房屋事務委員會 (會議紀要) 1996年11月4日

立法局CB(1)399/96-97號文件
(此份會議紀要業經當局審閱)
檔號:CB1/PL/HG/1

立法局房屋事務委員會
會議紀要

日 期:一九九六年十一月四日(星期一)
時 間:上午十時四十五分
地 點:立法局會議廳

出席委員:

    李永達議員(主席)
    馮檢基議員(副主席)
    周梁淑怡議員
    張文光議員
    李華明議員
    涂謹申議員
    楊 森議員
    黃偉賢議員
    陳鑑林議員
    陳婉嫻議員
    張漢忠議員
    蔡根培議員
    梁耀忠議員
    廖成利議員
    羅叔清議員
    單仲偕議員
缺席委員:
    司徒華議員
    何承天議員
    夏佳理議員
    陳偉業議員
    何俊仁議員
出席公職人員:

參與議程第III項的討論
房屋科

    首席助理房屋司
    蕭偉全先生
差餉物業估價署
    副署長
    黃振韶先生
    首席物業估價測量師(租務管制)
    潘士諤先生
參與議程第IV及V項的討論
房屋科
    首席助理房屋司
    陳佩珊小姐
香港房屋協會
    執行總幹事
    蘇慶和先生
    總監(工程)
    吳世豪先生
    總監(物業管理)
    王麗珍女士
列席秘書:
    總主任(1)2
    甘伍麗文女士
列席職員:
    高級主任(1)3
    余麗琼小姐


I.通過以往會議的紀要

(立法局CB(1)179及CB(1)185/96-97號文件)

一九九六年七月十二日及十月五日會議的紀要獲得確認通過。

續議事項

2.主席匯報長遠房屋策略檢討小組委員會已於一九九六年十
月二十九日會議上,審閱由立法局資料研究及圖書館服務部
擬備的兩份有關「房屋需求模式研究」及「房屋需求研究」
的報告。小組委員會將於一九九六年十一月二十六日擧行下
次會議,要求當局就上述研究報告所提供的資料作出闡釋,
以及解答議員因關注公共房屋和私人樓宇單位的籌建時間而
提出的問題。未有加入小組委員會的事務委員會委員和規劃
地政及工程事務委員會委員將獲邀出席會議,參與上述事項
的討論。

3.主席又告知席上各人,鄭家富議員已由一九九六年十月二
十九日起退出事務委員會。

II.下次會議的日期及討論事項

4.事務委員會將於一九九六年十二月二日(星期一)上午十時
四十五分擧行下次會議,商討下述事項:
    -境外未建成住宅物業售樓說明諮詢文件;及

    -混合業權土地上寮屋的清拆問題。

(會後補註:「加強房屋署首長級人員的高層管理架構」其後
亦納入下次會議的討論範圍。)

5.有關下次會議的首項議題,事務委員會要求法律改革委員
會考慮議員於一九九六年十二月二日會議上就此提出的意見
,然後才就「境外未建成住宅物業售樓說明」諮詢文件內各
項建議作出最後決定。蕭偉全先生應主席所請,答允向法律
改革委員會傳達此項要求。

III. 私人住宅樓宇的租金管制措施

(立法局CB(1)224/96-97號文件)

6.對於當局遲交有關此項議題的參考文件中文本,主席表示
不滿,並重申當局須於會議擧行前最少五個工作天提交參考
文件的中英文本。蕭偉全先生回應時解釋,擬備有關參考文
件時須參考複雜的資料,是次延誤乃由於搜集和查核此等資
料需時所致。

7.蕭偉全先生及黃振韶先生應主席所請,向議員簡述參考文
件內各項要點。蕭先生著重指出,立法局於一九九三年通過
決議案,以便分期撤銷租金管制。當局認為私人樓宇的租金
不應視為福利事宜,租金水平應由自由市場決定,以免對業
主的利益造成不利影響。租金管制僅屬短期措施,用以保障
租客不致承受大幅加租的壓力,而在情況許可下,便應撤銷
此項措施。為配合訂於一九九六年年底進行的撤銷租金管制
措施,差餉物業估價署先後於一九九四和一九九六年對受《
業主與租客(綜合)條例》(以下簡稱「該條例」)第I及II部條文
管制的處所進行調查。根據政府統計處所提供有關租金與入
息比例中位數的統計資料及上述調查的結果,按經修訂後的
該條例第I及II部條文進行的撤銷租金管制工作,成績一直令
人滿意。在此情況下,當局認為應按法例所訂於一九九六年
十二月三十一日撤銷租金管制。蕭先生承諾向議員提供上述
調查結果的資料,以供參考。黃先生補充,截至一九九六年
四月,受管制處所約有19 500個,僅佔全港私人住宅處所總
數的2%左右。他又闡釋參考文件第6段所載的調查結果。

