立法局
規劃地政及工程
事務委員會及
立法局
房屋事務委員會

回應地產建設商會對
發展處理程序的意見



關於地產建設商會對發展處理程序的意見,當局的回應如
下:

對第1段的回應:既定目標和實際政

2.地產建設商會指稱,當局在政策建議和政策大綱上並不
一致,而《城市規劃白紙條例草案》將會對所有發展計劃
造成延誤和加劇官僚作風,而實質上並無帶來益處。這些
指稱並不正確。商會忽略了白紙條例草案內各項正面的建
議,這些建議可增加規劃制度的運作效率,包括城市規劃
委員會和規劃事務監督完成某些規劃程序所需的法定時限
、小組研訊沒有撤回的反對陳述書、城市規劃委員會進一
步授權和其他快速程序。簡而言之,白紙條例草案所提議
的程序衹需時20個月,而在現時的制度下,則平均需時45
個月。

對第2段的回應:政府在私人樓宇單
位的職責

3.地產建設商會辯稱,政府無需干預私人樓宇設計,而私
人機構在設計私人樓宇方面,熟悉市場需求,因此會更為
勝任。一般來說,規劃署及城市規劃委員會是不會控制每
座私人樓宇的詳細設計。不過,規劃署及城市規劃委員會
對影響整體市區環境質素的個別樓宇的形式、功能及相互
的關係,會有合理的關注。作為政府,我們要照顧到公眾
利益,包括我們的市容。在過去數年,城市規劃委員會在
一些個案中,把規劃條件加入個別樓宇的詳細設計內。鑑
於這些建築建議的敏感性質或建築建議對四周環境特徵的
影響,這樣做是完全合理的。城市規劃委員會只會在必要
和符合《城市規劃條例》規定的職權範圍時才這樣做。

4.就有關的《城市規劃白紙條例草案》而言,該條例草案
已為城市規劃委員會制訂明確條文,透過把一些具有建築
、歷史或特殊市區設計優點的地點劃為「特別設計區」,
對市區設計事宜,多加注重。在指定為「特別設計區」的
地方進行任何發展,均須獲城市規劃委員會批出規劃許可
。此舉在有需要時可使城市規劃委員會能更有效地管制特
殊地區的市區設計,但卻無意將有關管制擴展至涵蓋所有
個別樓宇的發展。在制訂計劃過程中,地主會有機會就「
特別設計區」提交意見書。

對第3段的回應:權力重疊

5.有關跨部門糾紛的問題,經已備悉。不過,我們不認為
僅靠有關土地契約的管制便可解決問題。除一直以來就一
般建築計劃所進行的中央處理建築圖則的審批工作外,規
劃署現已扮演統籌各政府部門的角色,負責落實城市規劃
委員會的批准條件。若發展商與政府部門之間的糾紛不能
圓滿解決,便可以根據城市規劃委員會的有關程序,將糾
紛提交以作裁決。我們歡迎任何改善目前工作程序的建議

對第4段的回應:雙重標準及鼓勵性
措施

6.對第4(a)段的回應

由於修訂影響私人及政府用地發展密度的法定圖則,須經
過相同程序,因此不會出現有雙重標準的問題。兩均須
獲得城市規劃委員會通過及須經過類似的反對程序。

7.對第4(c)段的回應

有關修訂分劃條例的建議,將會在檢討市區重建政策時再
作進一步考慮。

對第5段的回應:詳盡意見


8.對5.1段的回應:有關批核規劃申請、總綱發
展藍圖設計、外貌、高度的問題

(i)對第5.1(a)段的回應

有關在提出規劃申請時所遞交的資料的詳細程度
,須視乎個別個案的複雜性。城市規劃委員會無
意要求規劃申請提供過於詳盡的資料,亦無意
在有關樓宇設計的問題上訂立詳細的規定。申請
可以自行決定是否為其申請提供足夠的資料,
以供城市規劃委員會審理。

(ii)對第5.1(b)段的回應

根據《城市規劃條例》,現時已有規定,使城市
規劃委員會可以授權規劃署署長去考慮及決定有
關輕微修訂城市規劃委員會較早前發出的規劃許
可的申請。在城市規劃白紙條例草案內,亦有規
定。使規劃事務監督可以在獲得城市規劃委員會
的授權及無需公開有關申請的情况下,快速處理
有關輕微修訂規劃許可的申請。

要確切界定何謂規劃許可的輕微修訂是不可能的
。每個個案均須根據其個別的情况考慮。在行使
這項權力時必須小心謹慎。廉政公署曾於較早前
忠告謂,如「輕微修訂」的釋義太過廣泛,便有
可能給予公職人員過大的酌情權,這是有關的賦
權法例並無預設的。

