5. 議員要求當局闡釋一九九五／九六財政年度批予外界顧問公司的維修及改善工程，以及參考文件第6段所述的周全保養系統。他們又詢問可否將維修資料電腦系統與周全保養系統連繫起來。湯永成先生告知席上各人，房屋委員會一九九六年三月會議上，已通過採取全新及更以市民為本的方針執行周全保養系統，藉以改善維修服務。業經改善的周全保養系統已在25個選定須進行大型維修工程的公共租住屋邨實施，有關的互助委員會將事先接獲進行維修計劃的通知，有關住戶亦會獲發概述所涉工程的小冊子。在工程展開之前，當局會先行抽出多個住戶作為實例，以展示進行改善工程所得的效果。在工程進行期間亦會設立電話熱線服務，用作接收投訴及為住戶安排預約時間。當局會向住戶進行滿意程度調查，藉此評估承辦商的表現。當局會鼓勵表現理想的承辦商提出更多建議，以提高服務質素，且會把此等建議
納入日後的維修合約中。

6. 至於維修資料電腦系統，湯先生解釋，該系統乃為處理小型維修工程而設。在該系統下，住戶提出的修葺要求須經維修管制程序處理，由每個屋邨的住戶服務助理填寫維修記錄及認收該項要求。住戶服務助理會透過維修資料電腦系統與有關的承辦商預約施工時間。在此等安排下，房屋署可監察承辦商的工作進度，並即時回答任何有關工程進展的查詢。自實施該系統以來，日常的維修服務已大有改善。

將公共屋邨的管理工作交由外界承辦

(立法局95-96年度第CB(1)1337號文件附錄III)

7. 華賢仕先生強調，管理私營化計劃旨在按照一九九五年政策大綱中所作承諾，改善公共租住屋邨的管理質素。陳銳麟先生補充，在居屋苑使用物業管理公司的服務，證實可有效地達到提供質素更佳服務及達致經濟效益的目的。根據房屋署最近所作的調查，在由物業管理公司管理的居屋苑中，住戶對屋苑管理的滿意程度高達63％。
比起房屋署管理的居屋苑，上述居屋苑的直接管理開支較低，主要原因在於物業管理公司在員工調配方面較具彈性，且具備有關的專業及技術知識，其統屬架構較為簡單，員工的間接費用也較低。把公共租住屋邨管理工作中若干範疇如清潔及保安服務交由外界承辦，將可每月節省8,100萬元，在日積月累之下，更可減省15 000個
職位。自一九九六年年初以來，當局已在明德邨、興東邨及平田邨這些選定的租住屋邨推行把管理工作交由外界承辦的試驗計劃，至目前為止，屋邨住戶及經理的反應均屬滿意。把管理工作交由外界承辦的做法，預計共可節省逾1,000萬元。陳先生補充，在試驗期屆滿後，當局會評估物業管理公司的表現、成本效益、住戶的接受程度及員工的反應等事項，從而密切監察及檢討有關計劃。房屋署會視乎檢討結果，把聘用物業管理公司的
做法擴展至所有新建的公共租住屋邨。

8. 對於管理私營化計劃如擴展至新近重建的屋邨，將對
1 700名公共租住屋邨管理人員有何影響，特別是對技工及工人的影響，議員表示關注。他們要求當局澄清有關工會對此事的反應，並認為有需要制訂全面的計劃，透過再培訓、重新調派往其他部門或受聘於物業管理公司等安排，協助員工適應轉變。陳先生澄清，由於所涉的物業管理公司未必有能力承擔現時由房屋署負責的所有職務，因此，全面實施該計劃以涵蓋所有新屋邨的做法未必可行。至於工會對該計劃的反應，陳先生承認自委聘物業管理公司後，屋邨管理人員的角色將由直接進行管理工作轉為監察工作表現及執行規例。儘管當局有意藉自然流失逐步遣散多出的人手，但陳先生強調，在進行管理私營化的過程中，並不會導致任何屋邨管理人員失業。此外，在評估該計劃時，員工的關注事項是首要考慮的因素。當局已多次向有關的屋宇事務助理職員工會闡明其立場，其中三個工會曾表達其對該計劃的關注。陳先生補充，房屋署會邀請新加坡的專家來港，在下次房屋事務會議就管理私營化計劃作經驗交流。他邀請對此感興趣的議員出席該次會議。

