FCR(97-98)7

財務委員會
討論文件

一九九七年四月二十五日

基本工程儲備基金
總目701-土地徵用

自置居所津貼

請委員批准修訂受收地影響的住宅樓宇業主領取自置居所
津貼的資格準則。



問題

現時發放自置居所津貼的安排在若干方面過於慷慨﹐而且
已被投機濫用。

建議

2. 我們建議修訂領取自置居所津貼的資格準則和發放的津
貼金額,詳情載於下文第6段。

理由

現時的情況

3.若住宅樓宇被政府收回,業主是有資格領取法定補償1
。此外,這些業主亦有資格領取自置居所津貼。該項津貼
是一種特惠津貼,發給受影響的業主,讓他們在收回單位
的鄰近地方購置另一面積相若的單位,津貼金額則相等於
重置樓宇成本和法定補償的差額。按目前的做法,我們是
根據與收回物業在同一地區,面積相若和全新的單位來評
估重置樓宇成本。現時,無論有關的樓宇是空置、出租或
由業主自住,業主都可獲發自置居所津貼。這樣對非自住
業主和投資業主是過於慷慨,因為他們並不需要在收樓後
另購單位自住,而發放自置居所津貼的原意,是要使受影
響的業主在收樓後可購單位自住。此外,從附件1可見,
出租單位的業主實際比空置單位的業主獲發更多津貼。這
樣令投機伺機購置物業,意圖領取自置居所津貼而從中
取利。立法局政府帳目委員會已要求政府檢討有關向擁有
多個單位的業主發放自置居所津貼的政策。

財務委員會委員對原本建議的意見

4.我們於一九九六年七月十九日向財務委員會提交有關修
訂領取自置居所津貼的資格準則的建議。建議的詳細內容
如下--

  1. 自置居所津貼一般只應發給自住業主,而每
    名業主只限領取一個住宅單位的津貼;

  2. 應制訂指引,以決定索償人是否自住業主;
    並列出非自住業主可領取津貼及∕或一名業
    主可領取多份津貼的各種特殊情況;

  3. 對於單位部分出租的物業,只有業主自住的
    部分可以獲發自置居所津貼,租戶佔用的部
    分不能獲發津貼;

  4. 用作非住宅用途的住宅物業沒有資格獲發津
    貼;

  5. 索償被拒的業主可以向規劃環境地政司提出
    上訴;以及

  6. 自置居所津貼應根據收回物業同區一個相當
    現代化而不必是全新的重置單位作為評估的
    依據。

委員理解到自置居所津貼對政府所造成的財政負擔,並且
同意一名業主領取津貼的次數應該有所限制。不過,委員
對建議安排的細節(包括賠償的計算方法和實施的計劃)
有所保留。他們認為當局應再考慮這些事項。在隨後的諮
詢過程中,委員尤其認為只發放自置居所津貼予自住業主
和每名業主只獲發放一個單位的津貼的建議太苛刻,他們
認為一些受影響的業主或許會是老年人,他們須依靠出租
單位的租金過活。現行的政策已存在多年,這些業主不應
因為政策上的轉變而蒙受損失。因此,委員認為,把單位
全部或部分出租的業主,應該仍有資格領取自置居所津貼

5.在上述的諮詢過程中,委員亦支持下列的轉變,以彌補
現時發放自置居所津貼的安排一些不足之處--

  1. 限制可獲發自置居所津貼的單位的數目,使
    每名合資格的業主可以就最多兩個單位領取
    津貼,因為業主或會居於某個單位,而租出
    另一單位來賺取入息;

  2. 以重置一個相當現代化的單位的成本為評估
    自置居所津貼的根據,而不是以一個全新的
    單位作計算基準;以及

  3. 如須安置租戶和∕或向其發放現金補償,則
    應從其十足的自置居所津貼中扣減。

他們又認為用作非牟利用途的非住宅樓宇,如教堂、老人
宿舍等,應有資格獲發自置居所津貼。此外,委員普遍贊
成設立獨立的上訴渠道,而不是向規劃環境地政司提出上
訴。

修訂建議

6.在詳細考慮過上述的意見後,我們建議把領取自置居所
津貼的資格準則和可獲發放的金額修訂如下--

  1. 當局應只根據物業的交吉價值來計算自置居
    所津貼。換言之,自置居所津貼相等於重置
    樓宇成本(以下文(h)項所述為準)減去假設
    有關物業是交吉單位而計算的法定補償。自
    住業主和出租單位的業主所得的自置居所津
    貼會按此原則計算,但兩所得的法定補
    償則會有所分別,而且出租單位的業主所得
    的自置居所津貼會被扣除(請參閱下文(c)項)
    ,因此出租單位業主在整體而言會得到較少
    補償;