8.議員從參考文件附件C-3得悉,逾18 000個居於受管制單位
的住戶,平均須以其入息的30%繳付租金,尤其是租金與入
息比例超逾55%的主租客。他們對此深感關注,且擔憂此情
況在撤銷租金管制後會越趨惡化。部分議員指出,按照現行
政策,租金與入息比例超逾20%的公屋單位現有住戶可申請
租金援助。他們詢問當局會否考慮向有經濟困難而又同時為
輪候公屋總登記冊(以下簡稱「輪候冊」)申請人的受管制處
所租客,或因實施租金管制而一直蒙受損失的業主提供類似
的援助。周梁淑怡議員對該建議表示保留,並認為屬輪候冊
申請人的租客應獲優先編配公屋單位而非租金援助。楊森議
員則作出警告,指此等受保障的租客如獲優先配屋,將對其
他輪候冊申請人有欠公平。他仍然認為租金援助是較可行的
措施。

9.蕭先生回應時強調,若把租務市場看作整個市場體制的一
部分,租金增長便應由市場推動。實施租金管制會扭曲了租
務市場的實際情況,而在損害業主利益的情況下,把租金刻
意管制至偏低的水平,將導致業主不能獲得合理的回報。他
又指出,保留租金管制措施實屬不當,因此擧不但對業主有
欠公平,且本身亦無任何資格限制,換言之,該項措施一律
適用於所有受保障租客,而不論其入息多寡。真正有經濟困
難的家庭應由綜合社會保障援助計劃提供援助。根據該計劃
,此等家庭可獲發放租金津貼。為便於進一步了解實際情況
,議員要求當局盡量提供有關資料,而當局亦答允提供下述
各項資料:一九九六年四月對受該條例第I及II部條文保障的
租賃進行調查的報告全文;如參考文件附件C-3一般,就受
該條例第IV部條文管制的租賃,對按居所類別及租金與入息
比例劃分的住戶分布百分率所作的分析;以及在撤銷租金管
制後,租金與入息比例將超逾20%的受管制處所住戶的估計
數目。議員就同時屬輪候冊申請人的受管制處所租戶數目,
以及此等租戶已在登記冊上輪候了多久提出一項相關問題。
黃先生回答時表示,在19 000個居於受管制處所的住戶中,
有4 500個為輪候冊申請人。至於其餘住戶,有部分因月入
超逾入息限額而未能符合入住公屋的資格,而其他則放棄
提出申請。黃先生答允翻查是否有這方面的分項數字資料
,但卻作出警告,指差餉物業估價署未必備有如該4 500個
住戶已在輪候冊上輪候了多久的資料。

10.部分議員堅決認為,當局應重新考慮為在撤銷租金管制
後遇上真正經濟困難的住戶提供租金援助的需要,因為並
非所有住戶均有資格申請綜合社會保障援助。蕭先生回答
時表示,在推算受該條例第I及II部條文管制的處所的平均
租金增幅時,是在按市值租金每年增加10%的基礎上計算
。市值租金在過去五年及最近三年來的每年平均增幅分別
為7.5%和5%,因此,上述假設已較實際增幅為高。在撤銷
租金管制後,每月須多付的租金將由15元至573元不等。當
局認為此等租金增長所造成的影響是可以應付的,且相信
不會大大加重有關租客的經濟負擔。他重申,綜合社會保
障援助已是當局向貧苦大眾提供的一種援助。此外,當局
亦訂有體恤安置計劃,讓社會福利署可向房屋署轉介個案
,從而安排有關人士入住公屋。老年人可根據各項高齡人
士優先配屋計劃獲優先編配單位,而家中有年老成員的住
戶,在申請公屋的輪候時間方面亦可獲縮短三年。當局應
議員所請,答允提供資料,示知受管制處所在過去五年及
最近三年的租金增幅分別為何。

11.議員對合資格租戶的求助途徑雖知之甚詳,但對於撤銷
租金管制為沒有資格獲取上述援助的人士所產生的影響仍
表關注。部分議員認為,由於當局早於一九九三年已制訂
撤銷租金管制的時間表,故有需要因應不斷轉變的經濟及
社會情況檢討該時間表,以確保其仍然適用。楊森議員則
辯稱,當局若要奉行自由市場政策,則自始便不應實施租
金管制。在經濟情況惡化而導致租金高企和入息偏低的情
況下,目前實有必要檢討撤銷租金管制的時間表。他承認
此擧或會對業主有欠公允,但卻指出這個問題事關重大,
必須予以特別考慮。另一方面,陳鑑林議員建議必須在公
屋供應情況有所改善時,才可終止租金管制。

