臨立會CB(1)11號文件
(此份會議紀要業經政府當局審閱並經主席核正)
檔 號：CB1/BC/8/96
地租(評估及徵收)條例草案委員會
會議紀要
| 日 期： | 1997年3月13日(星期四)
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| 時 間： | 下午4時30分
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| 地 點： | 立法局大樓會議室B
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出席委員：
陳偉業議員(主席)
夏佳理議員
楊孝華議員
劉漢銓議員
吳靄儀議員
顏錦全議員
缺席委員：
出席公職人員：
- 首席助理規劃環境地政司
- 祁能賢先生
- 助理規劃環境地政司
- 李忠善先生
- 差餉物業估價署副署長
- 黃振韶先生
- 差餉物業估價署助理署長
- 許賢富先生
- 政府地政監督(產業管理)
- 白潤林先生
- 律政署高級助理法律草擬專員
- 陳子敏女士
- 律政署副民事檢察專員
- 歐禮義先生
- 地政總署副首席律師／法律諮詢及田土轉易處
- 羅弼信先生
列席秘書：
- 總主任(1)1
- 梁慶儀小姐
列席職員：- 助理法律顧問1
- 黃思敏小姐
- 高級主任(1)2
- 郭汝霖先生
I.通過會議紀要
1997年1月30日會議的紀要獲得確認通過。
II. 續議事項
(立法局CB(1)1092/96-97號文件)
對以優惠地價批出的特殊用途的契約徵收應課
差餉租值3%的地租的理由
2. 應主席的要求，首席助理規劃環境地政司向議員簡述
該份文件。他表示，《聯合聲明》附件三第三款訂明，
須對《聯合聲明》生效後的新批土地契約徵收地租。該
等新批土地契約，包括以優惠地價批出的特殊用途的租
契。所以，如不對獲得續期的特殊用途的租契徵收地租
，便不符有關規定。事實上，教堂及墳場的應課差餉租
值及其應繳交的地租遠較商業大廈為少。
3. 議員並不接受政府當局的解釋，並表示《聯合聲明》
附件三第二款應如此詮釋：短期租約及特殊用途契約在
續期時無須繳交地租。
將估計徵收地租可得的收入按租契類別列出的
分項數字
4. 差餉物業估價署助理署長解釋，並沒有將估計徵收地
租可得的收入按租契類別列出的分項數 字。政府當局只
能估計供公眾用作宗教崇拜的處所及農地應繳交的地租
數額為何。供公眾用作宗教崇拜的地方可分兩類：
- 龐大、屬獨立式的具特殊用途的教堂和廟宇等。
此等教堂和廟宇均獲豁免評估差餉；及
- 建於住宅／商業大廈內的經改建的教堂和廟宇等
。此等教堂和廟宇均獲豁免繳交差餉。
估計向所有供公眾用作宗教崇拜的處所徵收地租每年可
得的總收入約為 1,500 萬元。至於農地方面，估計在每
100 000個地段的土地中，只有20 000個地段須每年每一
地段平均須繳交 220 元。所以每年可得的總收入會不足
500萬元，即相等於徵收地租所需的行政費用。
5.議員認為，向供公眾用作宗教崇拜的處所和農地的承
租人徵收地租，並不合乎成本效益。
為徵收地租而按條例草案所訂，對該等根據
《差餉條例》獲豁免評估差餉的物業單位確
定其應課差餉租值的法律依據
6. 首席助理規劃環境地政司澄清，應課差餉租值的定義
適用於所有類別的物業單位，包括那些獲豁免評估或繳
交差餉的物業單位。《差餉條例》第36條列出這些獲豁
免的類別；第 (1)、(2)及(3) 款訂明獲豁免評估及繳交差
餉的物業單位；第(3A)款則授權差餉物業估價署署長確
定這些物業單位的應課差餉租值。
7. 對於第36(1)條所用“評估”一詞與第36(3A)條所用“
確定”一詞兩者的差異，差餉物業估價署副署長回應表
示兩詞涵義相同。此一觀點與《差餉條例》第 7 條所訂
明的計算應課差餉租值的公式一致。議員認為，如情況
確是如此，則獲豁免評估差餉的物業單位，亦應獲豁免
確定其應課差餉租值及繳交地租。
草案第36條 ─ 就僭建構築物等要求繳交地租等
的法律效力
8. 首席助理規劃環境地政司解釋，第36條的作用是避免
產生任何誤會，以免本身或非所涉土地的承租人以為可
藉繳交地租而與政府形成批租人與承租人的關係。
9. 地政總署副首席律師／法律諮詢及田土轉易處進一步