  2. 在每次收地行動中,業主只可就最多兩個單
    位的業權或部分業權(以下文(e)項所述為準)
    ,領取自置居所津貼(根據上文(a)項計算和
    視乎下文(c)項至(g)項的情況而定)。此舉是
    有鑑於某些業主自住一個單位,而將另一個
    單位出租來賺取收入;

  3. 當局會向佔用整個單位的業主發放自置居所
    津貼全數。至於全部出租的單位和單位的分
    租部分,則仍可獲發自置居所津貼,但卻會
    因為考慮到政府安置住戶的因素而扣除部分
    津貼;

  4. 若業主能證明在收地通告刋登憲報前,其擁
    有的第二個單位是由其直系家庭成員,即子
    女、父母或受供養的兄弟姊妹居住,而該住
    戶在香港並無擁有另一物業,則有資格領取
    自置居所津貼全數;

  5. 在每次收地行動中,每位業主的一個出租單
    位可獲發放津貼全數的50%。如業主已就其
    居住或其直系家庭成員佔用的單位,領取津
    貼全數,而他擁有的第二個並且是出租的單
    位,則可獲發50%的自置居所津貼。若業主
    根據上文(d)項就兩個單位領取自置居所津貼
    全數,根據上文(b)項他再沒有資格領取其他
    任何津貼。若業主不是居住於受清拆的任何
    一個單位(或居住於單位的一部分),但卻
    擁有一個或以上的受影響出租單位,則只有
    資格就一個單位領取50%的自置居所津貼;

  6. 如業主居於單位的一部分,而把其他部分出
    租,則其佔用的面積,可按比例計算自置居
    所津貼的全數,而出租部分則可獲得50%自
    置居所津貼;

  7. 若單位是由聯名業主或公司業主擁有,(a)至
    (f)項原則亦適用於每位聯名業主或該公司業
    權的股東。原則是每位聯名業主/股東應有
    資格最多就兩個單位領取自置居所津貼,而
    有關津貼則會根據每位聯名業主/股東的股
    份按比例計算;

  8. 當局應該根據與收回物業在同一地區、面積
    相若和相當現代化的單位(約10年樓齡)來
    評估自置居所津貼,而不是以一個全新單位
    來作為評估的依據;

  9. 當局不會發放自置居所津貼予空置單位,除
    非業主能証明收地通告在憲報刋登時,收回
    的物業是他在香港擁有的唯一物業,而他目
    前正因其職業而另居別處,或居於其僱主提
    供的宿舍又或他正以僱主給予的租屋津貼另
    租單位居住;以及

  10. 用作非住宅用途的住宅物業不應獲發自置居
    所津貼,除非那些物業是作非牟利用途,例
    如教堂、老人宿舍等,而這些用途亦沒有違
    反租契條文或任何法例,或當局已經批准物
    業作此等用途。(把物業作非牟利用途的業
    主可領取自置居所津貼,因為他們為公眾提
    供服務。)

我們作出這項修訂建議,是考慮到一些物業業主須依賴出
租物業的租金作收入,亦同時計及政府(並非業主)安置
住戶的費用。附件2內列出一些例子,顯示修訂建議如何
實際推行。

上訴渠道

7.行政署長正研究成立一個獨立上訴機制的可行性,以廣
泛地處理特惠補償事宜。在行政署長就此事作出決定前,
任何業主如不滿地政總署署長裁定其不符合領取自置居所
津貼資格的決定,可在地政總署署長作出決定三個月內,
向規劃環境地政司提出上訴。規劃環境地政司收到上訴通
知書後,會聆訊或考慮上訴各方人士的陳詞,並就上訴人
是否合資格領取自置居所津貼作出最終決定。

8.業主如指稱因地政總署署長或規劃環境地政司作出決定
時行政失當,而令其受到不公平對待,他亦可如現時一樣
向申訴專員提出投訴。

財政影響

9.修訂的建議將會限制業主領取津貼的次數,並在適當的
情況下,容許在十足自置居所的津貼扣減款項。這樣,相
對現時的做法,將可大大減少政府的淨收購費用。與原來
在一九九六年七月十九日提出的建議比較,修訂的建議會
帶來甚麼財政負擔,是受不同因素所影響的,例如非自住
業主的人數和出租單位的數量。正如在下文第10段所載,
由於修訂的建議容許業主就多過一個單位領取津貼,因此
,在大多數情況下,該建議所涉及的費用會比原來的建議
為高。