9. 議員就試驗計劃下的物業管理公司及公共租住屋邨其他承辦商的評核準則提出查詢，陳先生就此表示，每一物業管理公司均須向房屋署提交每週管理報告，以便進行監察。在評估該計劃時，亦會同時考慮物業管理公司在管理居屋苑方面的經驗，並徵詢屋邨管理諮詢委員會的意見。對於屋邨管理諮詢委員會擔當的角色，陳先生表示，這些委員會是就屋邨管理事務向房屋署提供意見的諮詢組織。表現欠佳的承辦商將須受到各種懲罰，例
如罰款、中止合約或免除職務。

10. 部分議員憂慮居於由物業管理公司管理的屋邨的住戶，較諸由房屋署管理的屋邨的住戶，將須繳交更高的租金，情況一如公共租住屋邨的私營停車場。為解決此問題，議員認為有需要將管理費與租金分開處理。陳先生澄清，支付予承辦商的管理費由房屋署承擔，因此不會對租金水平構成影響。他強調住戶的負擔能力及相類屋邨的租值，將仍屬釐訂租金水平的最重要考慮因素。至於房屋署可否採用物業管理公司以市民為本的服務方針，恢復為所有公共租住屋邨提供管理服務，陳先生表示，由物業管理公司承擔管理工作的做法，已有實例證明具有更符合經濟效益及可提供優質服務的優點。此外，物業管理公司在員工調派方面亦較房屋署享有更大的彈性。華賢仕先生強調，除節省開支外，把管理工作交由外界承辦的目的亦在於提高管理質素。況且，將管理工作交由外界承辦，只是改善屋邨管理服務質素的方法之一，當局亦在考慮採取其他改善措施。

在公共屋邨安裝保安設施

(立法局95-96年度第CB(1)1337號文件附錄IV)

11. 議員查詢公共租住屋邨護衛員的職務，並詢問有否使用工作日誌記錄訪客的活動。他們又詢問在為期三年的加強保安計劃的各階段工程中，將分別包括哪些屋邨。馮浩棠先生表示，保安服務合約內已列明護衛員的全部職務，他答允提供有關的職責說明，供議員參閱。至於使用工作日誌一事，馮先生答允考慮議員的意見，但他表示公共租住屋邨的保安控制室已備存訪客紀錄，只是該份紀錄並未如工作日誌般詳盡。

(會後補註：

保安服務合約內所列的護衛員職務一覽
載於附錄。)

IV. 涉及物業銷售的訛騙案

與當局舉行會議

(立法局95-96年度第CB(1)1337號文件附錄V)

12. 祁能賢先生應主席所請，告知議員在過去五年來，為警方所知的物業訛騙案有13宗，其中三宗是於今年接獲的舉報。雖然上述數字與同期接近750 000宗物業
交易相比之下只屬小數目，但警方已加緊進行宣傳，讓市民對此等物業訛騙案及常用的訛騙手法有所認識。當局已將物業訛騙案的詳細資料，尤其是使用偽造的香港身分證犯案的情況，分別送交香港律師會及香港銀行公會，使其對此類騙案的性質有所警惕。祁能賢先生補充，自加強採取預防措施以來，即再無發生此類訛騙案。

13. 在回應議員時，鍾曉鵬先生表示該13宗報稱被訛騙的案件均涉及使用偽造身分證。其中五宗個案的犯案者在收取準買家的首期訂金後逃去無蹤；七宗個案的犯案者向另一財務機構申請轉按貸款；另有一宗個案的犯案者則在公司董事名單內成功加入一個虛構的名字，然後從財務機構取得轉按貸款。議員要求獲取有關此等個案的參考文件，何樂懷先生就此表示，由於部分案件的調查工作尚未完成，基於個案尚未結束的理由，當局不能提供上述文件。至於核證香港身分證的問題，何樂懷先生表示，香港身分證的真偽通常可透過人民入境事務處(以下簡稱「入境處」)的電話熱線予以核實，然而，倘偽造的身分證質素優良，則可能需由專家核實方可鑑別其真偽。當局已分別向香港律師會及香港銀行公會發出識別偽造香港身分證的指引。議員認為把需要專門知識執行的職責轉嫁至上述兩個組織的會員身上，是不合理的做法。何樂懷先生回應時強調，公眾人士在這方面如有任何疑問，可隨時向警方或入境處求助。