12.蕭先生回答時著重指出,當局已作出有關提高租住公屋
供應量及縮短公屋輪候時間的服務承諾。他又強調,在現
時的入息限額限制下,並非所有受管制處所的租客均符合
入住公屋的資格。他提醒議員,各有關方面於一九九三年
商討撤銷租金管制一事時,皆同意應讓受管制處所的租金
款額逐步增至市值租金水平。在考慮撤銷租金管制工作的
進度後,當局仍然認為無須改變撤銷租管的步伐,並應按
原定時間終止該條例第I及II部條文所作的租金管制,否則
便會對業主的利益造成莫大影響。此外,作為一項經濟措
施,租金管制並不能用以達到福利上的目的。議員對當局
的回應感到失望,涂謹申議員更表示,為保障貧苦大眾的
利益,他或會提出決議案,使租金管制措施不得於一九九
六年十二月三十一日終止。

13.至於參考文件附件C-3所載主租客的租金與入息比例偏高
一事,黃先生表示,由於有關租客可能未有申報從分租客方
面收取的租金款額,故該數字仍有待證實。他又指出,即使
把主租客的租金與入息比例計算在內,受該條例第II部條文
保障的租客的租金與入息比例整體平均數字亦僅為27.7%,
較第IV部條文下不受保障租客的為低,後者所須繳付的租金
平均佔其入息30%。議員認為租金與入息比例未必可反映實
際情況,因為租客在加租時可能被迫遷往較小的單位。為作
更深入的了解,議員認為如獲得一九九四至九六年間租客所
居單位面積上的轉變的有關資料,將會十分有用。潘士諤先
生表示,據所得資料顯示,一九九六、九四及九二年受該條
例第II部條文管制的物業單位的平均面積,分別為54.4、53.7
及53.8平方米。差餉物業估價署並無備存如所居單位面積上
的轉變、或受該條例第II部條文保障而已遷往該條例第IV部
條文下不受管制處所的租客數目的資料。

14.議員憂慮一旦撤銷租金管制,受管制處所的售價會上升,
業主可能會就市區重建計劃索取款額更高的賠償。他們詢問
當局有否任何措施,應付撤銷租金管制對市區重建計劃進度
帶來的影響。黃先生回應時表示,由於在撤銷租金管制後,
有關租客將可根據該條例第IV部條文的規定獲得租住權保障
,因此,上述處所的售價預料不會大幅上升。他又補充,撤
銷租金管制對重建計劃賠償額的影響將微乎其微,因賠償額
是按照有關物業當時的應課差餉租值釐定。當局應議員所請
,答允把過去數年的消費物價指數和與房屋有關的開支作一
比較,並提供有關資料。

15.涂謹申議員提出下述議案:

「立法局房屋事務委員會對當局計劃按原定時間於一九九六
年十二月三十一日終止租金管制之擧不表贊同」。

楊森議員就該議案提出下述修正案:

「立法局房屋事務委員會認為當局既未制訂任何措施以應付
撤銷租金管制所帶來的影響,則終止租金管制並非恰當之擧」。

涂議員其後對其議案的措辭作出下述修改:

「立法局房屋事務委員會與當局進行討論後,對其按原定時
間於一九九六年十二月三十一日終止租金管制的計劃不表贊
同,因當局未有制訂任何改善受管制處所租客的租金與入息
比例的措施,且拒絕向有關租客提供租金援助」。

陳婉嫻議員雖支持該議案的出發點,但卻建議把經濟和社會
情況有所改變此項因素亦包括在議案內。

16.涂議員認為不可能把上述各點全部納入議案內,故此建議
保留其原先提出的下述議案:

「立法局房屋事務委員會對當局計劃按原定時間於一九九六
年十二月三十一日終止租金管制之擧不表贊同」。

楊議員其後撤回其就該議案提出的修正案。

17.主席徵詢議員對上述議案的意見,該議案獲所有出席會議
的委員通過。周梁淑怡議員對該議案不表反對,但卻表示保
留。主席指示秘書處向當局傳達此項議案。

(會後補註:秘書處已於一九九六年十一月五日就該議案致函
當局。)

IV.青衣宏福花園的單位質素

(立法局CB(1)224/96-97(02)/(03)號文件)

