房屋事務委員會 (會議紀要) 1996年12月2日

立法局CB(1)572/96-97號文件
(此份會議紀要業經當局審閱)

檔 號:CB1/PL/HG/1

立法局房屋事務委員會
會議紀要

日期:一九九六年十二月二日(星期一)
時間:上午十時四十五分
地點:立法局會議廳


出席委員:

    李永達議員(主 席)
    馮檢基議員(副主席)
    周梁淑怡議員
    夏佳理議員
    陳偉業議員
    張文光議員
    楊 森議員
    黃偉賢議員
    陳鑑林議員
    陳婉嫻議員
    張漢忠議員
    蔡根培議員
    梁耀忠議員
    廖成利議員
    羅叔清議員
    單仲偕議員
缺席委員:

    司徒華議員
    何承天議員
    李華明議員
    涂謹申議員
    何俊仁議員
出席公職人員:

    參與議程第V及VI項的討論

    房屋科

    署理首席助理房屋司
    黃詩韻女士

    參與議程第V項的討論

    房屋署

    助理署長(行動及重建)
    許致重先生

    總房屋事務經理(行動)
    張冠南先生

    參與議程第VI項的討論

    房屋署

    署長
    苗學禮先生

    副署長(行政)
    盧古嘉利女士
應邀列席者:

    參與議程第IV項的討論

    香港法律改革委員會

    主席
    羅德立教授

    委員
    廖勝昌先生

    委員
    黃英豪先生

    秘書
    梁滿強先生
列席秘書:
    總主任(1)2
    甘伍麗文女士
列席職員:
    高級主任(1)3
    余麗琼小姐


I. 通過以往會議的紀要及續議事項

(立法局CB(1)255/96-97號、CB(1)342/96-97號及
CB(1)399/96-97號文件)

一九九六年七月二十九日、十月十六日及十一月四日會
議的紀要獲得確認通過。

續議事項

長遠房屋策略檢討小組委員會

2. 主席作出匯報,指小組委員會於一九九六年十一月二
十六日會議上,已就房屋需求模式及建屋工作所需的籌
備時間兩件事項進行討論。有關第二件事項,議員認為
各政府部門需作出更佳協調,並且加快進行建屋工作。
為更深入探討有關事項,秘書處將作出安排,以便與規
劃地政及工程事務委員會擧行聯席會議,並會另行通知
各議員。主席補充,小組委員會將與當局跟進長遠房屋
策略檢討諮詢文件的發放事宜。

II. 下次會議的日期及討論事項

3. 事務委員會將於一九九七年一月六日(星期一)上午十時
四十五分擧行下次會議,討論「私人住宅物業的售價」。
議員如欲提出其他討論事項,請通知立法局秘書處。

(會後補註:會議議程其後加入「租金援助」此項議題。)

III. 境外未建成住宅物業售樓說明
諮詢文件

(立法局95-96年度第CB(1)2067號文件)

4. 主席歡迎法律改革委員會代表出席是次會議,並感謝
他們同意在落實小組委員會對境外未建成住宅物業售樓
說明所作的最後建議前,考慮事務委員會的意見。

5. 議員提述諮詢文件第2.13段,並察悉文中雖已建議採
取多項財務措施,包括按金及分期繳款的保管、信託戶
口、保險及由發展商提供銀行保證書等,以保障境外未
建成物業的買家所繳付的按金及分期付款,但樓盤一旦
延期建成或發展計劃失敗,上述措施在應付買家索償要
求方面卻有不足之處。他們認為有需要在本港訂立賠償
機制,處理此種性質的索償要求。羅德立教授強調,該
報告的主要目的是確保境外未建成物業的準買家受到保
障,免受虛假的售樓資料所誤導。他補充,當局不可能
為所繳付的按金及分期付款提供全面的保障,但小組委
員會的目的是制訂有效及可行的制度,提供合理程度的
保障。報告內亦列出若干可行的申訴渠道,藉以保障本
港的消費者免受虛假資料所誤導,至於如何為買家提供
最實際的保障,則須由當局擬定。廖勝昌先生補充,擬
議的財務措施可能仍有不足之處,但卻不失為可由當局
單方面實行的可行解決辦法。他相信在推行該等措施後
,將可在一定程度上為購買境外未建成住宅物業的買家
提供保障。