14. 部分議員認為除香港身分證外，在進行物業交易時應同時使用其他身分證明文件，以免發生物業訛騙案。他們詢問警方有否在該13宗訛騙案中發現任何漏洞，鍾先生表示警方並未發覺現行法例及法律程序存有任何漏洞，讓任何人可冒認物業業主或策劃在物業契約方面進行訛騙，雖然如此，他們仍會研究如何預防同類訛騙
案再次發生。

15. 一位議員建議採取下列額外措施：

任何人均可根據與《個人資料(私隱)條例》有關的實務守則，向政府部門包括入境處申請發放個人資料，因此，物業賣家／買家可要求其本身或對方的代表律師向入境處索取有關資料，
以供核實之用；及
銀行應告知買家在進行物業交易時加倍小心，當局亦應要求銀行嚴格遵守必須核實資料的規定，尤其是涉及贖回按揭物業的交易。

主席要求當局跟進議員的建議。

與香港律師會舉行會議

16. 梁雲生先生應主席所請，告知議員就物業交易查核香港身分證的做法，是在一九六五年一宗物業訛騙案揭發後採取的。香港律師會其後於一九六六年及一九九零年發出通告，提醒其會員必須執行此項規定。自最近再次發生物業訛騙案後，香港律師會已著手研究多項防範措施的可行性，這些措施包括：除香港身分證外，要求新客戶提供額外的身分證明文件，例如護照；要求物業代理公司扣起首期訂金，直至備妥及核實所有業權契約的正本後，才發予物業業主；以及由警方講解如何識別偽造的香港身分證。有關方面亦會提醒財務機構在接獲有效的身分證明文件後才可發放業權契約的正本，以及在接獲公司新任董事提出的轉按貸款申請時，必須事先徵求該公司的現任董事的准許。梁先生強調，該會仍在就此等措施與有關的物業代理組織及財務機構進行商討，
尚未作出最終的決定。

17. 議員感到公司註冊處對公司轉換董事一事監管不足，並認為有需要將有關事宜轉交立法局財經事務委員會跟進。議員又詢問律師如未能查證身分證明文件的真偽，需否就有關事項負責。祁能賢先生表示，有關的顧客可循民事程序控告該名律師疏忽。梁先生補充，一宗法院尚未作出裁決而與此有關的案件，可作為日後類似個案的有用參考。至於可否設立保險計劃，使顧客不致在物業訛騙案中蒙受損失，梁先生答允考慮議員的意見。梁先生應議員所請，同意在有關建議落實後，提交載列建議詳情的文件，以供參考。

18. 議員大致上支持香港律師會提出有關打擊物業訛騙行為的建議，但他們認為各有關方面包括香港銀行公會及當局必須同心協力，防止類似的物業訛騙案再次發生。此外，財務機構在確證出售物業的業主時必須格外審慎。

V. 《維護公屋資源的合理分配》諮詢文件
入息及資產審查

(立法局95-96年度第CB(1)1337號文件附錄VI)

19. 華賢仕先生告知議員，公屋住戶擁有私人住宅物業問題專責小組已研究立法局議員提出的意見，以及公眾人士在《維護公屋資源的合理分配》諮詢工作中提出的意見。專責小組已對原來有關申報資產規定的建議作出若干修改，經修改後的建議已獲房屋委員會通過，並將於短期內提交行政局，以徵求該局的批准。

20. 議員促請當局將立法局議案辯論的詳細資料及收集所得的公眾意見同時提交行政局。

21. 議事完畢，會議於下午四時四十分結束。

Last Updated on 20 August 1998

立法局房屋事務委員會 會議紀要

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