18.主席解釋,事務委員會關注到夾心階層住屋計劃的單位質
素有何須予改善之處及有關的監察機制,故把此事納入是次
會議的議程內。

19.蘇慶和先生承認,宏福花園的單位確有不善之處。香港房
屋協會(以下簡稱「房協」)已根據過往經驗,加強監管夾心
階層住屋計劃各項工程的質素保證工作,以免重蹈覆轍。承
建商須建造「樣板房」,供參與建築工程的各行業人士參考
,以統一所有工序,並確保整項工程的造工一概達到良好的
水準。地盤內會設有示範單位,為買家在驗收樓宇時提供一
般的參考標準,而房協亦會格外留意因外牆裝置而導政的滲
水問題。蘇先生補充,房協單位日後若再出現任何如宏福花
園的不善之處,他本人定會為此負責。議員對蘇先生所作保
證表示欣賞。

20.議員從參考文件附錄甲所載的認可建築工程承建商名冊得
悉,在該名冊所列的承建商中,只有23個可競投任何價值的
工程合約。他們詢問房協在作出此項安排時,有否考慮各承
建商的能力。蘇先生表示,上述名冊乃參照房屋委員會及布
政司署工務科的承建商名冊編製。房協會根據此等承建商過
往的工作紀錄、財政狀況及現有工作量,評估他們是否適合
承辦房協的工程。蘇先生補充,在每項夾心階層住屋計劃工
程中,房協均會按照工程建築師的意見,邀請名冊上八個可
勝任有關工作的承建商競投承辦該項建築工程。此等承建商
完全明白房協的要求,而房協亦會定期進行實地視察,監察
建築工程的進度。然而,蘇先生作出警告,指建築工程可能
會因種種無法預測的理由而出現問題。他又補充,建築業正
面對勞工短缺的問題,此事或會對目標落成日期有所影響。
一位議員詢問房協對宏福花園承建商採取了何種行動,蘇先
生回答時表示,有關承建商已從認可承建商名冊除名。

21.黃偉賢議員察悉,在宏福花園部分公共地方的建築工程尚
未完成的情況下,當局便已發出入伙紙,這與上水中心因綠
化地帶的工程仍未完成而不獲發給入伙紙的情況截然不同。
他要求房協就此作出澄清。吳世豪先生表示,只要建屋工程
及安裝消防裝置和水電供應設施的工程完成後,便可發出入
伙紙。主席表示簽發入伙紙一事不在房協的職權範圍內,並
要求秘書聯絡屋宇署,以作跟進。

V.夾心階層房屋單位的轉按事宜

(立法局CB(1)224/96-97(04)號文件)

22.陳佩珊小姐回應主席時表示,房屋科已就事務委員會對夾
心階層房屋單位轉按事宜所表達的關注,向房協、香港金融
管理局及財經事務科作出諮詢。當局不反對房協容許夾心階
層住屋計劃中貸款計劃下的貸款人轉換第一按揭銀行,但房
協必須確保有關安排不會違背該計劃的基本原則和不會影響
政府的權益,以及政府無須承擔任何因簽立所需法律文件而
須繳付的法律和行政費用。

23.至於透過貸款計劃購買的單位與其他私人樓宇住宅單位的
轉按安排有何不同,陳小姐表示,透過貸款計劃購買的單位
一般須作兩次按揭,分別是向銀行辦理的第一按揭及房協提
供的第二按揭。合資格申請人在轉按時,須先取消原有的第
一按揭,用作繳付首期的第二按揭便會隨即成為第一按揭。
在辦理「新造第一按揭」的手續後,才可批出轉按貸款,但
「新造第一按揭」的優先次序,則會列於房協原先提供的第
二按揭之後。因此,銀行在審批轉按申請方面均有所保留。
雖然如此,為紓減銀行的憂慮,房協已作出努力,以書面方
式同意「新造第一按揭」將被視作較第二按揭更早辦理和註
冊,故其優先次序將在第二按揭之上。在獲得此項保證後,
現已有一間銀行完成與房協的貸款修訂文件,以便實行轉按
安排。雖然當局對解決這方面的技術問題感到樂觀,但陳小
姐強調,此事基本上涉及商業決定。王麗珍女士補充,陳小
姐較早前提及的銀行,至今已處理逾20宗轉按申請,而不少
銀行亦已知會房協,表示打算檢討其有關夾心階層住屋計劃
的現行政策。

VI.其他事項

24.議事完畢,會議於上午十二時五十分結束。

立法局秘書處
一九九六年十一月二十八日




Last Updated on 20 August 1998