(iii)對第5.1(c)段的回應

當局現時是以行政程序處理有關更改分區用途的
申請。在現行的條例下,並無對這些申請作出規
定。在白紙條例草案上則對此有所規定,把這個
由來已久的做法制度化。有關覆檢城市規劃委員
會就申請所作出的決定的權利,則在白紙條例草
案及現時的行政程序上均並無規定。有關更改分
區用途的申請,是要給予法定規劃制度一些彈性
,使分區用途可以有較重大的更改,但這個申請
程序不應用作對法定圖則提出第二輪意見書的途
徑。

(iv)對第5.1(d)段的回應

我們同意,如申請人在正式遞交規劃申請前,可
以與有關的政府部門作非正式的意見交流,這樣
對雙方均有幫助。

(v)對5.1(e)段的回應

根據現時的行政做法,規劃署承諾在3個月內,會
向城市規劃委員會提交修訂分區用途的申請,以
供審議。白紙條例草案經已制備特訂條文,對任
何人士提交修訂法定圖則的申請有所規定。不過
,至於城市規劃委員會何時必須審議申請,則並
沒有訂下時限。至於如何就城市規劃委員會對修
訂法定圖則的申請作出的裁決提出上訴或作出覆
核,白紙條例草案並沒有條文規定。

(vi)對5.1(f)段的回應

有關許多規劃條件均是不必要的指稱,實在欠缺
理由。根據既定的普通法原則,只可在有需要時
、關係到許可的發展時及在各方均合理的情况下
,才能附加規劃條件。若申請人不滿城市規劃委
員會附加的批准條件,現時的條例及白紙草案條
例均有條文讓申請人向上訴委員會提出上訴。

至於建議訂立時限以規定有關當局必須於時限內
審批就規劃條件所遞交的圖則一事,我們同意應
進一步審議這個問題,又或透過有關部門的「服
務承諾」,以行政方法跟進。

(vii)對第5.1(g)段的回應

自1994年7月起,地政總署經已為處理總綱發展
藍圖的意見書,訂下12個星期的時限,而該署的
服務承諾亦已列明這點。

(viii)對第5.1(h)段的回應

建築小組委員會III是一個政府內部的會議,負責
考慮建築發展圖則的設計、外貌及高度。其成員
包括各行業具經驗的專業人士,他們的職責是要
確保建議的發展配合四周的環境。

(ix)對第5.1(I)段的回應

這已是城市規劃委員會的現行做法。

9.對第5.2段的回應:環境規定

(i)對第5.2(a)段的回應

我們已向條例審議委員會提交一份有關住宅發展
的類似建議,以研究環境影響評估條例草案。

(ii)對第5.2(c)段的回應

我們並無留意到有任何傳閱信件或指引是不符合
屋宇署的規定的。我們希望收到地產建設商會的
具體回應,指出他們所指的是甚麼傳閱信件或指
引,以便我們進一步作出研究。

10.對第5.3段的回應:預售申請

(i)對第5.3(a)段的回應

把預售同意限於住宅發展是沒有理由的,而更不
應對「大型」住宅計劃和較小型的有不同的處理
方法。

(ii)對第5.3(b)段的回應

預售同意是由法律諮詢及田土轉易處處理。在這
過程中,地政專員的職責是通知法律諮詢及田土
轉易處有關設計、外貌及高度是否已獲批准,以
及對公契提出意見。法律諮詢及田土轉易處非常
積極地定期檢討有關的規定和程序,以及向香港
律師會和發展商發出通函,通知他們現時申請的
政策和規定,並不時簡化有關程序,以便加快同
意申請的辦理時間。

(iii)對第5.3(c)段的回應

法律諮詢及田土轉易處在給予預售同意和批准公
契的職責,是要確保樓花的買家得到公平對待、
批地的租約條件獲得遵守和從地主的角度來看,
已顧及政府的利益。政府產業署是負責照顧客戶
部門的利益,即政府辦公室使用的利益。政府
產業署在作為發展物業的買家和共同業主的利益
是頗為不同的,因此不應由地政專員或法律諮詢
及田土轉易處內部作代表。

11.對第5.4段的回應:與建築物條例執行處有
關的問題

在審批建築圖則方面,屋宇署的職員已獲發清晰的指示及
指引。除了一些基本的問題之外,屋宇署的職員只會就8
項基本的要點進行限制檢查,以決定批准或拒絕批准有關
圖則。這些要點已在「認可人士及註冊結構工程師工作摘
要99」中列出。如圖則違反了有關審理圖則申請的其他指
定規例,則只會在批准∕拒絕批准公函上以獨立的段落說
明,但這不會構成圖則被初步否決的理由。

