FCR(96-97)50

財務委員會討論文件
一九九六年七月十九日

基本工程儲備基金
總目701-土地徵用

自置居所津貼

請各委員批准修訂有關住宅樓宇業主在其樓宇受到收地影響
時領取自置居所津貼的資格準則。



問題

收地影響的住宅樓宇業主現時獲發的自置居所津貼,實在過
於慷概。

建議

2.我們建議根據下文第11段所載的修訂準則,規定自置居所
津貼一般只限發給那些居於受收地影響住宅樓宇內的業主
(即自住業主),而每一名業主通常只可領取一個住宅物業的
津貼。

理由

3.自置居所津貼乃一種特惠津貼,是繼現時根據多條與收地
和清拆有關的條例而發放的法定補償之外,再額外發放的現
金津貼。發放自置居所津貼的目的,是讓個別自置居所的業
主能夠在被收回單位的鄰近地點,購買另一個面積相若的單
位。發給申領人的自置居所津貼額,是重置單位的樓價與申
領人名下被收回樓宇所得法定補償之間的差額。藉着發放這
項津貼,我們可確保受影響的業主不會因收樓而喪失自置的
居所。

4.根據目前的做法,無論被收回的住宅樓宇是空置、出租或
由業主自住,其業主均可獲發自置居所津貼。此外,我們在
發放這項津貼時,並沒有規定收樓前須擁有物業的時間,而
對於在同一次收樓計劃中,擁有超過一個受影響單位的業主
可獲發放津貼的次數,亦沒有限制。

非自住業主

5.目前,我們是根據所收回樓宇的十足公開市值來發放法定
補償。已出租樓宇的補償金額通常較沒有出租的樓宇為低。
由於已出租樓宇的法定補償金額較低,故所得的自置居所津
貼額便相應較高,結果造成一種不正常的現象,就是出租物
業的業主獲發放的自置居所津貼,竟比自住業主為高。就發
放自置居所津貼的原意而言,這種情況並不公平。

6.投資業主(不論其單位是出租或空置)與自住業主不同之處
,在於前者在收樓後無須另購單位作為居所。收樓對他們
的影響,大概只是要將資金重新投資。實際上,這些業主
會將收樓後安置現有租戶的責任轉嫁給政府;而他們甚少
要另購單位去安置受影響的租戶。因此,不在其單位居住
的業主(非自住業主),實沒有理由獲發專為保障自置居所
而設的自置居所津貼。

投機者濫取津貼的情況

7.另有投機者利用現行的規則,藉購置物業來申領自置居所
津貼,因而從中取利。在最近一次涉及馬頭角綜合發展區的
收地計劃中,我們發現有五個單位是在收地公告刊登憲報後
才購入。在這次清拆安排中,我們所發放的自置居所津貼額
一般如下 -

(a) 重置單位的樓價每平方米43,000元
(b) 法定補償
(所收回單位的市值)
每平方米11,000元
(c) 應發放的
自置居所津貼
[(a)-(b)]
每平方米32,000元

投機者可透過購入馬頭角等地區的「殘破」物業而謀取暴利
。我們認為自置居所津貼的受益人,應只限於那些確實需要
重置單位來居住的人士。

多重津貼

8.現行規則訂明所有受影響的業主均可獲發自置居所津貼1
因而導致擁有超過一個物業的業主可同時獲發多份津貼 。
我們認為每名自住業主只可獲發一個住宅物業的自置居所
津貼,但下文第11段(f)項所述的特殊情況,則屬例外。

9.為阻遏投機者從中取利,自置居所津貼一般只應發給那些
早在收地公告刊登憲報前已入住有關樓宇的自住業主。這項
限制亦有助阻止無良的業主在接獲收樓通知後,藉着中止租
約繼而遷入單位(但入住期甚短)等手段,來符合自住業主的
準則,從而索取自置居所津貼。

