臨時立法會

臨立會CB(1)881號文件
(此份會議紀要業經政府當局審閱)

檔 號: CB1/PL/HG/1

房屋事務委員會
特別會議紀要


日 期:1997年12月11日(星期四)
時 間:上午10時
地 點:立法會大樓會議室A


出席委員:

陳婉嫻議員(主席)
馮檢基議員(副主席)
王紹爾議員
周梁淑怡議員
梁振英議員
陳鑑林議員
程介南議員
黃宏發議員
楊 釗議員
劉江華議員
蔡根培議員
譚耀宗議員

缺席委員:

朱幼麟議員
何世柱議員
何承天議員
夏佳理議員
張漢忠議員
許賢發議員
陳財喜議員
黃英豪議員
廖成利議員
鄧兆棠議員
霍震霆議員

出席公職人員:
項目I

房屋局

副局長(2)
華賢仕先生

房屋署

副署長
潘承梓先生

項目II

房屋局

副局長(1)
梁展文先生

首席助理局長
陳佩珊女士

房屋署

副署長
鄔滿海先生

副署長(法律顧問)
李伯誠先生
列席秘書:

總主任(1)2
梁小琴女士
列席職員:
高級主任(1)3
余麗琼小姐
I.出售租住公屋單位
(臨立會CB(1)632號文件)

應主席的邀請,房屋署副署長重點介紹在會議上提交的
“租者置其居計劃”參考文件。議員隨即展開討論。

挑選屋

2. 在回應議員提出有關租者置其屋計劃的挑選準則的問
題時,房屋局副局長(2)承認在挑選租住公共屋邨(公屋)
單位出售時,樓齡是關鍵因素。鑑於有需要預留足夠公
屋單位以供編配給輪候公屋總登記冊 (輪候冊)上的申請
人,從而把平均輪候的時間,從6年減至3年,以及大多
數的舊型公共屋邨均已根據整體重建計劃撥作重建,因
此政府當局打算在1985至1992年間建成的屋邨中進行挑
選。當局將會在出售第 2批公屋單位後檢討挑選屋邨的
準則。

售價

3.議員堅持公屋售價不應與巿值掛鈎。房屋局副局長(2)
澄清,單位的基本售價將會根據“經調整重置成本”的
方法釐定。依照此計算方法,單位的售價是按單位現時
的重置成本,並按樓宇的樓齡、地點及其他有關因素,
經調整後計算出來。有關評定巿值的提述,是要協助購
樓者更了解日後轉售公屋單位時應付的補價金額。此一
做法與現時居者有其屋計劃 (居屋計劃) 的轉售情況一致
。部分議員對日後推出的單位的準買家可能因重置成本
上漲而需付出較高樓價表示關注。他們認為當局應採用
一個劃一的定價策略。房屋署副署長表示,除了採用“
經調整重置成本”的方法,當局在釐定公屋單位的售價
時,還會考慮到住戶的負擔能力。此外,當局會繼續為
日後推出的單位的買家在首兩年提供特別優惠,首年的
優惠為60%,次年的優惠則為30%,以鼓勵住戶早日購
樓。

4. 一名議員察悉購買租者置其屋計劃所出售單位的住戶
,其每月住屋開支(包括償還按揭貸款與繳交差餉、地租
及管理費)大致上會低於現時每月所繳付的公屋租金的兩
倍,並詢問當局計算此一數額的方法,及當局會否考慮
把公屋售價訂定在住戶可負擔的水平,使租者置其屋計
劃申請人的住屋開支不會超逾現時繳交租金的兩倍。房
屋署副署長解釋,所提述的住屋開支,只作解釋用途,
實際開支會根據不同的情況如按揭貸款的金額而有所差
異。為協助租者置其屋計劃申請人,當局會鼓勵財務機
構提供優惠及靈活的按揭條款,例如延長償還貸款的期
限,及豁免首期等。不過,由於按揭條款詳情屬商業性
質敏感資料,因此當局暫時不能過早透露有關詳情。

