立法局CB(1)815/96-97號文件
(此份會議紀要業經當局審閱)
檔 號：CB1/BC/8/96
地租(評估及徵收)
條例草案委員會
會議紀要
| 日 期： | 一九九七年一月十四日(星期二)
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| 時 間： | 上午十時四十五分
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| 地 點： | 立法局大樓會議室B
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出席委員：
陳偉業議員(主席)
夏佳理議員
涂謹申議員
羅祥國議員
吳靄儀議員
陳鑑林議員
缺席委員：
出席公職人員：
- 副規劃環境地政司
- 麥振芳先生
- 助理規劃環境地政司
- 李忠善先生
- 署理差餉物業估價署署長
- 黃振韶先生
- 差餉物業估價署助理署長
- 許賢富先生
- 政府地政監督(產業管理)
- 白潤林先生
- 律政署高級助理法律草擬專員
- 屈信朋先生
列席秘書：
- 總主任(1)1
- 梁慶儀小姐
列席職員：
- 助理法律顧問1
- 黃思敏小姐
- 高級主任(1)2
- 鄧曾藹琪女士
I.選舉主席
陳偉業議員獲選為條例草案委員會主席。
II.與當局會晤
2.應主席的邀請，副規劃環境地政司向議員簡介地租(評估
及徵收)條例草案(「條例草案」)的要點。簡而言之，條例
草案旨在實施《中英聯合聲明》(「聯合聲明」)附件三訂
明就若干租契徵收地租的條文。《聯合聲明》明確規定在
以下情況須徵收地租：
- 由一九九七年六月二十八日起，就位於新界
，包括新九龍(界限街以北的地區)的租契須
徵收地租；這些租契若未根據《新界土地契
約(續期)條例》(第150章)而續期至二零四七
年六月三十日，將於一九九七年六月二十七
日期滿；
- 續期之日起，就位於市區(界限街以南的地區)
、將於一九九七年六月三十日前期滿但沒有
續期權的租契須徵收地租；這些租契大部分
(自《聯合聲明》生效之後)已獲續期；及
- 由一九九七年七月一日起，就自《聯合聲明
》生效之後批出的租契須徵收地租。
此等按年繳交的地租相當於租出土地的應課差餉租值3%，
而地租的金額亦會不時隨著應課差餉租值的改變而作出調
整。條例草案對評估方法、收取和繳納地租的方式予以整
理及標準化，盡量使繳費簡便快捷。約有950 000個物業單
位有繳交地租的法律責任。這些物業單位當中，約有60%
為小型住宅單位，面積在70平方米以下，每月須繳交的地
租少於200元；另有6%屬中型單位，面積介乎70至100平方
米之間，每個月須繳付約500元。此外，尚有4%屬大型住
宅單位，面積超逾100平方米，每月須繳付約1,200元。差
餉物業估價署(「估價署」)將負責評估及徵收地租。此項
安排在行政上有方便之處，因為估價署一直以來均負責向
物業佔用人徵收差餉，而佔用人須為該等物業繳付地租。
地租登記冊的內容包括需要繳付地租的物業單位的地址或
名稱，以及此等物業單位的應課差餉租值，而此一登記冊
是由差餉物業估價署署長(「估價署長」)所擬備，並可供
公眾查閱。對地租登記冊內的應課差餉租值提出建議、反
對、修改或上訴，有關的條文與《差餉條例》(第116章)內
的條文相類似。副規劃環境地政司希望研究條例草案的工
作能迅速完成，以便當局可及時進行籌備工作；根據《聯
合聲明》的規定，在一九九七年六月二十八日起開始徵收
地租。
3.就提出條例草案的需要，當局的代表解釋如下：
- 條例草案的用意在於提供機制，讓當局根據
《聯合聲明》附件三的規定，就若干須繳付
地租的租契，評估及徵收其地租。除規定繳
款的安排外，條例草案亦就保存地租登記冊
及上訴的條文作出規定。
- 雖然《新界土地契約(續期)條例》中亦有一
項賦權條文，使當局可以就評估及徵收地租
制訂法例，但該條文只適用於新界的租契，
因此有需要提出適用於上述所有租契的條例
草案。在不同種類的租契中評估及徵收地稅
，必須採取一致和標準的方法進行，這是非
常重要的。土地發展委員會曾討論過條例草
案。
繳交地租的法律責任
4.有關條例草案中就無須繳付差餉的物業單位評核應課差
餉租值的條文，議員關注到在條例草案通過後此等物業是
否須繳交差餉。署理差餉物業估價署署長(署理估價署長)
解釋，根據《差餉條例》豁免繳交差餉的物業單位將可繼
續獲得豁免。此等物業包括農地、教堂及廟宇等。不過，
除非此等物業(即若干由原居村民及祖及堂所擁有的物業)
根據條例草案第4條獲得豁免，否則仍須繳交地租。如有
關的鄉村土地並非由原居村民全部擁有，則繳交地租的法
律責任的豁免將不適用。應議員的要求，當局答應提供一
個對照表，就《差餉條例》中豁免繳交差餉的情況，與條
例草案中豁免繳交地租的情況作一比較。
應課差餉租值的評估方法