12.對第5.5段的回應:與土地有關的問題

除了地政監督以外,在審理及批核發展建議一共需時多久
方面,發展商亦須負上責任。例如,1995年,地政總署共
審理了260宗有關修訂契約∕換地的個案,其中46宗個案
均需要較長時間來審理,而其中19宗更是與申請人延遲提
供資料有關,受延誤的時間由90天至964天不等(佔審理
需時總數的15%至77%)。

1996年(直至96年10月31日為止),數據顯示完成審批的
個案共有208宗。在33宗需要長時間審理的個案中,12宗是
由於申請人遲遲未作出回應。受延誤的時間由104天至576
天不等,即佔審理需時總數的12%至57%。

(i)對第5.5(a)段的回應

地政總署於1996年10月發出的工作摘要中,引進
新的程序,以處理要求檢討補地價的複雜個案,
代表申請人的註冊專業測量師或會被邀請到估價
會議上陳述其理由。這會議是專門處理上訴的內
部會議。我們希望這個新程序可以縮短上訴所需
的時間及使我們的制度更為公開。

(ii)對第5.5(b)段的回應

在一般的情况下,如申請在經建築小組委員會III
批核的建築圖則上作出輕微修改則可由地政專員
批核,無須再經過建築小組委員會III。

(iii)對第5.5(c)段的回應

建築小組委員會III只要求總綱發展藍圖的概念設
計,而並非詳細設計圖。有時申請人遞交的圖則
是過於詳細。

(iv)對第5.5(d)段的回應

建築小組委員會III通常會盡量批准圖則,而不
是否決圖則。該委員會將會

  1. 批准圖則;或

  2. 在附有條件的情况下批准圖則〔可由
    地政專員追認〕;或

  3. 拒絕批准圖則〔主要事項將交回建築
    小組委員會III處理〕。

不過,建築圖則大多通常集中於是否符合《建築
物條例》的規定,而忽略了有關土地契約所要求
的條件。不過,或許透過註冊專業測量師就建築
圖則所提供的意見,可以改善∕加快圖則的處理
程序。

(v)對第5.5(e)段的回應

若申請人及其顧問能就建議發展協助提供足夠資
料,使政府部門能給予全面的意見,土地事宜的
處理所需要的時間便可進一步減少。

(vi)對第5.5(f)段的回應

各地政處一直擔任統籌角色。不過,其他政府部
門均有獨立的程序∕慣例來審批發展建議。

13.對夾附圖表的回應

有關資料並無顯示如何計算圖表內的平均期間,例如處理
規劃申請(6至24個月)和規劃證明書(7個月)。其中必
須包括申請人本身所耗費的時間。此外,我們亦希望作出
以下澄清:

  1. 處理規劃申請所需的額外1個月,是因為
    要展示申請,收集公眾意見;

  2. 目前,上訴委員會考慮上訴時並無時限
    規定;而在《城市規劃白紙條例草案》
    中,則有條文規定上訴委員會要在收到
    上訴後3個月內予以考慮;

  3. 如申請人選擇透過綜合建築圖則處理系
    統申請規劃證明書,規劃事務監督處理
    規劃證明書的60天期限,可與處理申請
    批准建築圖則的時間一同計算;以及

  4. 為何已備有規劃許可的計劃,獲得規劃
    許可之前,必須先取得規劃事務監督的
    不反對信,仍要兩個月才能發出入住許
    可證。《建築物條例》第21(7)條規定,
    建築事務監督應在收到這些申請的14天
    內,拒絕發出入住許可證或臨時入住許
    可證,否則許可證會被視作已發出。白
    紙條例草案並無建議對《建築物條例》
    第21(7)條作任何修訂。14天的期限的規
    定仍然維持不變。規劃事務監督發出不
    反對信或其他文件,需要遵守這項14天
    期限的規定。

  5. 建築圖則第一次批准時間,包括認可人
    士修訂(或補充)其申請的圖則或其他
    內容所需的時間。不過,認可人士如果
    能認真工作,一般可在3個月內收到
    建議的第一次批准,即已包括其規劃被
    拒絕一次的時間。

  6. 申請同意書一般會在法定的28天內獲
    得處理;至於入住許可證的申請,如有
    關的建築工程經已按照核准圖則完成,
    並已遞交所有必要的文件,則此類申請
    一般會在14天內獲得處理。

  7. 在圖表最底部分的「環境影響評估至少
    會另外需時7個月」既不正確,而且有
    誤導成份,因為事實上,環境影響評估
    通常是與規劃及詳細設計的程序同步進
    行的。要是說環境影響評估的研究實際
    上會延長了所需的時間,是沒有根據的
    。即使進行這項研究確實需時長達7個
    月,這個期限亦可以包括在地產建設商
    會估計處理規劃申請(1至15個月)及
    批准建築圖則(5個月)所需的平均時
    段內。


規劃環境地政科
1997年2月




Last Updated on 21 August 1998