臨時立法會

臨立會CB(1)693號文件
(此份會議紀要業經政府當局審閱)

檔 號:CB1/PL/HG/1

房屋事務委員會
會議紀要



日 期:1997年11月17日(星期一)
時 間:下午2時30分
地 點:立法會會議廳

出席委員:

陳婉嫻議員(主席)
馮檢基議員(副主席)
朱幼麟議員
何世柱議員
何承天議員
周梁淑怡議員
夏佳理議員
陳財喜議員
陳鑑林議員
程介南議員
廖成利議員
劉江華議員
蔡根培議員
鄧兆棠議員
霍震霆議員
譚耀宗議員

其他出席議員:

胡經昌議員
葉國謙議員
羅祥國議員

缺席委員:

王紹爾議員
張漢忠議員
梁振英議員
許賢發議員
黃宏發議員
黃英豪議員
楊 釗議員

出席公職人員:

項目IV

房屋局

副局長
梁展文先生

首席助理局長(2)
陳佩珊女士

房屋署

商務及綜合事務總監
貝德思先生

助理署長(法律顧問)
李伯誠先生

助理署長(發展)
馬亢思雲女士

署理總產業測量師
余恩愛女士

屋宇署

助理署長(結構工程)
伍漢強先生

總結構工程師
葉配麟先生

項目V

房屋局

首席助理局長(1)
杜巧賢女士

項目VI

房屋局

首席助理局長(2)
陳佩珊女士

首席助理局長(1)
杜巧賢女士

應邀出席人士:

項目V

香港法律改革委員會

售樓說明小組委員會秘書
梁滿強先生

項目VI

香港房屋協會

執行總幹事
蘇慶和先生

總監(物業策劃及發展)
羅浩仁先生

列席秘書:

總主任(1)2
梁小琴女士

列席職員:

高級主任(1)3
余麗琼小姐


I. 通過以往會議紀要
(臨立會CB(1)477及478號文件)

1997年9月29日及10月9日擧行的會議的兩份紀要獲確
認通過。

II. 下次會議日期及討論事項

1997年11月28日的特別會議

2.主席表示,在政府當局確實後,事務委員會將於
1997年11月28日擧行特別會議,以聽取當局就《長遠
房屋策略白皮書》作出簡報。

(會後補註:當局已把發表白皮書一事押後,直至另行
通告為止。)

與規劃地政及工程事務委員會擧行聯席會議

3.為了避免與上述簡報會撞期,原定於1997年11月28
日為討論檢討發展審批程序而舉行的聯席會議,現已
改期至1997年12月2日(星期二)上午10時45分擧行。

與交通事務委員會擧行的聯席會議
(臨立會CB(1)492號文件)

4.主席請議員注意臨立會CB(1)492號文件。該文件就
與交通事務委員會擧行聯席會議一事向議員徵詢意見
。擧行會議的目的,是監察基礎建設的發展,以配合
由1999年起每年興建 85 000個住宅單位的目標。議員
對文件並沒有提出反對,並商定在 1997 年 12 月15日
(星期一)下午2時30分,即在當日下午 3 時30分下次事
務委員會會議前擧行首次聯席會議。

1997年12月15日的會議

5.事務委員會下次會議將於 1997 年 12 月15日(星期一)
在與交通事務委員會擧行聯席會議後隨即召開,討論
議題“臨時房屋區的政策及安置臨時房屋區居民的安
排”。

(會後補註:該次會議後來加入了一項討論“ 1997年
房屋(修訂) (第 3 號) 條例草案 ”的議題。事務委員會
就“首次置業貸款計劃”舉行的特別會議定於1997年
12月2日(星期二)中午12時擧行)

III. 上次會議後發出的參考文件
(臨立會CB(1)463號文件)

6.政府當局就議員在事務委員會與規劃地政及工程事
務委員會在1997年7月24日擧行的聯席會議上提出的
關注事項已作回應,議員摘記當局的回應。

IV. 資助自置居所計劃下單位質素及房屋委員會的
責任問題

(臨立會CB(1)491(01)至(04)號文件)

7.由於該議題由劉江華議員提出,主席邀請劉議員向
議員簡述其關注的事項。

8.劉江華議員展示圖片,顯示 3 個資助自置居所計劃
屋邨的樓宇損壞情況,其中包括裕明苑的電梯門生
,雲疊花園出現天台滲水,及安寧花園發生土地沉降
。他指出此等問題均在入伙後不久即告出現,但補救
工程的進展情況則未如理想。劉議員認為房屋署 ( 房
署 ) 應為上述樓宇損壞情況負起修葺責任,並支付修
葺費用。倘損壞的樓宇為私人機構參建居屋計劃 ( 私
人參建計劃 ) 的樓宇,房署應向有關發展商追討有關
費用。他又認為房署應全面檢討其監察機制,以確保
資助自置居所計劃下出售單位的質素及維修水準。鑑
於為達致行政長官承諾每年提供85 000個住宅單位所
需進行的多項公營房屋建築工程即將展開,上述機制
更形重要。

