立法局規劃地政及工程事務委員會
討論日期：一九九七年一月二十一日


法定圖則上的
「綜合發展區」用途分區

1. 引言

本文件旨在向各委員概述有關在法定圖則上指定「綜合發 展區」用途分區的資料，以及落實這些用途分區發展計 劃的進展情況。

2. 「綜合發展區」用途分區的目
的和功用

2.1 根據《城市規劃條例》(下稱「條例」)第4(1) 條的規定，城市規劃委員會(下稱「委員會」) 獲授權在法定圖則上把地區指定為「綜合發展 區」用途分區，以鼓勵進行綜合發展或重建。 這是一項有效的措施，使當局在進行規劃時取 得較佳的成效，特別是在處理毗鄰環境不協調 的問題，鼓勵小型地盤合併作較具規模的綜合 發展，重建市區舊區，以及確保可提供足夠及 完備的政府／團體／社區、基礎建設、康樂及 其他設施等方面，都能發揮功用。
2.2 根據條例規定，在指定為「綜合發展區」的土 地上進行的所有發展或重建計劃，都必須先向 委員會取得規劃許可，而每位申請人必須就擬 議發展或重建計劃擬備總綱發展藍圖，提供有 關布局設計、用途類別、每項用途的樓面面積 及工程進度表的資料，以及委員會要求的任何 其他相關資料，供委員會審議規劃許可申請之
用。
2.3 一般而言，申請人在擬備某一地盤的總綱發展 藍圖時，會視乎有關地盤的個別情況，進行交 通和環境影響評估及其他研究，以確定發展計 劃的規模和類別，從而使委員會可考慮及決定 指定地區內的整體設計、所需提供的基建設施、 所需採取的環境紓緩措施，以及發展進度計劃。 此外，亦確保在有關地盤進行的發展計劃，不 論在城市設計、交通和環境因素等方面，都與 毗鄰地區的環境互相協調，並提供足夠的社區 和康樂設施，以應付該發展計劃的需求。
2.4 與指定作其他用途分區一樣，在法定圖則上劃 定「綜合發展區」用途分區的主要功用，是提 供機會，以鼓勵半官方組織或私人發展商在指 定地點進行綜合發展。

3. 指定「綜合發展區」用途分區

3.1 當局會透過進行規劃研究和檢討土地用途，物 色適合劃為「綜合發展區」的地點。在很多情 況下，當局是因應半官方組織和私人發展商等 發展機構的要求，劃定「綜合發展區」用地的。 當局在釐定「綜合發展區」用途分區的界線時， 會審慎查核有關地點的土地業權和業權分布情 況，以確保有關的「綜合發展區」用地的面積， 足夠作綜合發展，並且可付諸實行。
3.2 「綜合發展區」的規劃意向，在附連有關法定 圖則的《說明書》內闡明。現行的做法是在法 定圖則的《註釋》內，規定地積比率或最高總 樓面面積、上蓋面積和建築物高度等概略發展 規範。此舉既可定出「綜合發展區」用地的發 展密度，同時可讓私人發展商在設計「綜合發 展區」的發展模式時，靈活作出變化，以符合 既定的發展規限和地盤條件。
3.3 當局通常會擬備「綜合發展區」用地的規劃大 綱，以協助有意提出申請的人士制訂總綱發展 藍圖，提交委員會審議。規劃大綱是一份不具 法定效力的文件，載列「綜合發展區」用地的 具體發展目標、規劃規範和設計規定。這份大 綱所載的指引，會作為法定圖則《註釋》所規 定的發展限制的補充資料。

4. 落實「綜合發展區」發展
計劃的進展情況

4.1 截至一九九六年十一月為止，在法定圖則上指 定為「綜合發展區」用地的地點共有109個，其 中有23個位於香港島，18個位於九龍，餘下的 68個則位於新界。在這些用地當中，有28個會 由香港房屋協會、土地發展公司、香港房屋委 員會、地下鐵路公司和九廣鐵路公司等半官方 組織發展，其餘的81個，是當局因應私人發展 商的要求，或為鼓勵私人發展商發展而指定作
此項用途的。
4.2 有關這109個「綜合發展區」用地現時情況的 分析，載於附錄。在這109個用地當中，有15個 已完成發展，有16個正在興建中，另有35個的 總綱發展藍圖已獲得核准，並有8個已進入提 交總綱發展藍圖供委員會審議的階段。至於餘 下的35個「綜合發展區」用地，則尚未提交總 綱發展藍圖供委員會審議，而其中有10個更是 於一九九六年公布的法定圖則上才指定作此項
用途的。
4.3 委員會定期檢討落實「綜合發展區」用地發展 計劃的進展情況，現行的做法是在「綜合發展 區」用地首次在法定圖則上公布後第五年檢討 落實計劃的情況，其後每三年再進行覆檢。

5. 結論

5.1 指定「綜合發展區」是達致良好市區發展或重 建的有效方法，委員會認為應當繼續這種做法，
並在累積經驗後作出改善。


規劃環境地政科
一九九七年一月

附錄

截至一九九六年十一月的綜合
發展區

類別數目
A. 總綱發展藍圖已獲核准的「綜合
發展區」用地 		66 (61%)
(i) 已完成發展 (15) (14%)
(ii) 正在興建中 (16) (15%)
(iii) 總綱發展藍圖已獲核准及
正在申請批核建築圖則 		(15) (14%)
(iv) 只有已核准的總綱發展藍圖 (20) (18%)
B. 在提交總綱發展藍圖階段的
「綜合發展區」用地 		8 (7%)
C. 尚未提交總綱發展藍圖的
「綜合發展區」用地 		35
______ 		(32%)
______
總計 109 (100%)



Last Updated on 21 August 1998