解釋，引入此條文是為了保障政府和承租人雙方的利益。
10. 雖然議員明白政府當局對該條文的解釋，但不能接受
任何授權政府向僭建構築物的佔有人徵收地租的明訂條
文。
11.助理法律顧問1將會研究後證實，刪除第36條究竟是
否會出現政府當局所指的後果。
III. 逐條研究條例草案條文
12.議員繼而逐條研究條例草案條文。
草案第38條 ─ 對租契等的凌駕
13. 首席助理規劃環境地政司解釋，此條文旨在消除任
何適用租契與條例草案之間關乎地租及應課差餉租值
的不一致之處，做法是以條例草案凌駕於該適用租契
。出現不一致的情況，原因是批地的工作是由地政總
署署長管理，而徵收地租的卻是差餉物業估價署署長
。擧例來說，地租一般是如標準的租契所訂每年繳交
1次，但條例草案卻訂明是每季繳交1次的。
14.議員認為，此條文以概括的方式草擬，實難以全面
確定其效力。此外，究竟政府當局應否以立法方式更
改合約條款，亦令人不無疑問。議員要求政府當局提
供被視為不一致而須予凌駕的租契條件的確切資料。
政府當局繼而提交1份關於此議題的文件(立法局CB
(1)1092/96-97號文件)，議員對此進行詳細商議。
議項1 ─ 繳交地租
15.議員並無提出反對。
議項2 ─ 應課差餉租值
16.差餉物業估價署副署長解釋，《差餉條例》為估價目
的而訂定確定應課差餉租值的條文，而條例草案則為了
徵租目的而訂定相同的條文。儘管差餉物業估價署並無
為估價目的而對未發展地區訂定確定其應課差餉租值的
條文，但條例草案卻授權差餉物業估價署為徵收地租而
這樣做。
議項3 ─ 地租登記冊及臨時估價的生效日期，更正、
修改或更改應課差餉租值
17.關於標準批地條件與條例草案條文在臨時估價生效日
期上的差異，差餉物業估價署副署長解釋，根據前者，
就僅適用於新建物業的生效日期而言，對住宅物業單位
來說，為有關文件，如完成規定事項證明書的發出日期
起計第90日起；對非住宅物業單位來說，則為第180日起
或該物業單位被佔用日起，以較早者為準。根據條例草
案，對大部分適用租契來說，地租須於1997年6月28日起
繳交。對新批地段來說，生效日期則為 1997 年7月1日，
但對在此日期後批出的新建物業來說，標準批地條件內
所訂的原則將適用。
議項4 ─ 部分位於租出土地的物業單位的應課差餉
租值
18.差餉物業估價署助理署長指出，標準批地條件為部分
位於須繳交地租的土地的物業單位分攤應課差餉租值訂
有條文。條例草案採納相同的原則，但差餉物業估價署
署長如認為在特殊的個案中採用已訂的確定原則有欠公
允的話，他可採用其他方式決定應課差餉租值。無論如
何，公眾人士是可以對差餉物業估價署署長的決定提出
上訴的。
議項5 ─名義上的應課差餉租值
19.差餉物業估價署副署長表示，條例草案將授權差餉物
業估價署署長對該等在差餉登記冊中沒有應課差餉租值
的物業單位，評估其應課差餉租值。
議項6 ─ 基於拆卸或法庭／政府命令而刪除應課差
餉租值
20.差餉物業估價署副署長向議員簡介，為徵收已拆卸的
物業單位的地租，條例草訂有條文，規定採用最後確定
的應課差餉租值計算，直至新的樓宇建成為止。即使要
用10年來發展一塊土地，此一方法仍然適用。土地在進
行發展時，不會有臨時估價。
21. 主席詢問，土地擁有人可否要求用土地補價的5%，
以取替採用最後確定的應課差餉租值。差餉物業估價署
副署長回應，表示不可以。他補充，土地補價的 5% 一
般較最後確定的應課差餉租值為高。不論拆卸樓宇的理
由為何，均會採用最後確定的應課差餉租值。對於新批
而並無最後確定的應課差餉租值的地段，會以資本價值
的5%作為其應課差餉租值。
議項7 ─ 部分被新建樓宇取代的物業單位
22. 差餉物業估價署副署長解釋，條例草案授予差餉物
業估價署署長酌情權，可以決定某物業單位尚未被新建
樓宇取代的部分的應課差餉租值。此等權力在標準批地
條件中是屬於地政總署署長的。
議項8 ─ 繳交租金計至元位
23. 議員察悉，根據標準批地條件，按年繳交的租金會調
高為4的倍數，但根據條例草案，按季繳交的租金則會計
算至元位，並將差額結轉入下一期間。
議項9 ─ 地租的徵收
24. 議員察悉，差餉物業估價署署長或會發出1份差餉及
地租合併通知書。標準批地條件中對徵收差餉及地租亦
訂有相同的彈性處理方式。
議項10 ─ 要求繳交地租
