立法局CB(1)123/96-97號文件
(此份會議紀要業經當局審閱)
檔 號:CB1/BC/45/95


新界土地交換權利(贖回)
條例草案委員會
會議紀要

日  期:一九九六年七月十九日(星期五)
時  間:上午十時四十五分
地  點:立法局大樓會議室B

出席委員 :

    黃偉賢議員(主席)
    夏佳理議員
    陳偉業議員
    張炳良議員
    劉漢銓議員
    顏錦全議員

缺席委員:

    黃錢其濂議員

出席公職人員:

首席助理規劃環境地政司
祁能賢先生
首席政府地政監督(專業事務)
毛燦明先生
高級助理法律草擬專員(署理)
陳子敏女士

列席秘書:

總主任(1)1
梁慶儀小姐
高級主任(1)2
鄧曾藹琪女士

列席職員:

高級助理法律顧問
李裕生先生
助理法律顧問3
馮秀娟小姐



I. 選舉主席

黃偉賢議員當選為條例草案委員會主席。

II. 與當局會晤

2. 夏佳理議員作利益申報,表明現時他在法律上正代表 四個發展商處理關於贖回甲/乙種換地權益書的事宜。 劉漢銓議員表示,作為一名律師,他可能會獲聘,處理 涉及贖回甲/乙種換地權益書的個案。

3. 祈能賢先生應主席所請,解釋新界土地交換權利(贖
回)條例草案(以下簡稱「條例草案」)的背景。新界土地 交換權利,一般稱為甲/乙種換地權益書,於一九六零 年至一九八三年期間發給土地被徵用作發展用途的新界 地主。當局於一九八三年停止發出甲/乙種換地權益書, 因為越來越難以兌現此方面的承諾。當局估計約共有6.75
公頃的土地交換權利或相等建築用地尚未處理。經過多 年後,大部分尚未處理的換地權利均由主要地產發展商 囊括,其中4.68公頃的相等建築用地,即佔尚未處理部
份的70%,由四個發展商所持有。政府一直希望能盡快
贖回所有尚未處理的甲/乙種換地權益書。當局將在一 九九六/九七年度的批地計劃內提供足夠用地,以應付
此等尚未行使的換地權利。然而,餘下的2.07公頃建築
用地的業權恐怕難以追查。政府不可能繼續提供土地以 贖回餘下無法追查的換地權利承諾,此等承諾涉及的土 地很可能是面積細小的。條例草案的目的是透過訂明剩 餘的甲/乙種換地權益書在某日期的價值,同時確保預 留足夠資金來支付贖回換地權益書時須付的款項及利息,
藉此提供一個方法,以處理此種情況。

4. 議員關注到,此項建議會令贖回價值與現時的土地價
格脫鈎。他們認為,現時贖回甲/乙種換地權益書的貨 幣化價值,已遠遠低於市場上的土地價格,而根據貨幣 價值定出贖回款項的數額亦不公平。有關人士何時行使 土地交換權利,本來並無任何時間限制。若制定條例草 案,會剝奪甲/乙種換地權益書持有人現時可享有的各 種贖回選擇。條例草案一經生效,持有人只能接受當局 以現金贖回土地的方式,再無其他選擇。

5. 當局代表回應時提出下列各點:

  1. 與甲/乙種換地權益書有關的價值可分三種, 分別是面值、貨幣化價值,以及市場上的交 易價值。當局建議按貨幣化價值贖回甲/乙 種換地權益書。選擇貨幣化價值,原因是這 種價值是根據各類土地的平均價值而釐定的。 貨幣化價值確立已久,每年均修訂兩次。人 們在接納貨幣化價值方面,從未出現任何問 題。既然政府並無責任提供某一特定類別的 土地,因此參照可反映最新土地價格的貨幣
    化價值是公平的。

  2. 當局認為,將贖回價值與土地價格脫鈎是合
    理的。倘貨幣化價值繼續與土地價格掛鈎,
    由公帑承擔的此方面的債務便須視乎市場上 土地價格的波動而定,因而變得無法釐定評 估。只有透過訂明貨幣化價值在某日期的價 值,當局才能知悉財務責任究竟有多大,從
    而作出明智的財務策劃。

  3. 以往只有極少甲/乙種換地權益書持有人接 受當局以現金贖回土地的方式,因為甲/乙 種換地權益書均以高出許多的價格進行交易。 然而,很多甲/乙種換地權益書經已在根據 貨幣化制度進行的土地交易中贖回,以代替 以現金贖回土地。有關紀錄顯示,一九八五 至八六年度、一九九零至九一年度及一九九 五至九六年度的交回土地權益價值分別為7
    億5,800萬元、4億6,500萬元及300萬元。

  4. 多年來,當局讓甲/乙種換地權益書持有人 選擇以交回土地權利的方式換取土地,今年 是他們可以採用這種方式的最後機會。當局 不打算終絕甲/乙種換地權益書持有人的權 利,只希望以其他方式取代贖回土地的現有 安排,因為此種安排已不再切實可行。條例 草案並無違反人權法案。根據條例草案,贖 回土地並無時間限制。自擬議法例生效日期 至付款日期間,任何應付的贖回款項均應附
    帶利息計算。