5.至於當局會否動用首次置業貸款計劃的貸款,為租
置其屋計劃的申請人提供貸款購買公屋單位,房屋局副
局長(2)表示,鑑於現時的訂價是住戶可以負擔的,因此
他認為目前為租者置其屋計劃申請人提供的財務安排已
告足夠。

轉售條例

6. 一名議員認為租者置其屋計劃下低廉的單位售價及寬
鬆的轉售條件會減低居屋計劃的吸引力。房屋局副局長
(2)強調,租者置其屋計劃的對象僅為現時住戶,而“白
表”申請人持續超額認購居屋單位的情況,充分說明居
屋計劃所具有的吸引力。

維修

7. 由於特別優惠只適用於首兩年,住戶可能在未確知單
位質素如何前被迫倉卒購入單位,部分議員對此表示關
注。房屋署副署長向議員保證,當局會為所有選作出售
的屋邨大廈進行檢查,確保此等屋邨的樓宇狀況良好。
當局推出此等屋邨出售前,會按現行的維修計劃,完成
主要的修補工程,例如天花板的防水工程、更換水管與
排水管、及檢查升降機等。不過,他承認屋邨管理人員
在進行單位內部維修工程時可能會遇到困難,因為他們
可能無法進入住戶的單位。為此之故,當局會為有關準
買家擬備一份詳細的維修一覽表,載列其維修計劃所包
括的維修保養工程項目以及預計竣工日期等。

8. 至於公屋單位業主在維修公共屋邨內的商場與停車場
鄰近的斜坡與遊憩用地的責任問題,房屋署副署長證實
,一如私人樓宇業主,公屋業主將須分擔維修鄰近斜坡
的責任。他補充謂,選作出售的屋邨中,只有極少數屋
邨鄰近斜坡,而此等斜坡均根據安全標準興建。業主須
按照大廈公契所訂明業主擁有的份數,分攤管理費及承
擔法律責任。房屋署副署長表示,當局不打算把商場或
停車場包括在租者置其屋計劃內,而房屋委員會 ( 房委
會 ) 仍會負起此等設施的維修責任。他向議員保證,當
局會擬備丈量圖則,界定由公屋業主與房委會所分別負
責的範圍。

9.為免再有26座問題公屋大廈的事件發生,部分議員認
為當局應延長租者置其屋計劃下出售單位的樓宇結構安
全保證期,從 7 年增至40年,即本港鋼筋三合土建築物
平均可使用的壽命期。房屋署副署長強調,上述提及的
26座公屋大廈只屬獨立個案。現時所有由房委會管理的
屋邨均在綜合維修計劃下獲得妥善保養。至於 7 年的樓
宇結構安全保證期,房屋署副署長表示,此一規定的目
的,是確保租者置其屋計劃與即將實施的樓宇安全檢驗
計劃一致。在該計劃下,樓宇的業主必須檢驗及保養樓
宇,檢驗周期為 7 年。他重申,房委會在挑選屋邨出售
前,會進行必須的樓宇檢驗工作。因此,預計在檢驗周
期的7年期間,只須間中就樓宇的結構進行小規模的修
補工程,而此等修補費用將由房委會承擔。房屋署副署
長強調,只要此等屋邨獲得妥善保養,應不會出現嚴重
的結構問題。

其他特點

10.至於空置單位的問題,房屋署副署長表示,在實施租
者置其屋計劃的每一階段,屋邨內最早騰空的單位均會
首先出售予同邨的其他租戶。當局只會把其後騰空的單
位售予其他公屋租戶、輪候冊申請人及受清拆影響的人
士。如出現申請購買的租戶多於騰空單位的情況,當局
便會抽籤決定編配單位的優先次序。

11.一名議員注意到,有意購回所住單位的高齡住戶可能
需要家庭成員的經濟援助,並詢問可否把此等家庭成員
列入契約內。房屋署副署長表示,為避免出現濫用租者
置其屋計劃的情況,在契約內增加家庭成員,將須接受
適用於在公屋租約中增加家庭成員的同一審批準則。雖
然如此,有關的家庭成員可擔任保證人。