25.議員察悉，根據條例草案，差餉物業估價署署長可要
求承租人或須繳交差餉的人士繳交地租。根據標準批地
條件，差餉徵收人只可要求承租人繳交地租。
26.議員建議政府當局在條例草案附表中列明上述被凌駕
的條文。政府當局答應考慮。
草案第39條 ─ 已交回的申報表用作證據
27.差餉物業估價署副署長表示，已交回的申報表在法庭
上會獲接納為證據。他答應提供1份申報表的副本，供議
員參閱。
草案第40條 ─ 虛假或不確的陳述
28. 政府當局回應一名議員提問時證實，在交回的報表中
提供明知虛假的資料是屬於犯罪。然而，迄今政府當局
從未作出此等檢控行動。議員建議刪除此條文。差餉物
業估價署副署長回應表示，政府當局認為有需要保留此
等權力，儘管此等權力以往未被行使過。
草案第41條 ─ 拒絕提供資料和作出妨礙
29.雖然議員同意，任何人拒絕向差餉物業估價署署長提
供所需的資料是屬於犯罪，但他們對於第 4(a) 款所訂，
任何人因疏忽沒有向差餉物業估價署署長提供所需的資
料而可能被檢控，則有所保留。政府當局答應檢討此一
條文。
草案第42條 ─ 就損失的收入而作出額外處罰
30.關於差餉物業估價署署長可否對逾期繳款徵收額外租
金，首席助理規劃環境地政司回應表示，除可徵收附加
費外，條例草案並無賦予差餉物業估價署署長徵收額外
租金的權力。
草案第43條 ─ 犯罪後6年內可作出申訴
31. 此條文訂明，就本條例草案所訂明的罪行而作出的申
訴，可在罪行發生後6年內提出。議員認為時間過長，並
建議將其縮短至6個月，以符合《裁判官條例》(第227章)
第26條的規定。助理法律顧問1表示，如這樣做，便無需
訂定此一條文。首席助理規劃環境地政司答應考慮議員
的建議。
草案第44條 ─ 定罪後的臨時估價
32.差餉物業估價署副署長表示，此條文使差餉物業估價
署署長可對任何基於不確資料而作錯誤估價的物業單位
，重新評估其應課差餉租值。新的應課差餉租值由定罪
的翌日起生效。
草案第45條 ─ 送達通知書等的方式
33. 關於送達通知書的方式是否包括電子郵件，差餉物
業估價署副署長回答表示不包括。
草案第46條 ─ 誤稱
34.議員認為此條賦予差餉物業估價署署長過大權力，
使其可更正由他發出的文件中的資料。他們認為差餉
物業估價署署長的修正權力應只限於因意外／無心之
失所造成的錯誤。主席表示，應將此等修正告知受影
響的人士。政府當局答應檢討此一條文的草擬方式。
草案第47條 ─ 大法官等並不喪失資格
35.議員認為，無需就大法官基於共同利益不會喪失其
資格而訂立明訂條文。政府當局答應檢討是否必要訂
定此一條文。
草案第48條 ─ 通知書簽署的有效性
36.關於草擬此一條文的理由為何，差餉物業估價署副
署長解釋，由於通知書數量之巨，差餉物業估價署署
長不可能在每張通知書上均親自簽署。所以，有必要
對印有差餉物業估價署署長姓名的表格，藉此條文賦
予其法律效力。
37.議員擔心，印有差餉物業估價署署長的文件可能會
被濫用於其他用途上。律政署高級助理法律草擬專員
答應重新草擬此條，以使任何印有署長等姓名而非由
其簽署的申報表、聲明書等不會失去其有效性，只要
該等姓名是獲差餉物業估價署署長授權所印的。
IV. 內部討論
特殊用途的租契
38.議員對《聯合聲明》附件三第二款的詮釋與政府當
局有所不同。議員認為，如政府對先前以優惠地價批
出的特殊用途的租契徵收其應課差餉租值3%的地租，
便形同改變現行的政策。他們認為條例草案不應適用
於在《聯合聲明》生效前批出但仍未續期的特殊用途
租契。
39.關於該等已獲續期並有明訂條文訂明須繳交地租的
特殊用途租契，議員認為以立法方式來更改合約條款
是不合適的。有關人士可循民事法律行動來解決問題。
豁免評估差餉的物業單位
40. 考慮過助理法律顧問1的意見後，議員建議，為使
根據《差餉條例》第36條獲豁免評估差餉的物業單位
繳交地租，其應課差餉租值應訂為低於最少的應課差
餉租值。
草案第36條 ─ 就僭建構築物等要求繳交地租
等的法律效力
41.議員認為，此一條文會把向非法構築物不合理地徵
收地租的做法合法化，故此建議刪除此條。
42.議員同意於下次會議討論規例的擬稿。
43.會議於下午7時結束。
臨時立法會秘書處
1997年7月7日
Last Updated on 4 December 1998