9.房屋署商務及綜合事務總監在回應劉議員提出的問
題時,解釋居者有其屋計劃(居屋計劃)及私人參建計
劃兩者之間的差別:前者由房屋委員會(房委會)負責
,而後者則由私人發展商按政府所制定的售樓條件發
展。作為居屋計劃單位的發展商,房委會有責任確保
承建商在建築工程完成一年內的保養期履行其責任。
但在私人參建計劃下,負責維修樓宇建築問題的一方
是私人發展商而非房委會。房屋署商務及綜合事務總
監強調,購買私人參建計劃單位的業主是向私人發展
商購入單位。基本上,任何有關修葺工程的糾紛,僅
屬業主與發展商之間的糾紛。雖然如此,房署會擔任
調停人的角色,以期解決有關問題。

10.有關房署在私人參建計劃所擔任的角色,馮檢基議
員指出,在1993年以前,房署署長身兼私人參建計劃
委員會主席。該委員會的其中一項職責,是審閱私人
參建計劃的投標公司名單。因此,他認為房署肯定應
對該等樓宇的損壞情況負上責任。鑑於房署在私人參
建居屋計劃單位的出售事宜上的參與情況,議員普遍
並不信服房署的身份僅為調停人。此外,除非有房署
的批註,否則發展商亦無法取得完工證。屋宇署助理
署長 (結構工程) 在回應時澄清,在批出入伙紙方面,
當局對私人參建計劃及其他私人樓宇發展計劃均採取
一視同仁的態度。當局規定發展商需委任一名認可人
士及一名結構工程師負起監督工程設計及建築進度的
工作。他們亦需按照《建築物條例》的規定提交圖則
。除非有關的認可人士、註冊結構工程師及註冊承建
商均確認已完竣的發展工程符合批准圖則,否則屋宇
署是不會發出入伙紙的。

11.鑑於私人參建計劃問題叢生,一名議員詢問當局會
否考慮取消整個計劃。房屋局副局長考慮到私人參建
計劃有助達致政府的長遠房屋指標,認為此一做法並
不適當。房屋署商務及綜合事務總監補充,當局自
1990年開始採取措施改善私人參建計劃的運作,其中
包括加強對所有私人參建計劃的技術要求,因應若干
樓宇損壞情況而延長保養期,及規定私人發展商聘用
房委會的建築承建商進行建築工程。

12.議員隨即詢問第8段提及的3個資助自置居所計劃屋
苑樓宇損壞補救工程的最新進展情況。

裕明苑

13.房屋署商務及綜合事務總監表示,裕明苑屬於居者
有其屋計劃的屋苑。房委會曾根據計劃的規格檢查電
梯門,其結論為該等電梯門符合有關規定。周梁淑怡
議員指出裕明苑入伙至今僅約一年時間,認為該屋苑
出現的生情況不可接受。她認為房委會有必要提高
建築標準,包括加強對建築材料供應商的監管。周議
員關注到當局就房委會的發展計劃接受如此低的標準
,會導致私人參建計劃樓宇標準更趨下降。房屋署商
務及綜合事務總監答應將該名議員的關注向房委會轉
達。

雲疊花園

14.房屋署商務及綜合事務總監表示,雲疊花園屬於私
人參建計劃的屋苑,參與計劃的私人發展商須負責該
屋苑需進行的維修工程。儘管如此,房署曾與發展商
聯絡,敦促其迅速採取補救行動。該發展商其後答應
進行天台滲水修正工程。房署將密切監察工程進度,
以確保工程可及時完竣。

安寧花園

15.房屋局副局長表示,房署已調派內部一組專業人員
勘察業主報稱的266項損壞項目。勘察工作已於1997
年10月30日完成;結果顯示,其中96項損壞項目是由
土地沉降所引致。房署其後致函發展商,要求發展商
在 8 週內,即在1997年11月28日前,修正該等損壞項
目。房署是按照發展商在 1993 年9月向其提供的保證
書內條文採取上述行動。根據該等條文,從1990年12
月24日起的10年內,發展商在任何時間接獲房署署長
的通知,均有責任承擔因土地沉降引致的任何樓宇損
壞的修正工程,並須自行承擔有關費用。鑑於事態緊
急,當局已決定,倘發展商無法在限期前完成修正工
程,房署會在1997年11月29日展開補救工程。房署屆
時便會透過法律程序,向發展商追討工程所引致的費
用。