6. 鑑於有關中華人民共和國 (以下簡稱「中國」)的物業
銷售事宜的投訴有上升趨勢,議員認為當局有需要一如
處理輸入中國勞工事件般,加強與中國有關當局的跨境
合作,以便買家可根據兩個司法管轄區的法律,向有關
方面提出索償要求。部分議員詢問,法律改革委員會或
當局可否在落實有關物業交易的改革措施時,游說中國
有關當局同時顧及本港的現行做法。羅德立教授與黃英
豪先生均同意,與出售物業地區的有關當局建立合作關
係,在提供實際解決方法方面是一大進步。然而,他們
亦強調,此事已超越報告書第12段所載的小組委員會研
究範圍,因小組委員會只能就其研究結果向當局提供意
見,以供考慮。主席表示可與房屋司深入討論此事,並
同意將之列為待議事項,供事務委員會討論。

7. 部分議員提出在香港的付款制度下,買家可根據實際
施工進度以累進方式向發展商繳付購樓款項。他們詢問
如買家委聘本地律師保管按金和分期繳款,以便將款項
存放於本港,是否可行的保障方法。廖先生同意倘遇上
樓盤延期建成或發展計劃失敗,這可能是協助買家索回
按金和分期付款的可行方法,然而,本港律師難以確定
由境外建築師為繳交累進付款而簽發的施工進度證明書
是否妥當。此外,由本港律師持續監察可能需時數年方
可完成的境外發展計劃,亦未免過於繁瑣。況且,因發
展商無法控制的因素而導致樓盤延期建成,亦是未能解
決的關注事項。廖先生表示當局須考慮所有因素後,方
可就此作出決定。

8. 部分議員雖然同意保險和由發展商提供銀行保證書此
兩個方法在保障消費者方面有其用處,但他們認為由於
境外發展計劃涉及的成本及風險過高,願意提供此等服
務的本地保險公司或銀行不多。因此,當局應考慮為該
等願意承擔此種風險的保險公司或銀行進行宣傳及作出
規管,讓準買家知悉他們可獲得何種保障。羅德立教授
估計減低風險是所費不菲的工作,他更強調,評估此類
風險及定出最佳計劃的工作已超出小組委員會的研究範
圍,且小組委員會亦無這方面的專業知識。此外,此事
亦涉及政治上的考慮,因此,小組委員會雖曾在這方面
提出若干建議,但卻認為收回建議是恰當的做法。議員
對於小組委員會的立場和所受限制表示理解,並同意由
事務委員會對有關事項再作研究。

9. 至於銀行在銷售境外未建成住宅物業方面所擔當的角
色,黃先生表示一般而言,買樓人士對於有銀行提供按
揭服務的境外發展計劃較具信心,因為在提供按揭服務
之前可進行有關樓盤的檢視工作。因此,小組委員會建
議廣告或售樓書內必須註明提供按揭服務的銀行或財務
機構。黃先生回答一項相關問題時表示,倘若發生樓盤
延期建成或發展計劃失敗等問題,銀行亦會蒙受其害。

10.部分議員查詢既然物業的買賣協議在本港簽訂,則除
了實行財務措施外,可否同時施行法律措施。其他議員
則建議訂立規例約制境外未建成住宅物業的銷售活動,
以喚起公眾人士對所涉風險的認識,他們並以當局因有
關電器用品的投訴日增,而立例管制電器用品供應商一
事為例來說明此點。黃先生指出報告書內建議設定為期
三日的冷靜期,讓準買家對該宗交易及相關的財務安排
再加考慮。此外,小組委員會亦建議日後所有涉及境外
未建成住宅物業的銷售事宜,均應交由本地的持牌地產
代理處理。議員認為鑑於地產代理只擔任中介角色,故
對於由他們為境外發展商的任何行為負上法律責任不表
同意,並強調當局有需要規管有關的發展商。廖先生認
同議員所表達的關注事項,但卻表示對於境外樓盤未能
如期建成,可以採取的行動實在不多,因為香港法律一
般而言對於境外行為並無治外法權效力,況且,大部分
所涉公司並非在本港註冊。由於所有地產代理均須受到
地產代理條例草案中的擬議法例條文規管,因此規定由
地產代理主要負責提供售樓資料,將可解決不少和規管
境外物業銷售說明有關的執行問題。羅德立教授指出,
根據該報告書,地產代理可獲得代理境外未建成住宅物
業的專利權,但所付出的代價是須負責向買家提供充足
及準確的售樓說明,此安排當可取得所需平衡。至於可
否物色本地代理全權負責處理由境外物業銷售事宜引致
的問題,黃先生表示小組委員會並未考慮此點。該報告
書的用意是把本港在物業交易方面的現行做法,包括建
築師與律師的分工安排,盡量應用於境外未建成住宅物
業的銷售方面。

