4. 首席助理規劃環境地政司解釋《中英聯合聲明》(《聯
合聲明》)附件三明確地不包括短期租約及特殊用途契約，因此政府當局在考慮該等契約應否予以續期時，將視乎個別情況而定。批出年期不超過7年的短期租約在期滿時，當局將根據個別情況處理其續期問題。獲當局批出短期租約的承租人無須繳付地價，但當局會徵收每年租金。另一方面，特殊用途契約的共同特點，就是包含永久禁止轉讓的條款。根據《新界土地契約(續期)條例》
(第150章)，特殊用途契約包括包含永久禁止轉讓條款的契約，以及以特殊用途批出而不附帶永久禁止轉讓條款的其他28份契約。教堂、墳場、公用事業及汽油站的契約，就是此等契約的其中若干例子。與短期租約一樣，當局會根據特殊用途契約的個別情況考慮是否予以續期。首席助理規劃環境地政司補充，此等契約中，絕大部分
已獲得續期。

5. 在回應一名議員的問題時，差餉物業估價署副署長表示，不得轉讓條款及契約的條款通常不會對應課差餉租值有任何影響，因為應課差餉租值是按年評估的。除了其用途為汽油站的特殊契約外(此等契約不會獲得續期，但會在繳付地價後簽訂新契約)，契約續期是無須繳付地價的。與新批租契一樣，特殊用途契約會包括一項條文，列明須繳付相等於租出土地的不時的應課差餉租值3%的地租。差餉物業估價署助理署長補充，徵收相等於租出土地的不時的應課差餉租值3%的地租並非一項新安排。此外，根據《官契條例》(第40章)，獲得續期的土地亦須繳付相等於應課差餉租值3%的每年租金。

6. 部分議員認為由於若干特殊用途契約是以優待條件批出，倘政府當局把此等契約與其他契約一視同仁，同樣徵收相等於應課差餉租值3%的地租，就等如當局的政策有所改變。此外，《聯合聲明》第二段並不適用於短期租約及特殊用途契約，議員對向政府繳納地租的責任應否適用於此等契約之上深表懷疑。首席助理規劃環境地政司在回應時表示，《聯合聲明》附件三只是不包括短期租約及特殊用途契約在集體續期之列，但卻沒有豁免該等契約繳付地租。議員對當局的解釋並不信服，並指出附件三並無明確規定向短期租約及特殊用途契約徵收地租。副民事檢察專員澄清，附件三並無硬性規定當局必須向特殊用途契約徵收相等於租出土地的不時的應課差餉租值3%的地租。首席助理規劃環境地政司表示，雖然如此，當局認為倘向部分契約徵收相等於租出土地的不時的應課差餉租值3%的地租，卻不向其他契約徵收地租，將導致不一致的情況。有關向所有續期契約(包括特殊用途契約)徵收相等於應課差餉租值3%的地租一事曾在中英土地委員會進行討論，該委員會亦已同意此一安排。
而且，教堂不一定位於受特殊用途契約規限的土地，而大多數附帶規定須繳付相等於應課差餉租值3%的地租的
特殊用途契約(包括教堂的租契在內)均已告簽立。

7. 鑑於《聯合聲明》附件三並無硬性規定政府須向短期租約及特殊用途契約徵收相等於租出土地的不時的應課差餉租值3%的地租，而條例草案的用意，在於執行《聯合聲明》附件三的條文，部分議員堅持政府當局不應改變現行政策，向特殊用途契約徵收相等於應課差餉租值
3%的地租。另一方面，顏錦全議員則對豁免特殊用途契
約繳付地租表示有所保留。

8. 在議員的要求下，政府當局同意以書面提供有關理據，說明因何向以優待條件批出的特殊用途契約徵收相等於應課差餉租值3%的地租，並會告知此一措施是否表示現
行政策有所改變。

草案第6(7)條

9. 議員察悉當局擬修訂草案第6(7)條的措辭，致令即使租約包含禁止從根據該協議須繳付的租金中抵銷所欠款項的概括規定，草案第6(7)條仍然適用。

有關空置土地的應課差餉租值評估及徵
收差餉的問題

10. 關於向豁免評估差餉的契約評估其應課差餉租值的原因，政府當局的代表表示，需要評估其應課差餉租值，以便徵收地租。《差餉條例》(第116章)的第7(2)條並無訂明當局不得對此等契約進行應課差餉租值的評估。所有物業單位均有其應課差餉租值。不論物業單位曾否接受差餉評估或繳付差餉，亦不論是否空置或被佔用，該物業單位必定有其 "應課差餉租值"。

11. 鑑於現時並無有關評估空置土地的應課差餉租值及徵收差餉的判例法，議員對當局的釋義表示懷疑。副民事檢察專員在回應時表示，缺乏判例法顯示無人認為值得在法庭上質疑當局就《差餉條例》第7(2)條所作的釋
義。

12. 議員不滿意當局所提出的解釋，並要求政府當局提供有關理據，說明因何在《差餉條例》下獲得豁免差餉評估的物業單位，卻須在此條例草案下進行差餉評估，並被定出應課差餉租值以便徵收地租，以及分列估計從不同契約(如特殊用途契約，及根據《差餉條例》(第116
章)無須接受差餉評估及／或繳付差餉的契約)徵收地租
所得的收入。

13. 至於政府當局會否向在續期當日應課差餉租值為零的物業單位徵收地租，當局的代表表示，在此等情況下，
該物業單位無須繳付地租。但如因重建，該物業單位的應課差餉租值高於最低應課差餉租值的款額，當局將會徵收相等於應課差餉租值3%的地租。

在評估各類土地在發展或重建之前、之後及期間的應課差餉租值採用不同方法
的理由

14. 首席助理規劃環境地政司解釋在評估不同類別土地的應課差餉租值時所採用的各種方法如下：

未經發展土地：現存若干此類地段如貨櫃貯存地盤仍未有實際用途，當局會根據此等土
地的實際用途作出估價；
重建用地：應課差餉租值將為先前在有關土地上的樓宇所繳付的應課差餉租值總數(即最
後確定的應課差餉租值)；及
發展用地：當局將徵收該等用地巿值的5%作
為應課差餉租值。

15. 首席助理規劃環境地政司強調，當局雖可採用(c)方法評估重建用地的應課差餉租值，但對發展商而言，此
擧可能會製造不明朗因素，因為他們要把應課差餉租值計算在其發展計劃內。此外，亦很可能會就土地的實際應課差餉租值引起紛爭。在大多數的情況下，上述安排只適用於發展／重建期間的2至3年內。因此，當局認為評估重建用地，採用最後確定的應課差餉租值會較為適
當。

16. 主席關注倘若重建需要一段頗長時間，此一安排會否對土地業權人不公平。首席助理規劃環境地政司在回應時表示，只有在重建用地空置多年的極少數情況下，應課差餉租值才會同時為最後確定的租值，這是由於當局不打算鼓勵土地業權人把土地空置一段長時間。

17. 一名議員預期，倘該重建用地為先前有眾多業主的私人住宅屋邨，採用(b)方法將會在執行時遇上不少困難。他建議當局應考慮採用比最後確定的應課差餉租值更妥
善的其他方法。

Last Updated on 4 December 1998

地租(評估及徵收)條例草案委員會 會議紀要

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