16.部分議員對餘下因散熱,收縮或正常的磨損所致的
170 項損壞項目,以及潛在的損壞項目表示關注,並
詢問當局會否就土地沉降有關問題進行補救工程時,
一併修正此等損壞項目。房屋署商務及綜合事務總監
向議員保證,房署會就餘下仍有爭議的損壞項目擔任
發展商與業主之間的仲裁人。房署會在保證期內,繼
續監察安寧花園的土地沉降問題。如有需要,會向發
展商採取必要的行動。

結語

17.議員雖讚賞當局為解決安寧花園的問題所作努力,
但認為房署應對所有資助自置居所計劃下的屋苑出現
的建築問題負責,及檢討確保此等計劃下的售出單位
質素及維修標準的機制。房屋局首席助理局長(2)表示
,當局承諾改善此等計劃,並已推行多項改善措施,
如編列認可承建商及材料供應商的名冊,訂定建築物
組件統一規格,設立承建商表現評分制等。此外,房
署在批出居屋計劃及私人參建計劃時,除考慮投標價
格外,更會考慮其他因素,包括競投者提出的建議及
許下的承諾。房署並會採取一個加權評分制度,使評
估投標的程序更為客觀及劃一。一如行政長官在施政
報告中公布,當局將展開一項混合發展試驗計劃,邀
請私人發展商興建資助自置居所單位,作為混合發展
的一部分,藉此提高資助自置居所單位的質素。

18.作為事務委員會的綜合意見,主席動議下列議案。
該議案獲得議員通過:

“本事務委員會促請政府當局全面檢討資助自置居所
計劃下的單位質素及維修問題的監察機制,並對過往
因承建商不負責任而導致出現建築問題的屋苑 ( 包括
私人機構參建居屋及居者有其屋計劃下的屋苑 ) 負責
及承擔有關維修費用。”

V. 境外未建成住宅物業的售賣問題
(臨立會CB(1)275及491(05)號文件)

19.主席表示,提出該議題討論,是因應公眾對境外住
宅物業樓盤延期建成及發展計劃失敗的關注。

20.房屋局首席助理局長 (1) 向議員匯報境外未建成住
宅物業有關問題的最新工作進展。當局現正考慮擬議
的兩條獨立的法例;該兩法例分別管轄本港境內及境
外未建成住宅物業的售樓說明。前者的草擬工作正在
進行中,有關法例預期約可在1998年年底提交立法會
審議。至於後者,當局現正就法律改革委員會在《境
外未建成住宅物業售樓說明報告書》所作建議,諮詢
各有關團體,包括地產代理、物業發展商、專業團體
及消費者委員會。諮詢期會在 1997 年12月1日結束。
當局會仔細研究法律改革委員會的建議及所收到的意
見,然後才就是否有必要立法作出最終決定。

21.程介南議員注意到大部分備受爭議的未建成物業均
位於中國大陸,而此等物業的發展商則與本港的企業
有連繫。他詢問為何此等物業不受本港規管制度所監
管。梁滿強先生澄清,雖然大部分有問題的大陸物業
發展計劃與本港有連繫,但其實此等物業均由總部並
非設在本港的公司負責。他進一步解釋,法律改革委
員會的報告涵蓋由境外未建成物業的售賣所引致的廣
泛問題,有關樓盤延期建成或發展計劃失敗的問題,
僅屬報告研究的關注事項的其中一部分。

22.議員雖同意地產代理應為準買家提供若干基本售樓
資料,但認為規定地產代理為境外發展商的任何行為
(如提供虛假資料 )負上法律責任是不適當的。梁先生
解釋,報告書其中一項主要建議,是規定境外住宅樓
花的賣家在本港出售其物業時,均須僱用持牌地產代
理。因此規定地產代理確保向準買家提供的售樓資料
正確無訛亦非不合理。事實上,此一規定亦是《地產
代理條例》下地產代理的其中一項法定職責。房屋局
首席助理局長(1)表示,有關提供詳細售樓資料的規定
,將可提高對境外物業買家的保障,但並非萬無一失
的解決方案。有關境外未建成樓宇的問題是多方面的
,如發展商所面對的經濟問題,及物業所在國家對物
業發展缺乏管制等。法律改革委員會所作建議,只能
有助確保地產代理在接受境外委託時採取更為審慎的
態度,而準買家可根據所能取得的最有用資料作出其
決定。解決境外未建成物業所引起問題的長遠方案,
將是由物業所在國家發展一套有效制度,規管未建成
物業的發展及出售,從而保障境外物業買家的利益。

