臨時立法會

臨立會CB(1)1358號文件
(此份會議紀要的英文
本業經政府當局審閱)

檔 號: CB1/BC/6/97

《土地(為重新發展而強制售賣)條例草案》
委員會
會議紀要

日 期:1998年2月26日(星期四)
時 間:上午8時30分
地 點:立法會大樓會議室B


出席委員:

夏佳理議員(主席)
王紹爾議員
何鍾泰議員
楊孝華議員
葉國謙議員
簡福飴議員
顏錦全議員

缺席委員:

朱幼麟議員
何世柱議員
何承天議員
吳清輝議員
林貝聿嘉議員
馬逢國議員
黃英豪議員
楊釗議員
楊耀忠議員
廖成利議員
劉漢銓議員
羅祥國議員
蔡素玉議員

出席公職人員:

規劃環境地政局首席助理局長
陸仿真先生

規劃環境地政局助理局長
何紹舜先生

高級助理法律草擬專員
霍思先生

高級助理法律草擬專員
葉鳳瓊女士

列席秘書:

總主任(1)1
梁慶儀小姐

列席職員:

助理法律顧問1
黃思敏女士

高級主任(1)2
鄧曾藹琪女士


與政府當局會晤

售賣收益的運用


主席請委員注意在多數份數擁有人成為拍賣中的購買
者的情況下,運用售賣收益方面的有關安排。他指出
,根據條例草案現有條文,購買者須付予受託人競投
價的全數款項,然後由受託人根據條例草案第10條安
排解除須履行的法律責任及產權負擔。他關注到,購
買者若是多數份數擁有人,則要求其把全數款項付予
受託人的規定實有欠公平,因為多數份數擁有人只是
向少數份數擁人收購餘下10%的不分割份數。規定多
數份數擁有人支付買價的全數會減低其競投意欲,尤
其是還有其他開支如釐印費等須計算在內。委員同意
若多數份數擁有人成為購買者,則不同的財政安排應
適用,而條例草案應予訂明。

2.高級助理法律草擬專員解釋,政府當局認為應把競
投價的全數款項付予受託人,使受託人得以根據條例
草案第10條履行其分攤售賣收益的責任,而無需在每
次須支付費用時要求購買者給予款項。此項財政安排
其實只是帳面交易,因為若多數份數擁有人是該地段
的購買者,則在扣除有關款項後,大部分售賣收益仍
會撥歸多數份數擁有人。有鑑於委員的關注事項,高
級助理法律草擬專員建議,委託人可在擧行拍賣之前
的3至6個月內,預先計算多數份數擁有人倘成功購得
有關地段所須承擔的財政責任,當中包括購買少數份
數擁有人擁有的所有不分割份數所需支付的款項、在
對政府履行的法律責任及影響該地段的產權負擔中多
數份數擁有人所須分擔的部分,以及任何已根據《土
地註冊條例》(第128章)註冊的待決案件。倘若多數份
數擁有人成為購買者,他只需結清以上款額而無須支
付買價的全數。主席補充,在售賣條件中應列明有關
的法律責任及影響該地段的產權負擔,而不論購買者
是多數份數擁有人、少數份數擁有人,抑或是第三者
。所涉及的款額應由受託人負責計算,倘受託人有任
何疑問,可隨時請求土地審裁處(下稱" 審裁處 ")發出
指示。

3.高級助理法律草擬專員答允提出委員會審議階段修
正案,以消除委員提出的關注事項。

逐項審議條例草案的條文

4.委員繼而根據在會上提交的議員及團體代表提出的
關注事項一覽表逐一審議條例草案的條文。

條例草案第2條 釋義

5.政府當局同意"property"的中文翻譯應是"物業"。

6.委員提述律師會的建議,即修訂"少數份數擁有人"
的定義,使之包括任何在地段"擁有或聲稱擁有"所有
人權益的人。高級助理法律草擬專員認為,按條例草
案現時所訂的定義,條例草案第3(1)條所指的少數份
數擁有人應為"擁有"不分割份數的人,此定義是恰當
的。根據此定義,少數份數擁有人應是持有不分割份
數的人,除非原訟法庭證明並非如此。他補充,該等
"擁有或聲稱擁有"權益的人,須根據《土地註冊條例》
將其權益註冊成為待決案件。審裁處會撥出部分售賣
收益,待原訟法庭就有關申索作出裁決後用以支付所
需款項。至於相逆土地業權的聲稱,亦須經法院的一
般程序處理。該項安排讓售賣令申請得以繼續進行而
不受業權申索的影響,因為此類申索全部會延伸至售
賣收益。條例草案第10條會增訂條文,表明不會阻止
任何聲稱在地段中有任何權益的人就該權益關乎的地
段所產生的售賣收益而採取任何行動或提起任何法律
程序。

7.高級助理法律草擬專員進一步補充,律師會建議採
用的"少數份數擁有人"定義並不可取,因為這樣會讓
申索人得以要求審裁處而非原訟法庭解決業權糾紛。
委員一般認為律師會建議的定義過於寬鬆,而條例草
案現時的定義是可以接受的。

8.關於"重新發展"的定義,一名委員詢問政府當局是
否打算列明規限重新發展範圍的條件。該等條件可以
包括重新發展的最低面積,以及必需獲得城市規劃委
員會的批准。他又表示,此等條件有助紓緩"單幢"式
重新發展計劃大大增加的情況,並可鼓勵進行綜合重
新發展計劃,以改善市區的整體環境。