11.陳偉業議員並不信納可透過規管地產代理,解決因銷
售境外未建成住宅物業而引致的問題,因為一旦簽訂買
賣協議,地產代理的責任即告終止。他詢問當局或法律
改革委員會會否建議香港律師會向律師發出指引,要求
他們在公契內訂明條款,以保障消費者的權益。由於小
組委員會的研究重點是物業的銷售說明,故黃先生未能
就議員的建議作出評論,雖則如此,他同意此項指引對
處理境外未建成住宅物業銷售事宜的律師將會有用。他
補充,小組委員會就此提供的任何意見,將僅限於以觀
察所得的方式提出。

12.廖先生回答議員時表示,縱使境外物業所在國家未能
提供充分保障,法律改革委員會亦不宜干預投資者購置
境外物業的決定。至於落實報告書所載建議的時間表,
梁滿強先生表示小組委員會經考慮在諮詢期內蒐集所得
的公眾意見後,便會向法律改革委員會提交最後報告書
,以供委員會通過。該最後報告書其後將提交當局審閱
,當局可按照所需草擬有關法例,並提交立法局通過。
主席表示房屋司在一份向傳媒發出的聲明中,曾答允考
慮法律改革委員會提交的最終建議。

13.主席在結束此項討論時表示,基於小組委員會的研究
範圍所限,報告書所載大部分建議未能應付境外未建成
住宅物業銷售事宜所引致的問題。雖然如此,主席仍對
法律改革委員會的代表致以謝意,並請他們在擬備最後
報告書時參考議員的意見。羅德立教授亦感謝事務委員
會給予機會,供其闡釋小組委員會報告書的內容。

IV. 混合業權土地上寮屋的清拆問題

(立法局CB(1)398/96-97(01)號文件)

14.主席表示總督雖曾承諾會最遲於一九九六年三月清拆
所有位於巿區政府土地上的寮屋,但混合業權土地上的
寮屋如鑽石山寮屋區則未獲處理。他認為當局為實踐其
所作承諾,最低限度應清拆混合業權土地上該等位於政
府土地的寮屋。廖成利議員則建議,倘政府土地佔整個
地段總面積某一百分比以上,即應清拆整個地段,以免
對其餘居民造成不必要的影響。房屋署助理署長(行動及
重建)表示,當局不可能在不影響其餘居民的情況下進行
局部清拆,鑽石山巿場即為一例。他又指出,當局必須
先以經證實符合公眾利益的理由收回該片土地,並有安
置資源可供撥用時,始可清拆私人土地上的寮屋。鑑於
清拆行動會帶來例如土地管理、環境問題及交通設施等
問題,並非所有居於混合業權土地上寮屋的居民均贊成
進行清拆。大磡村的商戶及街坊組織已表示希望維持現
狀。當局經考慮各種原因,認為在現階段著手清拆鑽石
山混合業權土地上的寮屋,實非審慎的做法。有關的原
因包括欠缺經證實符合公眾利益的清拆理由、該區居民
對清拆行動意見分歧、以及當局來年只可提供約 10 000
個租住公屋單位,以供編配予名列輪候公屋總登記冊的
申請人,故租住公屋單位的供應量實在有限。