估計重置單位樓價的基準

10.目前,我們會按照同一地區內面積與所收回樓宇相若的
全新樓宇,來估計重置單位的樓價。不過,由於所收回的
樓宇通常屬於較舊式的物業,而且破陋不堪,故計算自置
居所津貼時,只要參照區內頗新而面積相若的重置單位樓
價便可,實無須以全新的樓宇來計算。

自置居所津貼的發放準則

11.為確保公帑運用得當,我們認為須將領取自置居所津貼
的資格準則收緊如下 -

  1. 自置居所津貼一般只應發給自住業主;

  2. 我們須採用附件所載的指引,來確定自置居所津
    貼的申領人是否自住業主;

  3. 在收地公告刊登憲報的日期前並非自住業主的人
    士,應無資格領取自置居所津貼,儘管該業主在
    收地公告刊登憲報後取得業權,並遷入該物業居
    住,也不符合資格。不過,任何人士若在收地公
    告刊登憲報前已簽妥買賣合約,及後並完成交易
    ,得到或遷入交吉單位作為其唯一居所,則應被
    視為自住業主,有資格領取自置居所津貼;

  4. 任何人士若在收地公告刊登憲報時擁有受影響的
    物業但並無入住,則在下述情況下也可被視為自
    住業主 -
    1. 在收地公告刊登憲報時,被收回的樓宇
      是該名人士當時在香港所擁有的唯一物
      業;及

    2. 該名人士目前是因工作關係(例如調任海
      外)而住在其他地方,或正居於其僱主提
      供的宿舍或利用僱主提供的租屋津貼來
      租住樓宇2
  5. 我們應規定每名自住業主一般只可獲發一個住宅
    物業的自置居所津貼;

  6. 如業主能證明在收地公告刊登憲報前,其名下其
    他被收回的物業乃由其直系家屬,即子女、父母
    或受供養的兄弟姊妹所居住,則可獲發多份津貼
  7. 我們計算自置居所津貼時,應以同區一個與所收
    回樓宇面積相若的重置單位為根據,而不應以全
    新的樓宇來計算;及

  8. 如根據下文第14段所述的法例,或任何其他法例
    (包括日後制定的法例)收回自住業主的住宅樓宇
    ,並按第14段所述的方法來計算其應得的法定補
    償,則我們應向有關的自住業主發放自置居所津
    貼。

上訴渠道

12.申訴專員最近曾調查一宗有關收回馬頭角物業的投訴,並
極力主張設立上訴渠道。我們現建議,如地政總署署長認為
有關業主沒有資格領取自置居所津貼,而業主不服這項決定
,則可於三個月內,向規劃環境地政司提出上訴。規劃環境
地政司在收到上訴通知書後,會展開聆訊或考慮雙方的申述
,最後決定上訴人是否符合領取自置居所津貼的資格。如業
主認為地政總署署長或規劃環境地政司在作出決定時行政失
當,以致他遭受不公平對待,則可循現時的途徑,向申訴專
員提出投訴。

財政影響

13.上述更改領取自置居所津貼資格的建議,將會減低收地及
清拆計劃的土地徵用費用。由於我們在現階段並不知道日後
的收地計劃會有多少業主及自住業主受到影響,因此無法準
確地估計在採用了建議的準則後會減低的開支數額。但以下
的數字可作為參考:倘若我們採納這些建議,估計在過往三
個財政年度所支付的3億7,000萬元自置居所津貼中,約有2億
3,000萬元可以省回。

背景資料

14.政府根據某些條例(例如收回官地條例、地下鐵路(收回土
地及有關規定)條例、道路(工程、使用及補償)條例及水污染
管制(污水收集)規例),收回住宅樓宇時,會發放法定補償。
我們在考慮過有關樓宇現時的用途及狀況,包括是否出租等
因素後,會按照該物業的十足市值來評定補償的數額。我們
最初於一九七九年清拆荃灣西樓角來興建地下鐵路時,發現
有需要發放自置居所津貼。