9.規劃環境地政局首席助理局長回應時表示,根據條
例草案,在地段擁有不少於90%不分割份數的人可向
審裁處申請一項為重新發展而強制售賣該地段的命令
。行政長官會同行政會議可藉憲報公告,指明一個不
少於80%的百分比。條例草案中並無條文規限重新發
展的面積。政府當局知悉,獲取大幅土地以進行私人
綜合重新發展有其潛在困難。不過,條例草案會有利
重新發展,儘管有關計劃的規模或會較小。發展商只
要在每一地段中均收購得90%不分割份數,便可申請
在相連地段進行整體重新發展計劃。

10.主席補充,法案委員會討論過准許擁有相連地段合
共的不分割份數平均達 90% 的多數份數擁有人申請強
制售賣該等地段的做法是否可行。由於多數份數擁有
人可能在其中一個地段並無收購任何權益,在此情況
下,法案委員會認為沒有理由迫使擁有人售賣其物業
。經仔細考慮後,法案委員會認為該項建議缺乏理據
支持,無需再作討論。

11.法案委員會察悉,律師會認為條例草案就"重新發展"
所下的定義太狹窄。律師會建議使用一些較一般的字
眼改寫該詞的定義,例如"重新發展指取代在地段上的
建築物以重新發展某地段"。

12.委員就"以全新的建築物取代地段上的建築物"的涵
義進行商議。一名委員指出,外國的其中一種常見做
法,是只拆毀建築物的內部而保留外牆。委員及政府
當局均認為,此類翻新或修復工程不應視作重新發展
。條例草案所指的全新建築物應涉及拆卸某建築物,
並在原址興建新的建築物。若把局部被拆毀並局部經
修復的建築物納入該定義,便難以劃分哪些建築物才
構成"全新"的建築物。規劃環境地政局首席助理局長
補充,《建築物管理條例》(第344章)已就建築物的翻
修作出規定。政府當局回應委員時答允因應委員的意
見重擬"重新發展"的定義。

13.對於條例草案第2(3)條訂明,該條例的條文並不減
損任何地段的政府租契中的條文及《建築物條例》(第
123章)的條文,委員認為此事應理解為所有法律條文
均須予遵從,單單明文提及某些條文可能引起誤解,
令人以為只有該等條文才不被減損。政府當局同意從
條例草案中刪除第2(3)條。

條例草案第3條 向審裁處申請強制售賣地段

14.政府當局答允重擬第(1)款,訂明就條例草案而言,
擁有人包括管有承按人。

15.關於第(1)(a)款,委員詢問附表1第1部將會指明甚麼
條件。高級助理法律草擬專員回應時表示,附表 1 在
現階段留空,是因為政府當局不知審裁處實際上會規
定該等申請須符合哪些條件。當局仍然要與司法機構
討論有關申請的格式及規則。該等細節經商定後,可
由行政長官會同行政會議根據條例草案第14條藉憲報
公告,修訂條例草案各附表,或由終審法院首席法官
憑藉其權力訂立有關規則。不論是哪種情況,該等規
則會以附屬法例的形式提交立法機關,並須經不否決
或不提出修訂的議決程序通過。高級助理法律草擬專
員補充,當局擬將此項安排作為一個安全閥,以便在
必要時訂定額外規定,這是實施新程序時常見的做法
。由於委員對接納一個空白的附表有所保留,政府當
局同意刪除第(1)(a)款及附表1第1部。

16.委員提到附表1第2部時指出,有必要訂下估值報告
的有效期,因為物業價值會隨市道變化而波動。按委
員的建議,政府當局答允在條例草案中指明,有關的
估值報告必須在提出申請當日之前的 3 個月內擬備。
就此,一名委員認為估值報告不宜列明 " 有關地段上
各物業的評估市值,而該市值須是以該物業在空置的
情況下及現行用途作根據而作出評估的 " 。若估值報
告載明各物業分別在空置的情況下及按現行用途作根
據而作出評估的價值,便會出現問題,因為在計算須
按物業的評估價值按比例分攤的售賣收益時,不知應
以哪個價值作為基準。

17.委員就以物業的現行用途作根據而評估該物業的市
值是否恰當,進行商議。委員注意到,物業的現行用
途可能未經授權,例如在住宅處所經食肆等。委員
同意在估值時無需考慮物業的現行用途,因為此擧會
鼓勵業主出租其處所作非法用途。委員同意應以物業
在空置的情況下作為評估市值的根據。

18.規劃環境地政局首席助理局長解釋,以現行用途作
根據來評估物業的價值,用意是剔除物業重新發展潛
力的因素。政府當局回應委員時答允從附表1第2部中
刪除"及現行用途"。當局會增訂明確條文,規定評估
市值無需顧及該物業或該地段的重新發展潛力。

19.就計算售賣令申請須符合的收購百分比時,應否將
純粹關乎某建築物的公用部分的不分割份數計算在內
,委員建議,就此目的而言,不應把此等通常由業主
立案法團擁有的不分割份數計算在內,政府當局表示
贊同。然而,就售賣而言,所有不分割份數,包括關
乎公用部分的份數在內,會在拍賣時全部售予競投人
。政府當局答允提出委員會審議階段修正案,以達致
此目的。

20.委員同意在1998年 2 月28日會議上繼續進行討論。
會議於上午10時05分結束。



臨時立法會秘書處
1998年6月25日