15.大磡村及上元嶺村的居住環境惡劣,消防設施又破舊
不堪,因此,陳婉嫻議員對居於該處的年老住戶表示關
注。鑑於同區有較為充足的租住公屋單位可供安置之用
,其中尤以黃大仙下邨為然,她要求當局及早清拆該兩
個寮屋村。陳議員又提出警告,指當局倘未能於短期內
清拆該等寮屋區,將有更多來自中國的合法移民遷入該
區,屆時當局將需批撥更多房屋資源。房屋署助理署長
(行動及重建)同意有需要改善寮屋區的居住環境,並表
示當局曾實施寮屋區改善計劃,藉以改善該等地區的居
住環境和消防設施。然而,由於黃大仙下邨的租住公屋
單位已預留作安置其他類別人士,例如受整體重建計劃
影響的居民及輪候冊申請人,故該等單位不可用作安置
有關的寮屋區居民。房屋署助理署長(行動及重建)藉此
機會澄清,來自中國的合法移民不可單憑在寮屋區居住
而獲得入住租住公屋的資格,除非他們已於一九八四/
八五年度進行的寮屋區居住情況調查中進行登記。未有
登記的居民於寮屋區清拆時僅可獲提供中轉房屋。

16.議員問及該區居民對清拆計劃有何意見,總房屋事務
經理 (行動) 回應時表示,根據由某非政府機構進行的調
查,受訪人士中有 60% 因並未在一九八四/八五年度進
行的寮屋區居住情況調查進行登記,故不符合入住租住
公屋的資格,可是,有90%居民希望在寮屋區被清拆時
獲安置入住同區的租住公屋單位。至於當局會否自行進
行調查,以確定這些居民的住屋意願,房屋署助理署長
(行動及重建)認為在未有經證實符合公眾利益的理由及
未曾擬定清拆計劃之前,實不宜進行此項調查,因此擧
會令部分有關居民抱有不實際的幻想。

17.主席雖認同一旦清拆寮屋區便需動用安置資源,但卻
表示此事不應影響當局進行最遲於一九九六年三月清拆
所有巿區寮屋的工作,因這是當局必須實踐的承諾。署
理首席助理房屋司強調,當局已履行其在一九九二年政
策大綱內所作承諾,最遲於一九九六年三月清拆所有巿
區政府土地上的寮屋。巿區混合業權土地上的寮屋並不
包括在上述承諾的範圍內,因此須有經證實符合公眾利
益的理由才可清拆。主席對當局就一九九二年服務承諾
所作的詮釋表示不滿,並認為當局應按照該項承諾清拆
混合業權土地中政府土地上的寮屋,而不論是否有經證
實符合公眾利益的理由。陳議員表示上元嶺村十九巷的
清拆工作亦有違當局的原則,因部分寮屋乃建於私人土
地上。房屋署助理署長(行動及重建)解釋,當局是根據
經證實符合公眾利益的理由清拆該區,而且有關的私人
土地於清拆前已交還政府。

18.議員詢問清拆混合業權土地上寮屋的決定,是否基於
地段上政府土地與私人土地的比例而作出,若然,標準
比例為何。房屋署助理署長(行動及重建) 重申,當局將
根據經證實符合公眾利益的理由,以及有安置資源可供
撥用時,清拆私人土地上的寮屋區,而不會以政府土地
與私人土地的比例為參考標準。待得出具體的發展用途
後,當局必會清拆鑽石山及鯉魚門的寮屋區。鑑於寮屋
區的居住環境惡劣,陳鑑林議員認同當局確有需要加快
進行清拆工作,但他亦提出警告,指出為盡量減輕有關
居民的抗拒情緒,當局於公布清拆行動前必須確定有安
置資源可供撥用,鯉魚門的清拆行動即為一例。陳議員
又認為當局有需要檢討寮屋區的規劃策略,並詢問當局
會否邀請私人發展商參與上元嶺村和下元嶺村的重建工
作。房屋署助理署長(行動及重建)對議員提出的關注事
項亦有同感,並指出每一清拆計劃均需時12個月進行籌
備,以便當局可作出安置安排及通知有關居民。他又答
允將議員的意見向各有關部門轉達,冀能加快進行清拆
計劃。房屋署助理署長(行動及重建)回答一項相關問題
時表示,收回私人土地的賠償事宜由地政總署負責。

