財 務 委 員 會 討 論 文 件 1998年 4 月 3日 FCR(98-99)8

財務委員會討論文件
1998年4月3日


基本工程儲備基金
總目701-土地徵用
新分目「向前調景嶺平房區居民發放的特別補償金」

    請各委員批准在總目 701「土地徵用」項下開立
    一個新分目,並在該分目項下設立為數 5億7,408
    萬元的承擔額,以便發放特別補償金予前調景嶺
    平房區某些居民。

問題

根據高等法院於1998年 3 月19日就有關調景嶺平房區
司法覆核的聆訊作出的裁決,我們需要向前調景嶺平
房區某些居民作出補償,以彌補他們失去無限期在調
景嶺居住和繼續享有以低廉租金在該區居住的機會。

建議

2.我們建議根據1998年3月19日高等法院的判決,發
放補償金予合資格的前調景嶺平房區居民。

理由

司法覆核


3.1996年3月和6月,82名調景嶺平房區居民就房屋委
員會發出遷出通知書一事向高等法院申請司法覆核,
並要求得到補償和賠償。施偉文大法官於1996年 6 月
25日和26日審理這宗申請司法覆核的案件,並於1996
年6月27日作出以下判決-

  1. 在1961年6月5日以前居於調景嶺平房區的居民
    ,有權獲得賠償。這項判決是根據當時的徙置
    事務處處長在一封信內的承諾而作出的。該信
    承諾居民可無限期在調景嶺平房區居住;

  2. 合資格的調景嶺平房區居民失去以低廉的租金
    在該平房區無限期居住的機會,故應向他們作
    出補償;以及

  3. 政府應與居民商討補償安排,如未能達成有關
    安排,雙方可把問題交由法庭裁決。

4.政府按照法庭的判決,在不影響其法律權益的情況
下,在 1997 年1月向申請司法覆核的居民提出補償方
案,建議發放約 190,300 元的劃一補償金予合資格的
住戶。補償金金額是把一個典型的調景嶺平房的每月
租值轉化為資本計算得出,收益率定為 8 %,為期23
年 (根據當時調景嶺平房區居民的平均預期壽命計算)
。申請司法覆核的居民拒絕了這項建議。政府在1997
年 6 月建議經改善的補償方案,重新評估每月租值,
並以住戶中最年青的合資格成員的預期壽命,取代算
式中有關調景嶺居民的「平均」預期壽命這個因素。
根據建議的改善方案,合資格住戶可獲發介乎234,500
元至329,900元的補償金,比政府原先建議的補償額高
23 % 至 73%。不過,政府仍未能與申請司法覆核的居
民達成協議,而雙方同意把事件交由法庭裁決。

法庭的判決

5.施偉文法官在1998年3月9日至16日期間,審理這宗
就補償資格和數額申請司法覆核的案件,並於3月19日
作出口頭判決。我們預期4月中至4月底便會有書面判
決。

6.施偉文法官認為,調景嶺平房區的居民並非土地業
權人,而只是根據居住許可證條款可以佔用有關土地
的持證人。至於補償資格的問題,施偉文法官基本上
贊同政府的論點,認為居民必須符合以下條件始有資
格獲得補償-

  1. 在1961年6月5日或以前已在調景嶺平房區居住
    ;以及

  2. 在1961年6月5日至1995年4月4日宣布清拆調景
    嶺當日一直在調景嶺平房區居住。

7.至於因居民失去無限期在調景嶺平房區居住的機會
而給予他們的賠償額問題,施偉文法官基本上同意採
用政府建議用以計算賠償金的公式,即按住戶中合資
格成員的最長預期壽命和某特定收益率,把每間平房
的每月租值轉化為資本。不過,施偉文法官略為調整
每月租值和收益率,並裁定在計算補償時,應根據平
房的實際面積 (包括附屬地方)計算,而不應根據居住
許可證上所載的面積計算。計算補償金的公式因而是
:平房的實際面積乘以估計每月租金,再乘以轉化為
資本的因數。此外,法官裁定給予每個合資格的住戶
裝修費,以供支付裝修其新居的費用,並裁定賠償金
需附加利息。具體來說,補償額是基於下述因素計算-

  1. 平房面積:包括每間平房有蓋地方的實際面積
    和附屬地方,例如已圍起和已鋪築的空地和門
    廊;

  2. 估計每月租金:有蓋地方為每平方米61元(政
    府原先的建議為每平方米55元),附屬地方則
    為每平方米6.1元;

  3. 轉化為資本的因數:這個因數是根據區內同類
    平房的估計市值租金收益率和合資格住戶成員
    的最長預期壽命計算出來。法官裁定把市值租
    金收益率定為7.5%(而非政府原來建議的8%)
    是適當的;

  4. 裝修費:每個合資格的住戶可獲得總共65,000
    元的裝修費,以支付為新居進行基本裝修的費
    用;以及

  5. 附加利息的規定:賠償金須附加利息,年息為
    10%,由居民遷離調景嶺平房區當日起計,直
    至宣布判決為止。

8.施偉文法官裁定,假如一個合資格的住戶擁有超過
一間平房,政府只須就一間平房作出補償。假如住戶
中有超過一名合資格的居民,則補償金應由有關居民
平均攤分。施偉文法官並裁定,房屋委員會須為申請
司法覆核的合資格居民支付訟費1