  5. 當局在五年多前已計劃終止土地交換權利制 度,但卻無法做到,原因是發展商有見於土 地價格上升,均不願交回他們的甲/乙種換 地權益書。當局不時知會中方有關贖回土地 工作的進展,中方並無施加任何壓力,要求 加快有關過程,當局亦沒有把現時的建議提 交中英聯合聯絡小組討論。當局認為,現在 是為此事劃下界限的適當時機,因而提出條 例草案。應議員要求,當局將提供有關計算 貨幣化價值方程式的資料,並就甲/乙種換 地權益書的面值、貨幣化價值及交易價值作
    一比較。

6. 至於此項建議在財政方面的影響,祈能賢先生估計,
兌現餘下2.07公頃的土地權利須耗資約20億元,實際
數目則視乎仍未處理的土地交換權利的相等建築用地數 目,以及最新的貨幣化價值而定。祈能賢先生強調當局 不打算將條例草案應用於全部共6.75公頃尚未處理交換
權利的土地上,因為大部分權利均由四個發展商持有, 並且會在一九九六至九七年度的批地計劃中透過提供土 地而贖回。當局正與發展商磋商,估計當條例通過成為 法例時,該4.68頃由四個發展商持有而尚未處理交換權
利的土地,將會獲得處理。

7. 一位議員對當局透過立法手段,單方面更改合約條款
帶來的影響表示關注,並問及是否有性質類似的個案先 例。祈能賢先生表示,當局不會輕易採用立法手段改變 合約訂明的責任,但在這宗個案中,卻有實際理由需要 這樣做。至於是否有先例可援,祈能賢先生表示,根據 《城市規劃條例》(第131章)更改的發展密度規則,曾令
批地情況有所改變。陳子敏女士表示,以往曾有因徵用 土地興建大型基建項目而必須更改已批出官契條款的個
案。

8. 至於倘不制定條例草案而可能造成的後果,祈能賢先 生表示,這樣做會令此事停滯不前,因為要當局繼續騰 出土地作贖回土地權益之用,根本並不切實可行。甲/ 乙種換地權益書持有人屆時可能別無其他選擇,須按面 值交回他們持有的甲/乙種換地權益書,這樣便不公平
了。

9. 部分議員關注到,甲/乙種換地權益書持有人可能在 條例草案制定前,沒有足夠時間為換地而將所持有的土 地合併。一位議員建議,應讓持有人可在某一時限內(例 如三至五年)將土地合併。祈能賢先生表示,當局會在本 年內進行一次公開投標,投標廣告會在香港及海外刊登, 當中會清楚說明錯過投標的後果。當局尚未決定條例草 案的生效日期。在生效日或該日後,各種贖回土地的方 式將不再存在。當局會考慮有關在條例草案生效前提供
一段較長時間的建議。

草案第3條

10. 關於是否需要這條條文,祈能賢先生解釋,納入這 條條文的目的,是避免可能會在其他土地交易中引起任
何混亂或反對。

草案第7條

11. 議員質疑指定贖回款項及利息須由基本工程儲備基 金支付的理由。他們關注到,資本賬務的改變會對可供 動用的基金數額造成影響。祈能賢先生答應與財政科澄 清,以研究是否需要另外撥出一筆指定款項作贖回土地
權益之用。

草案第8條

12. 祈能賢先生表示,這條條文是確保當局繳付贖回款 項前,可核證甲/乙種換地權益書的擁有權。若對甲/ 乙種換地權益書是否真確存疑,當局會查核土地註冊處 所記錄的其他擁有權證據。應議員要求,當局會提供一 份關於接納甲/乙種換地權益書的規定及現行程序的參
考文件。

13. 由於並無確立甲/乙種換地權益書擁有權的法律程 序,議員關注到當局如何處理爭相申索的個案。議員又 質疑第(1)(c)款關於彌償書的條文是否必要。祈能賢先生 及陳女士解釋,第(1)(c)款旨在保障當局不會付出雙重款 項,以及確保倘出現錯誤付款時,可向申索人追討退款 及要求賠償損失。目前,若出現爭相申索的個案,法庭 會決定換地權益書的擁有權誰屬。雖然土地業權的爭執 是由土地審裁處裁決,但甲/乙種換地權益書引起的紛 爭卻是由法庭頒布命令解決。條例草案並無訂立就甲/ 乙種換地權益書的申索提出上訴的條文,因為現行機制
已可處理此事。

14. 關於彌償書的條文,祈能賢先生表示,當局在收地 的個案中,要求取得彌償書是慣常的做法。贖回甲/乙 種換地權益書及收地的主要分別,是前者處理土地權利, 而後者則是處理實際存在的土地。雖然付款程序略有不 同,但在兩種情況下,當局在付款前均須確定擁有權誰 屬。當局會證實,根據現時的做法,甲/乙種換地權益 書持有人是否需就當局錯付款項的情況,簽立一份以政 府為受益人的彌償書,以及當局曾否向不應付款予他們
的人士追討退款。

第11條

15. 議員對確保申索人接獲當局送達的通知的方法表示 關注。陳女士澄清,第11條關乎通知的條文特別訂明, 在法例生效後向提出申索的申索人送達通知。至於在法 例生效前找尋及追查甲/乙種換地權益書持有人去向的 方法為何,陳女士表示,當局很可能會訴諸行政手段, 例如刊登廣告,以及按最後獲悉的持有人地址致函持有
人。

16. 議員商定下次會議將於一九九六年十月七日上午十
時四十五分舉行。

17. 會議在下午十二時十五分結束。


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