10.現引用三項已經完成的收地行動來闡明現時做法、原來
建議和修訂建議所造成的財政影響,詳情如下︰

收地行動

現時做法
百萬元

原來建議
百萬元

修訂建議
百萬元

嘉華臺

41.1

8.4

22.2
聯發街

17.2

6.6
白加士街

8.2

3.2

5.5

在上述所有三項的收地行動中,根據原來建議所需支付的
自置居所津貼數額最低,因為大部分申領者均不是自住業
主,而在若干個案中,有些業主擁有多過一個單位。

11.修訂建議採用較複雜的方法來評估自置居所津貼。因此
,我們很可能需要較長時間來處理申領自置居所津貼事宜
。不過,由於我們不能確定某段時間須處理的個案數目,
因此,現不可能估計出確實所需的時間和對人手的影響。

背景資料

12.原來建議於一九九六年六月獲總督會同行政局通過,然
後於一九九六年七月十九日提交財務委員會。基於委員對
原來建議提出的意見﹐我們遂修訂有關建議﹐並於一九九
七年三月獲總督會同行政局通過修訂建議。我們亦已於一
九九七年四月十五日向立法局規劃地政及工程事務委員會
簡介修訂建議,並獲得委員會支持。該委員會部分委員曾
詢問修訂的建議會否容許一名能夠證明其物業由其直系親
屬佔用的業主獲得超過兩個單位的自置居所津貼。我們亦
解釋修訂的建議規定每名符合資格的業主最多只可獲得兩
個單位的自置居所津貼,故此,有關業主不會就第三個受
影響的單位或其他單位獲得自置居所津貼。


規劃環境地政科
一九九七年四月


1--法定補償是根據多條條例發放,即《收回官地條例》、《地下鐵路(收回土地及
有關規定)條例》、《道路(工程、使用及補償)條例》和《水污染管制(污水收
集)規例》。我們是考慮到樓宇的現時用途和狀况(包括該樓宇是否出租)等因素而
根據十足市價評估補償數額的。


FCR(97-98)7 附件1

政府收回的出租
或空置物業業主現時
獲發自置居所津貼的例子

(A) (B)
出租物業
百萬元
空置物業
百萬元
重置單位費用1.51.5
減︰法定補償額0.71.0
自置居所津貼0.80.5

假設

(1)(A)和(B)欄的物業在同一幢樓宇,面積相若。

(2)所有數字都是假設的,僅作解釋之用。

備註︰

根據修訂的建議,無論物業是空置、出租或業主自住,業
主可獲發的自置居所津貼一律為50萬元。


FCR(97-98)7 附件2

建議修訂的自置居所津貼
資格實際運作的例子

收地個案

根據交吉價*來計算的
自置居所津貼

1.業主唯一擁有而自
住的單位。

該單位可得到十足的自置居
所津貼。

2.一個業主自住單位
和一個由業主直系
親屬居住的單位。

兩個單位都可得到十足的自
置居所津貼。

3.一個業主自住單位
和一個全部出租的
單位。

第一個單位可得到十足自置
居所津貼,而第二個則得到
自置居所津貼的50%。

4.一個全部出租的單
位。

該單位可得到自置居所津貼
的50%。

5.業主擁有超過一個
全部出租的單位。

一個單位可得到自置居所津
貼的50%,而其他單位則不
會得到自置居所津貼。

6.一個部分由業主自
住和部分出租的單
位。

由業主及/或其直系親屬居
住的面積可得到十足的自置
居所津貼。出租的面積可得
到自置居所津貼的50%。

7.一個部分由業主自
住和部分出租的單
位,以及一個全部
出租單位。

第一個單位的補償方法如上
文第6項所述,而第二個則
可得到自置居所津貼的50%

8.一個全部由聯名業
主/公司人員居住
的單位,而每個業
主/股東另擁有一
個或多於一個出租
單位。

第一個單位的十足自置居所
津貼將按比例分給每一個聯
名業主/股東,第二個單位
的50%自置居所津貼亦會按
比例分給每一個聯名業主/
股東,其餘單位則不能得到
自置居所津貼。

*--自置居所津貼是重置樓宇成本(根據收回物業所在地區、面積相若和相當現代化的
單位來評估)減去假設有關物業是交吉單位而計算的法定補償。


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