23.房屋局首席助理局長(1)向議員保證,當局會審慎研
究對失實陳述採取執法行動的問題。根據法律改革委
員會的建議,違反擬議法例的人士將受到刑事制裁。
在研究是否失實的情況下,當局可能須進行深入的調
查,如實地視察及收集證據。當局亦將考慮在擬議法
例中,引進“應盡努力”的概念,使已採取一切合理
措施,取得及核實規定資料的地產代理不會受到不適
當的處分。不過,房屋局首席助理局長(1)承認由香港
政府採取執法及調查的行動,是相當困難的,因為政
府必須取得境外有關當局的協助。

24.至於法律執業者的角色,房屋局首席助理局長(1)表
示,香港律師會曾印製小冊子,勸諭買家留意有關境
外未建成物業的買賣問題的多項要點。在律師會與部
分臨立會議員最近擧行的會議中,律師會同意有必要
澄清見證人員的角色。程介南議員亦表示,在境外物
業買賣上,見證人員不應同時代表賣家及買家。

25.至於擬議法例的立法時間表,房屋局首席助理局長
(1)解釋,當局需要3至4個月的時間,以研究法律改革
委員會的建議及在諮詢期間收到的意見。她向議員保
證,地產代理的牌照不會在1998年年底前發出,亦不
會在2000/01年度發出全面的牌照。倘當局提出任何有
關境外未建成物業的法例,可配合發牌制度一併實施。

VI. 茵怡花園單位面積測量錯誤及房屋協會的責任
問題

(臨立會CB(1)491(06)及(07)號文件)

26.馮檢基議員對房屋協會錯誤測量茵怡花園的實用面
積表示關注,並詢問房屋協會是否設有內部監察機制
,以避免日後發生同類事件。房屋協會執行總幹事證
實,房屋協會 (房協)設有上述機制,特別是監察單位
品質保證方面的機制。房協規定承建商在建築工程展
開之前,提供“樣本房間”以供查驗及審批之用,藉
此確保整項工程的造工達致高水平。不過,在計算實
用面積方面,房協則倚賴建築工程顧問的專業知識。
至於茵怡花園的個案,有關建築工程顧問計算實用面
積時,採用由本港測量師學會及消費者委員會聯合制
定的指引,但卻沒有考慮到茵怡花園在設計上的複雜
情況,其外牆拾級而上收窄,以致在計算實用面積時
出現人為誤差。房屋協會執行總幹事表示,單位面積
調整一事,既不會改變茵怡花園受影響單位的樓宇可
用面積,亦不會影響工程計劃的樓宇質素。他補充,
事件發生後,房協已盡力協助受影響的買家。為了避
免發生同類事件,日後當遇上在設計上較為複雜的樓
宇時,房協將會委聘獨立測量師核實實用面積。

27.部分議員詢問當局會否考慮立法規定發展商在售樓
書內列明單位的實用面積。房屋局首席助理局長(1)表
示,就本港境內未建成住宅物業售樓說明的擬議法例
,將規定發展商在其售樓書內列明出售單位的建築樓
面面積、實用面積及樓宇平面圖。倘樓宇單位因外牆
厚度問題而出現每層的樓面面積有差異的情況,發展
商將需就有關實情提醒準買家。當局預期該法例可在
1998 年下半年提交立法會審議。何承天議員表示,
“saleable area”的中文譯詞“實用面積”經常被誤解
為“usable area”“可用面積”。當局應聯同香港測量
師學會及消費者委員會,檢討有關名稱,以避免出現
任何混淆的情況。房屋局首席助理局長(1)答應議員的
請求,徵詢有關方面的意見。

28.馮檢基議員雖讚賞房協迅速採取行動解決有關問題
,但認為有必要改善房協的透明度及問責性。他詢問
當局會否考慮委任三級議會成員為房協執行委員會委
員。房屋局首席助理局長(2)表示,房協已採取措施,
增加其透明度及問責性。在管理方面,房協已作出安
排,限制執行委員會成員的任期不會超過 5 年,並在
每年的選擧中,更換委員會四分之一的成員。其他的
措施則包括定期發行機構刊物、成立居民及業主聯絡
小組、及接納申訴專員公署的監察。房屋局首席助理
局長(2)強調,執行委員會內已有三級議會成員,但他
們是以其專業知識及服務社會的經驗當選為執行委員
會成員,而非以三級議會成員身份出任委員會成員。

29.一名議員詢問受影響的買家如取消買賣,房協會否
給予他們選擇權,以相若的價格購買住宅發售計劃下
的另一個單位,房屋協會執行總幹事表示,在未來兩
三年內,將不會有住宅發售計劃的單位可供出售,直
到啟德工程計劃進行預售為止。而當局將會考慮到當
時的市況而釐定該等單位的價格。至於是否可以讓受
影響的買家遷回其原有公屋單位,房屋協會執行總幹
事回答謂,倘他們仍未終止其租約,將可遷回公屋單
位居住。

VII. 其他事項

30.議事完畢,會議於下午4時30分結束。



臨時立法會秘書處
1997年12月23日