II. 《1997年房屋(修訂)條例》
(臨立會CB(1)611(01)號文件)

12.主席詢問政府當局,在《1997年房屋(修訂)條例》(修
訂條例)實施前提交條例草案予以修訂,到底用意為何。
她提醒當局,在1997年9月29日事務委員會會議席上,議
員通過議案,促請房屋局局長盡快指定開始實施該條例
的日期。

13.房屋局副局長(1)回應時表示,當局曾審慎考慮房委會
就實施《1997年房屋(修訂)條例》的影響而提交的報告,
並贊成報告建議實施修訂條例,但須就若干事項作出修
訂,特別是把租金檢討周期由每兩年一次改為每三年一
次的改變,藉以盡量減少房委會所面對的法律問題、運
作上的困難及財政損失。當局曾徵詢律政司的意見,並
證實此等修訂對香港特別行政區的正常運作屬必不可少
。房屋局副局長強調,該等修訂符合下列原則:

  1. 公平

    當局將可實施向經濟條件較佳的住戶加租,及根
    據租金援助計劃,向面對經濟困難的住戶提
    供減租的援助等租金政策;

  2. 公理

    平房區、臨時房屋區及中轉房屋的暫准租用證費
    將在修訂條例的適用範圍內予以剔除;

  3. 公義

    可確保公屋資源得以合理地分配給真正有需要的
    人士;及

  4. 公正

    有關修訂將由立法機關審議。
14.議員並不信服當局的回應。馮檢基議員警告謂,在
法例實施前,任何修訂法例的行動將違反立法精神,
而立法精神是確定行政當局有責任推行立法機關所通
過的法例。他認為如有需要,當局可以通過附屬法例
代替修訂法例,以加強任何條例在實施時的效率。房
屋局副局長強調,作為一個負責任的政府,當局必須
在實施修訂條例前,顧及該條例的全面影響。他強調
,由於當時未能就修訂條例所引致的影響進行全面評
估,因此提交修訂亦非表示對前立法局不尊重。周梁
淑怡議員表示,雖然自由黨認為應避免實施干預房委
會自治的限制性措施,但他們亦認為在條例實施前提
交修訂的行動是不適當的。

15.陳鑑林議員重申,房委會的財政損失不應構成廢除
或暫緩執行修訂條例的原因,因為該等財政損失可以
從出售公屋單位的收入填補。房屋署法律顧問表示,
除了財政損失外,修訂條例亦為房委會製造若干法律
問題及運作上的困難。擧例說,由於修訂條例並沒有
清楚說明該如何釐定整體租金與入息比例中位數,房
委會將須每年向公共屋邨所有住戶進行最少兩次全面
的入息調查。但馮檢基議員則指出,修訂條例已賦權
房委會自行決定何種方式釐定租金與入息比例中位數。

16.至於當局認為有必要在本立法會期內提交修訂的理
據,房屋局首席助理局長解釋,由於房委會已暫緩執
行1997年9月及12月兩批公共屋邨的租金檢討,以便當
局有足夠時間研究修訂條例的影響,進一步的拖延將
會影響房委會的正常運作。為此之故,實有必要迅速
決定是否提交該等修訂。至於修訂條例的日後路向,
房屋局副局長證實,如議員在臨時立法會會議席上決
定廢除建議的修訂,當局將會立刻實施修訂條例,但
當局將會考慮在香港特別行政區第一屆立法會成立後
,提交同樣的修訂。

17.由於大多數議員支持立刻實施修訂條例,主席詢問
當局會否因議員表示強烈反對而考慮撤銷修訂。房屋
局副局長表示,他不適宜就此事表示意見,但當局稍
後向臨立會提交修訂時,他會全力尋求議員支持該等
修訂。

III. 其他事項

18. 主席提醒議員,事務委員會與交通事務委員會的聯
席會議將於1997年12月15日擧行,而事務委員會的例會
則於同日在聯席會議後隨即召開。

19.議事完畢,會議於下午1時結束。

臨時立法會秘書處
1998年2月5日