一九九七年十二月十五日
臨時立法會民政事務委員會會議
業主立案法團在大廈管理方面的權責和法律責任

目的

本文件旨在解答臨時立法會民政事務委員會秘書於本年
十一月十九日來信所提出的問題，包括：業主立案法團
（業主法團）的權責和法律責任；大廈內色情場所的管
制；向業主法團提供協助和灌輸有關知識；就爭議作出
仲裁；以及就《建築物管理條例》進行檢討。

政府的政策

2.政府的政策是鼓勵業主根據《建築物管理條例》成立
業主法團，並有效地管理本身的大廈。

業主法團的權責

3.《建築物管理條例》第14和18條訂明了業主法團的職
責和權力，包括：使大廈公用部分維持良好合用的狀況
，並保持清潔；以及負責大廈公用部分的控制、管理和
行政事宜。

業主法團的法律責任

4.業主法團是根據《建築物管理條例》成立的法人團體
。根據《建築物管理條例》第8條的規定，由土地註冊
處發出註冊證書當日起，業主法團即成為一永久延續
的法人團體，可提出起訴和被起訴，並可持有所屬大
廈不可分割的份數。業主法團的職責和權力由《建築
物管理條例》清楚界定，詳情請參閱上文第3段。

5.根據《建築物管理條例》而成立的業主法團，與《公
司條例》第4(2)(a)和(b)條所指的有限法律責任公司，是
有一些分別的。業主法團清盤時，須遵照《公司條例》
第X部所載有關非註冊公司清盤的條文辦理。《建築物
管理條例》第34條列明業主法團清盤時各有關業主須負
起的法律責任，即業主須負起共同及各別的法律責任，
各按其擁有的份數出資，使法團資產的數額足以清償其
債項及債務。此外，成立業主法團的目的，在於管理大
廈；而開設有限公司，則通常是為了牟利。

保險

6.《建築物管理條例》其中一項條文授權業主法團為本
身大廈購買火險或其他保險。依據該條例第 18(2)(d)條
的規定，業主法團可酌情為本身大廈或其中任何部分購
買火險或其他保險，並保持各項保險生效，保額以能使
大廈恢復原狀所需的款額為準。新興大廈這宗個案說明
了業主實有責任使本身物業得到妥善的修葺，而受害人
亦有權得到適當的補償。因此，業主法團應認真考慮援
引《建築物管理條例》所賦予的權力，為本身大廈購買
合適的保險。

大廈內的色情場所

7.倘大廈內有色情場所違反大廈公契，業主法團可入稟
土地審裁處（見下文第11段），要求對有關色情場所發
出強制令。

8.業主法團如懷疑有色情場所違反法例，應向警方舉
報。

向業主法團提供協助和灌輸有關知識

9. 民政事務總署一向積極協助業主成立業主法團，並就
大廈管理事宜向他們提供意見。此外，民政事務總署也
特別制訂了一套計劃，不斷向市民推廣和宣傳有效的大
廈管理概念。這套計劃包括在全港各區舉辦研討會、講
座、訓練課程等活動，向業主灌輸大廈管理的知識。

10.民政事務總署還編製了一本廣受歡迎的宣傳小冊子，
名為《大廈管理》，其中有兩章詳細闡述有關大廈保險
和僱員補償的事宜。市民可於各區民政事務處免費索取
這本小冊子參閱。民政事務總署亦製作了一系列有關大
廈管理、維修和保險的教育錄影帶，分發予各區民政事
務處，讓有興趣的市民免費借用。各區也不時舉辦以大
廈管理為主題的巡迴展覽。民政事務總署現正計劃與香
港電台電視部合作，於一九九八年製作一輯有關大廈管
理的電視節目。此外，我們將於一九九八年四月左右成
立一間大廈管理資源中心，為業主和業主法團提供更周
全的服務，包括由律師、會計師、測量師和物業管理人
員免費提供初步的專業意見。

就爭議作出仲裁

11.《建築物管理條例》第45條和附表10已就這方面作出
了規定。當局已擴大土地審裁處的司法管轄權，使該審
裁處可以審理有關大廈管理的案件，例如就《建築物管
理條例》和大廈公契的釋義及執行問題作出仲裁。

《建築物管理條例》的檢討

12.自從《建築物管理條例》於一九九三年實施以來，我
們已發現條例有幾項不足的地方。我們會建議修訂《建
築物管理條例》，而有關修訂主要涉及第14和18條。經
修訂的條例會明文規定，業主法團除了有權進行維修保
養的工作外，尚可對大廈的公用部分、設施和設備進行
翻新、改善或裝修工程。我們會於一九九八年二月向臨
時立法會提交《1998年建築物管理(修訂)條例草案》。

結語

13.我們會繼續推廣有效大廈管理的概念，並不時檢討所
提供的服務是否足夠，從而協助業主提高大廈管理的水
平。

14.歡迎各議員就政府應該如何進一步協助改善私人大廈
的管理提出意見。

民政事務局
一九九七年十二月