5.至於如何評估若干無須繳交差餉但被用作違例用途或建
有僭建構築物的農地的應課差餉租值，差餉物業估價署助
理署長(助理估價署長)解釋，估價署是根據所看見的物業
作出的面積估價，而不會查究其用途的合法地位。在評估
土地的應課差餉租值時，當局是按以其面積與用途，並與
類似物業的租值比較作為釐定的準則。當局同意向議員列
擧實例，解釋將如何按農地的不同用途評估其應課差餉租
值。
6.議員並對政府向僭建構築物徵收地租表示關注，因為此
擧可能令人以為政府默許該等僭建物的合法地位。助理估
價署長解釋，條例草案第36條訂明政府向該物業單位索取
或追討地租，並不賦予其佔用該物業單位的合法權限，亦
不賦予其對該物業單位任何形式的法定業權。在評估應課
差餉租值時，估價署會接受構築物及其用途的現時狀況。
如有人對有關違例用途或僭建構築物作出指控，估價署將
會把個案交由有關政府部門處理。
7.一位議員對條例草案內應課差餉租值的定義有否充分反
映《差餉條例》內所規定的涵義表示關注。當局在回應時
同意就此有關事宜提交參考文件。
反對及上訴
8.在回答議員就評估差餉及地租時有關建議、修改、反對
及上訴各方面的條文所提出的詢問時，署理估價署長澄清
如下：
- 估價署長會擬備地租登記冊，內容包括需要
繳付地租的物業單位的地址或名稱，並於一
九九七年六月底至一九九七年九月三十日間
讓公眾查閱登記冊。
- 如物業單位在地租登記冊及差餉估價冊內的
記項有所不同(無須繳交差餉的物業單位會出
現如此情況)，任何人因其物業單位的估價過
高而感到受屈，可根據條例草案在一九九七
年七月、八月及九月建議對第一份地租登記
冊提出修改，而其後可在每年的四月及五月
提出更改以後的地租登記冊。
- 如物業單位在地租登記冊及差餉估價冊內的
記項相同，任何對應課差餉租值提出的建議
、反對或上訴均只可根據《差餉條例》作出
，應課差餉租值如有任何相關改變，均會同
時在地租登記冊及差餉估價冊作出修改。修
改差餉估價冊內應課差餉租值的建議，可於
任何一年的四月及五月提出。
- 如承租人、擁有人或佔用人對估價署長有關
批准應課差餉租值的建議或反對建議中的更
正、刪除、臨時估價等決定感到不滿時，可
在當局向其送達有關決定的通知書後的二十
八日內，向土地審裁處提出上訴。
9.部分議員指出，根據過往經驗，估價署經常拒絕向為上
訴人提供應該署評估應課差餉租值評估依據的有關資料。
署理估價署長在回答時向議員保證，估價署會應上訴人的
要求提供此等資料，其中包括向上訴人提供同區內相類似
其物業的應課差餉租值的一般比較。就反對地租而提出的
反對個案亦會獲估價署以的同一方式處理待遇。無論是哪
一類個案，因估價署長所作的評估方法而感到受屈的上訴
人均可向土地審裁處提出上訴。為了方便使議員了解有關
情況容易獲得參考資料，當局將會提供參考文件，分別列
出明根據《差餉條例》及條例草案而提出建議修改評估建
議的時間表。
10.至於應由土地的承租人抑或分租契承租人(如出租樓宇
的情況)負責繳納地租，署理估價署長表示，超過九成的
差餉是由承租人繳納；基於實際理由，政府除應可向承租
人徵收地租外，亦應可向差餉繳納人徵收地租。若差餉繳
納人不是承租人，所繳交的款項即為承租人欠差餉繳納人
的債項，除非承租人與差餉繳納人事先已另有協議。一位
議員對接受當局以方便為理由制訂徵收地租的安排表示有
所保留。他認為承租人應負責繳交地租。議員同意進一步
研究此問題。
11.主席詢問可否以累進式徵收地租，以紓緩擁有人／佔用
人的財政負擔；例如最初徵收的地租為租出土地的應課差
餉租值1%，其後逐步分期增至3%。副規劃環境地政司解
釋，此一建議不可能實行，因為會違反《聯合聲明》附件
三的規定；該附件的條文清楚規定，收取地租相當於租出
土地的應課差餉租值3%。議員察悉此一安排已屬優惠措施
，因為政府租契在續期時已無須補地價。
12.高級助理法律草擬專員就條例草案的名稱作出解釋，條
例草案如此命名，是因為草案乃就評估與徵收地租的安排
作出規定，而就地租訂定作出規定，則是在租契及《新界
土地契約(續期)條例》中訂明的。
13.當局希望條例草案可在一九九七年三月底前通過成制定
為法例，以便籌使擬備工作可及時完成，可以便在從一九
九七年六月二十八日起徵收地租。籌擬備工作包括草擬附
屬法例，把地租登記冊刊登憲報，以及發出徵收地租通知
書。應議員的要求，當局承諾提供擬議的立法時間表，當
局認為此一時間表將有助推行以便條例草案能夠如期實施
。
14.議員同意安排下列會議，以進一步研究條例草案--
- 一九九七年一月二十二日上午八時三十分；
及
- 一九九七年一月二十九日上午八時三十分。
(
會後補註：一九九七年一月二十二日的會議
改期至一九九七年一月二十三日下午四時擧行)
15.議事完畢，會議於下午十二時三十五分結束。
立法局秘書處
一九九七年一月三十一日
Last Updated on 4 December 1998