19.部分議員建議主席要求當局澄清應如何詮釋一九九二
年政策大綱中,有關最遲在一九九六年三月清拆所有巿
區政府土地上寮屋的承諾。主席表示會查看過往紀錄,
然後才作出決定。

(會後補註:按主席的指示,事務委員會已於一九九六年
十二月四日致函當局,以跟進此事。)

V. 加強房屋署首長級人員的高層
管理架構

(立法局CB(1)398/96-97(02)號文件)

20.房屋署署長在主席的邀請下,著重闡釋參考文件所載
的重點。當局建議把副署長(房屋管理及工務)(首長薪級
第4點)(D4)一職分為副署長 (房屋管理) (首長薪級第4點)
(D4)及副署長(工務)(首長薪級第4點) (D4)兩個職位,是
由於副署長(房屋管理及工務)一職所涉及的職務越趨複
雜及繁重,加上署方已展開提高管理質素計劃,藉以改
變員工的工作意識及改善房屋署的整體表現。鑑於提高
管理質素計劃規模龐大,涵蓋範圍亦相當廣泛,當局認
為有需要增設一個首席行政主任(首長薪級第1點)(D1)職
位,為推行該計劃提供首長級的支援。最後,當局亦建
議將助理署長(財務)(首長薪級第2點) (D2)一職提升為副
署長 (財務),從而反映該職位的角色及職責均愈見吃重
。經進行上述架構重組後,房屋署首長級人員的高層管
理架構將包括下列首長薪級職位:一個D7級職位、兩個
D4 級職位及六個 D3級職位。相比之下,現時的管理架
構則包括一個 D7級職位、一個D4級職位及五個D3級職
位。

21.議員認為在缺乏例如房屋署現時及擬議組織架構圖表
,以及有關職位的職責說明等輔助文件的情況下,實難
以對上述建議進行研究。他們亦認為當局建議在同一部
門同時增設一個 D3及一個 D4級的首長級高層人員職位
,實屬不尋常之擧。此外,建議在房屋署設立數目多達
兩個 D4及六個 D3級的高層人員職位,實有違當局採取
簡單和有效率的管理架構的原意。房屋署署長回應時表
示,參考文件的目的是為議員提供該等建議的背景資料
,當局向人事編制小組委員會提交該等建議以供研究時
將同時提交詳細資料。為釋議員的疑慮,房屋署署長答
允於會後向事務委員會提交組織架構圖表及職責說明。
議員對於首長級人員的高層管理架構過於臃腫一事感到
關注,醫院管理局正是其中一個例子。他們強調當局務
須提交足夠的輔助文件以作支持,以便研究上述人員編
制建議。

22.部分議員並不信納房屋署的工作量會有所增加,因為
當局已把更多工作批予外界承辦,例如把部分公共租住
屋邨的屋邨管理及停車場管理工作私營化,以及成立屋
邨管理諮詢委員會。房屋署署長強調,進行改革殊不容
易,尤其是提高管理質素計劃此種需要首長級高層人員
密切監察的長遠計劃。此外,在各項新措施的規劃期內
,房屋署的工作量料將激增。擧例而言,屋邨管理私營
化計劃仍在試驗階段,當局須視乎在三個屋邨推行的試
驗計劃有何成效,方可決定是否在餘下的 160 個公共租
住屋邨全面推行該計劃,其中所涉及的規劃工作實相當
繁重。房屋署副署長(行政)補充,當局已委託顧問公司
就以顧客為中心及以成效為取向的提高管理質素計劃進
行研究,研究報告預計可於一九九六年十二月底備妥,
並會在一九九七年一月初提交房屋委員會通過。房屋署
副署長(行政)答允在房屋委員會通過上述報告後,將之
提交事務委員會參考。

23.議員同意事務委員會已察悉上述人員編制建議,但在
現階段就此作出任何評論乃輕率之擧。主席在結束討論
前,指示秘書將是次會議的紀要送交人事編制小組委員
會,以供審閱。

VI. 其他事項

24.議事完畢,會議於下午十二時五十分結束。

立法局秘書處
一九九六年十二月二十日




Last Updated on 20 August 1998