對此項意見作出回應。
14.議員察悉當局將要求立法局財務委員會批准撥款四千萬
元，供監管局支付其初步運作的開支。蕭先生回應夏佳理
議員所提詢問時，答允解釋監管局須動用四千萬元及聘用
23名職員執行其工作的理由。鑑於監管局的運作經費將來
自其所收取的牌照費用，周梁淑怡議員亦詢問條例草案應
否清楚訂明日後如何訂定牌照費用的款額。當局答允於稍
後向議員作出回覆。
地產代理的責任
15.夏佳理議員詢問，地產代理向客戶提供有關某一物業的
訂明資料此項責任，是否適用於包括尚未落成樓宇或土地
在內的任何物業。蕭偉全先生指出，草案第2條已述明「
物業」的定義，該定義的涵蓋範圍包括土地和尚未落成的
樓宇。不過，他會考慮議員的意見，研究需否在有關條文
中加入更詳盡的細則。周梁淑怡議員亦質疑，提供此等資
料一事關乎地產代理業的運作，當局應否在主體條例中予
以訂明。在這方面，涂謹申議員認為把基本的運作原則納
入主體條例的做法並不罕見。他建議當局除採取上述辦法
外，亦可以附表訂明此等要點，或將之列為業務守則。涂
議員又強調，條例草案規定地產代理提供的六項資料，在
物業交易方面皆屬基本和重要的資料，因此，他堅持須把
提供此等資料的做法列為法定規定，以保障消費者的利益
。然而，周梁淑怡議員表示，鑑於地產代理在集齊所有資
料方面遇有實際困難，當局應以循序漸進方式處理有關的
規定。
16.羅祥國議員承認在需要保障消費者利益的同時，避免對
地產代理業造成不利影響亦十分重要。他贊同採取較靈活
和循序漸進的方式，規定地產代理提供條例草案所訂明的
資料。
17.至於獲取物業資料方面，主席表示當局必須提供更多詳
細資料，例如中央資料庫的落成日期，以便有充分理據支
持當局把地產代理提供條例草案所規定資料的做法列為法
定規定。
18.夏佳理議員提到草案第37(1)(a)(v)條，並質疑為何地產
代理僅須在簽訂合約處置有關物業前，將與該物業有關的
每項要約通知賣方客戶。他認為此類運作細則不應納入條
例草案內。
19.鑑於賣方會委託超過一名地產代理出售其物業，夏佳理
議員又詢問當局曾否研究規定地產代理提供條例草案訂明
的資料所造成的財政影響。蕭偉全先生答允於稍後作出回
覆。
20.有關草案第38條規定的會計師報告，主席請當局留意部
分代表團體的意見。此等團體認為會計師報告應在六個月
而非三個月內提交，且只應呈報有關客戶帳目的資料。杜
巧賢女士回應時解釋，該項規定旨在確保每名持牌地產代
理均備有妥善而準確的帳目紀錄。她又請議員留意草案第
38(4)條，該條文授權監管局訂明須載於會計師報告內的資
料，以及給予地產代理豁免權，使之免受有關規定管限。
21.周梁淑怡議員認為任何機構均不應獲授權要求私人公司
提交帳目。涂謹申議員亦認為規定地產代理呈報客戶的帳
目資料，已足可保障消費者的利益。議員要求當局解釋規
定地產代理呈報公司帳目資料的理據。鑑於監管局大權在
握，但其成員卻非透過選舉獲得委任，主席要求當局解釋
為何應該把此等權力授予監管局。
22.周梁淑怡議員又提到草案內規定地產代理須將客戶的款
項存於獨立的銀行帳戶內，並詢問當局可否免卻地產代理
提交其銀行帳目報告此項規定。夏佳理議員提到一項相關
事宜，並質疑監管局是否有足夠人手悉數審核由約4 800名
地產代理提交的會計師報告。他認為具有調查權力的監管
局僅在有需要時才要求地產代理提交此分報告，方屬較恰
當之舉。蕭偉全先生答允考慮議員在這方面的意見。
23.夏佳理議員提及草案第39(3)條，該條文授權監管局將有
關持牌地產代理帳目的資料轉交刑事檢控專員。他認為當
局有需要就此訂立保密條文。涂謹申議員同意周梁淑怡議
員的意見，認為有關方面僅可在非常有限的情況下援引該
條文。議員要求當局察悉上述關注事項。
24.在周梁淑怡議員建議下，議員同意條例草案審議委員會
應討論地產代理業對調查及紀律制裁方面(草案第IV部)所
表達的關注事項。
日後會議的日期
25.條例草案審議委員會將舉行兩次會議，商討立法局參考
資料摘要所載的其餘事項及當局所作出的回應，該兩次會
議的舉行日期及時間為：
- 一九九六年三月十八日(星期一)上午八時三
十分；及
- 一九九六年三月十九日(星期二)下午四時三
十分。
26.議事完畢，會議於下午六時三十五分結束。
立法局秘書處
一九九六年三月十六日
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