9.根據法官的裁決,每個合資格住戶所得的補償金會
有所不同,視乎平房面積和住戶中最年青的合資格成
員的預期壽命而定。就以裁決中提到的一個實際情況
為例,住戶中最年青的合資格成員為一名38歲女性,
所居住平房的有蓋地方的面積為 50.2平方米,附屬地
方有123.31平方米,估計補償金如下-

(a)有蓋地方的面積
50.2平方米×61元×155.4327152 475,966
(b)附屬地方
123.31平方米×6.1元×155.432715 116,915
(c)裝修費 65,000
_________
小計 657,881
(d)利息:年息10%,為期24個月 131,576
_________
總計 789,457
_________

政府的回應

10.高等法院就補償資格和數額問題迅速作出判決,而
且除略作調整外,基本上支持政府建議的補償方案的
精神,政府對此感到欣慰。我們曾就是次司法覆核的
結果徵詢法律顧問的意見,他們認為就是次判決提出
上訴,勝訴機會很微。鑑於調景嶺平房區的獨特情況
,我們同意有關補償資格和數額的裁決是合理的。我
們現希望盡早解決補償問題,這樣會合乎與訟雙方的
利益。

其他訴訟

11.法庭就居民申請司法覆核進行審訊時,另外有大概
490 名前調景嶺平房區居民向法庭申請提出訴訟,要
求補償。據房屋委員會評估所得,有大約 115 名居民
很可能合資格獲得補償。施偉文法官在1998年3月18日
指示房屋委員會應在1998年 5 月22日或以前通知這些
居民,他們是否合資格獲得補償。法庭會在1998年 9
月15日另行研訊尚未解決的個案並作出裁決。

12.為求一視同仁和貫徹公平的原則,以及減少其他人
士基於同樣理由再向政府提出訴訟(這類訴訟會耗費大
量金錢和時間),政府認為法庭在補償方面所作的判決
,應適用於其他合資格的居民(不論他們是否司法覆核
的與訟人)。然而,發放補償金予合資格居民時,必須
按以下的指引辦理,以保障政府的利益-

  1. 合資格的司法覆核申請人在收取補償金時,須
    同意解除房屋委員會和政府的責任,表明收到
    的補償金已是他們根據判決所應得的全部和最
    終的權益;

  2. 至於沒有申請司法覆核,亦沒有參與於1998年
    9 月進行的訴訟的合資格居民,須在收取補償
    金時,同意解除房屋委員會和政府因違反1961
    年的承諾而須承擔的責任;以及

  3. 至於可能會在1998年 9 月出庭的合資格居民,
    須在收取補償金時,簽署承諾,撤銷他們對房
    屋委員會和政府的索償。假如他們不接納補償
    金,我們會安排把款項存入法庭3,以盡量減
    低政府在日後的訴訟可能須繳付訟費的風險。

財政影響

13.根據1998年3月19日的判決,我們估計大約有730戶
( 包括58名司法覆核申請人 )符合領取補償金的資格。
預計補償方案所需的費用為 5 億7,408萬元,分項數字
如下-

百萬元
(a) 補償租金損失 387.46
(b) 每戶65,000元的裝修費 47.45
(c) 以年息10%計算的24個月利息 86.98
(d) 10%應急費用4 52.19
_______
總計 574.08
_______

背景資料

14.調景嶺平房區是將軍澳新市鎮第III期發展的一部分
。清拆平房區會騰出土地,供興建約 12 000個公營房
屋和居者有其屋計劃單位,以及其他基礎設施。政府
於1995年4月4日正式宣布清拆調景嶺平房區,大部分
居民已在1996年4月至7月期間遷離平房區。

15.約有6 500名調景嶺平房區居民已獲安置入住租住
公屋和中轉房屋單位,或已獲安排優先購買居屋單位
。此外,鑑於調景嶺平房區的獨特背景,平房的擁有
人均獲發放特別特惠津貼,就平房單位而言,每平方
米的補償金額為7,000元,至於附屬地方 ( 如已圍起和
已鋪築的空地和門廊 ) ,則每平方米為59.63元。由於
調景嶺平房區交通不便,故此住戶亦獲發放款額較高
的額外搬遷津貼( 數額介乎900元至1,950元 )。商戶則
獲發放商舖特惠津貼,而且可參與房屋委員會屋邨店
舖的局限性投標,或以領取73,000元代替投標。1995
年 3 月,財務委員會批准就清拆調景嶺平房區發放特
別特惠津貼,款額為9億7,200萬元。

16.我們在1998年3月30日向臨時立法會房屋事務委員
會簡介補償建議。委員得悉法官的判決,並且對補償
建議並無異議。


-------------------------------



房屋局
1998年3月



1.訟費(現時仍未確定數額)不會在總目701「土地徵用」項下撥款
支付,而會另行安排撥款支付。


2.轉化為資本因數:收益率為7.5%,預期壽命尚有45年。

3.所定的付款程序的用意是要無理拒絕政府的建議的居民承擔繳付
訟費的風險,藉以促成和解。假如任何居民就索償一事由法庭判決
可得的款項低於政府已存入法庭的數額,便有責任支付政府的訟費。


4.需要預留應急費用,原因是補償方案的預計費用,是根據平均預
期壽命 (33年)而非個別人士的實際預期壽命計算(實際的預期壽命
現時尚未確定)。此外亦需要額外款項,用以按法庭裁定的息率(年
息12.06%),支付利息予合資格的司法覆核申請人,應支付的利息由
法庭作出判決當日開始計算。