15.一九八一年十月二十八日,各委員批准一項適用於所有
收地及清拆計劃的特惠補償方案,其中包括四項特惠津貼
,計有自置居所津貼、額外資本利息津貼、置業雜費津貼
及租金津貼。有關自置居所津貼的安排,財務委員會注意
到所有住宅樓宇的業主均會獲發自置居所津貼,但他們必
須出示另購新單位的證明。一九九零年五月一日,總督會
同行政局曾討論在實施自置居所津貼政策方面所出現的不
正常現象;並在考慮多項改善自置居所津貼制度的建議後
,決定向所有合資格的申領人發放自置居所津貼;而業主
無須另購一個單位也有資格申領自置居所津貼。這項安排
的目的,是要解決部分受影響業主抱怨因要在鄰近地區重
置一個單位才有資格領取自置居所津貼,以致遇到實際困
難的問題,以及因要重估每宗個案實際應付的自置居所津
貼而致延誤發放津貼的情況。我們已於一九九零年五月九
日發出一份立法局參考資料摘要,將這些更改自置居所津
貼制度的建議通知立法局。

16.一九九六年六月四月,總督會同行政局通過上文第11段
所建議有關發放自置居所津貼的資格準則。

17.我們已於一九九六年六月二十五日,向立法局規劃地政
及工程事務委員會簡介這些建議。

1--在馬頭角的收地計劃中,共有23宗獲發多份自置居所津貼的個案。
2--在一些個案中,業主有合理原因在某段期間不居於其主要居所,或住在僱主提供的樓宇時,購置物
業作日後用途(例如退休後居住)。如這些業主因此而未能得到自置居所津貼,則會對其造成困難。

規劃環境地政科
一九九六年七月


FCR(96-97)50附件

在收回住宅樓宇時發放
自置居所津貼的準則

在一般情況下,如果被收回的住宅樓宇業主是自住業主,則
可獲發自置居所津貼。在決定一名業主是否自住業主時,乃
以下列指引為依據 -

  1. 自住業主是那些將受影響的物業作為唯一居所
    的人士。

  2. 並非居於受影響物業的業主,在下述情況下也
    可被視為自住業主 -
    1. 有關樓宇為其直系家屬(即子女、父母或
      受供養的兄弟姊妹)的唯一居所;

    2. 直系家屬並非根據有關物業的任何租約
      而佔用該物業;及

    3. 住戶在香港並無其他物業。

  3. 物業的機構業主在下述情況下可被視為自住業
    主 -
    1. 物業由有關機構的大股東或大股東的直
      系家屬用作唯一居所;

    2. 上述股東或其直系家屬並非根據有關物
      業的任何租約而佔用該物業;及

    3. 住戶在香港並無其他物業。

  4. 任何人士若在收地公告刊登憲報時擁有受影響
    的物業但並無入住,則在下述情況下也可被視
    為自住業主 -
    1. 在收地公告刊登憲報時,被收回的樓宇
      是該名人士當時在香港所擁有的唯一物
      業;及

    2. 該名人士目前是因工作關係(例如調任海
      外)而住在其他地方,或正居於其僱主提
      供的宿舍或利用僱主提供的租屋津貼來
      租住樓宇(1)

  5. 當業主佔用部分物業作為其唯一居所,而另一
    部分則由其他人租住時,該名業主可被視為樓
    宇內由他自住部分的自住業主,因他佔用該處
    作為自住居所。

  6. 任何人士若在收地公告刊登憲報前已簽妥買賣
    合約,及後並完成交易,得到或已遷入交吉單
    位作為其唯一居所,則可被視為自住業主。

2.在一般情況下,每名業主只可獲發一個住宅物業的自置居
所津貼。不過,如業主能證明其餘的物業乃由其直系家屬所
居住,則可獲發多份津貼。

(1)在一些個案中,業主有合理原因在某段期間不居於其主要居所,或住在僱主提供的樓宇時,購置
物業作日後用途(例如退休後居住)。如這些業主因此而未能得到自置居所津貼,則會對其造成困難。


Last Updated on 1 December 1998