檢討發展的審批程序

緒言

地產發展商和有關專業團體對發展審批程序複雜而且需
時太長表示關注,並認為這些程序應該予以簡化和加快
處理。政府方面亦希望能夠簡化審批程序和消除一些繁
複的步驟。有見及此,我們已諮詢了有關的團體和檢討
了發展的審批程序。

2. 被諮詢的團體認為我們必須改善審批發展程序的效率
,以及使審批程序更為明朗和更具透明度。他們特別提
出要求希望有關部門和各局能夠有更佳的協調;增加資
源使他們能夠應付日益增加的工作量;申請審核與政
府有更多溝通;為多些審批程序的步驟設定時限;及政
府減少干預。政府在檢討發展審批程序時大致上採納他
們的意見和建議。我們根據檢討的結果,訂定了下列改
善措施。

整體制度

3.我們同意以下事項 –

  1. 加強規劃署、地政總署和屋宇署的跨部門統籌工
    作。當局將發出指引,列明各部門在發展審批程
    序的任務和職責。現時的協商制度應該維持,而
    在可行的情况下,應設立提供綜合服務的小組作
    支援。規劃及土地發展委員會將負責處理與私人
    機構計劃有關的上訴;及

  2. 在有關部門培養方便經營的精神。當局會向部門
    首長發出清晰的指引,解釋政府並非要阻撓發展
    建議;相反地,政府是要積極地與發展商共同從
    各方面研究如何進行建議。
被諮詢過的團體包括香港建築師學會、香港工程師學
會、香港測量師學會、香港規劃師學會、香港地產建
設商會。

規劃審批程序

4.規劃審批程序將有下列改善 -

  1. 發出清晰的指引,使業內人士更容易瞭解有關程
    序;

  2. 規劃署將會作出服務承諾,在收到下列申請後,
    須在6星期內作出回覆,這些申請包括根據《城市
    規劃條例》第4A(3)條審批總綱發展藍圖、查核是
    否符合核准條件、以及審批對已核准圖則所作的
    一些不涉及原則問題的輕微更改;

  3. 地區規劃會議作為決定組織的角色應加強。其主
    席會平衡有關部門的意見,並在會議上作出決定
    。申請人亦可出席地區規劃會議;

  4. 由城市規劃委員會秘書所發的批准信件會附上一
    份名單,列出各部門負責不同核准條件的有關人
    員的姓名和電話∕傳真號碼。此舉可令申請人更
    容易跟進各項核准條件;以及

  5. 規劃許可的有效期會由兩年加長至3年。此舉可
    減少申請人和城市規劃委員會在處理申請延長有
    效期方面的時間和文書工作。
5. 上述的建議,主要是針對兩項關注作出回應,即申請
獲批准後,為遵守由城市規劃委員會提出的條件所用的
時間,以及規劃專員在處理規劃申請的角色。現時的程
序,會在新《城市規劃條例草案》通過後進一步簡化。
條例草案所規定的事項當中,包括所有不贊同的意見(
反對意見)應在圖則展示期完結後的 9 個月內由城市規
劃委員會處理,並提交行政長官會同行政會議。這做法
比現時安排有很大的改善,因為現時安排並無列出法定
時限,一些個案的程序可能會拖延數年。此外,條例草
案建議把現時處理法定城市圖則的建議修訂的行政安排
變成法定程序,從而使程序更為明朗化。

土地審批程序

6.土地審批程序將會有以下的改善:

  1. 如已根據《城市規劃條例》遞交總綱發展藍圖,
    則在日後有關契約條件的申請將無須再遞交此藍
    圖以供批核;

  2. 加強地政總署在土地交易的處理中所扮演的統籌
    角色;

  3. 加強地區地政會議作為決定組織的角色。該會議
    的主席會在各有關部門的意見中取得平衡,並在
    其會議上作出決定。申請人亦可出席地區地政會
    議;

  4. 為了縮短審批時間,有關審批大廈公契,以及在
    為尚未符合契約條件的未完成樓宇發出預售同意
    書的程序,將會有所改善;

  5. 把審批大廈公契的工作外判承辦;

  6. 地政總署在處理土地交易過程中所用的定義,應
    盡量與屋宇署在考慮建築圖則時所用的一致;

  7. 日後新的契約條件可以容許在獲得地政總署署長
    的批准後進行輕微的修訂,從而可減除正式修訂
    契約的程序;

  8. 地政專員將可獲授更大的權力去審批契約條件的
    輕微修訂;

  9. 尋求更多資源,以應用現代化的資訊科技來加快
    土地處理程序;及

  10. 在日後新的契約條件下所定的建築規約年期將會
    調整,以配合發展商申請發展審核過程所需的時
    間。
7.以上的建議,主要是針對重複遞交總綱發展藍圖、地
政總署在處理土地交易時所扮演的統籌角色、地區地政
會議的表現、現時有關為尚未符合契約條件的未完成樓
宇發出預售同意書的程序、大廈公契的審批工作等。

環境審批程序

8. 我們將會發出實務守則,以指導發展商及認可人士應
如何處理交通噪音。上述實務守則列載實際可行的新方
法,以遵行環境保護署的規定。此舉可以使認可人士能
夠從一開始便根據環境保護署的規定來設計或更改其工
程設計。此外,我們亦會特別為面積超過 2 公頃的用地
清楚訂明一套實際及經證實可達到的標準。在特殊情况
下,如最後的發展設計未能符合有關的標準,但認可人
認為有充份的理由支持應對其個案給予正面的考慮,則
可要求與環境保護署的高級管理階層人員商討。另面積
少於2公頃的用地,則無須向環境保護署遞交建議書。

建築審批程序

9.建築審批程序有以下改善 -

中央處理系統的建築圖則

  1. 建築事務監督會在第45天決定建築建議是否基本
    上可以接納,並把決定通知有關方面,例如認可
    人士等;以及

  2. 如當局認為建議基本上是不可接受而不予批准,
    不獲批准的項目會保持不變,在正常的情况下,
    在重新提交圖則時不會加上額外的不獲批准項目;
批准和同意修訂圖則
  1. 批准書和同意書會同時發出,從而在每一次須提
    交修訂圖則時可節省28天;
批准和同意地基圖則
  1. 屋宇署會同時處理批准書和同意書的申請,以及
    預早通知申請人地基建議是否基本上獲得接納,
    如不獲接納,則須告知申請人不批准的原因。處
    理時間將會大大減少(由87天減至60天);

下層結構的地基工程和挖掘工程
  1. 這些工程可同時進行,從而盡量減少或消除等候
    地基引證測試的空檔時間。除了可節省數星期的
    時間外,還可使從地基至樁帽建築工程及至最終
    完成上蓋工程不間斷;
整體
  1. 當局將採取下列措施,改善中央處理系統 -

    1. 界定建築發展工程的基本事項,以期減少需
      要查核的基本事項;

    2. 使認可人士∕註冊結構工程師有更多機會與
      屋宇署人員討論基本事項;

    3. 確定建築事務監督在根據《建築物條例》就
      其他政府部門的意見和要求作出決定的角色
      ;以及

    4. 強調認可人士∕註冊結構工程師和註冊承建
      商自我規管的重要性。
10.上述建議主要是回應有關對中央處理系統,以及對
修訂圖則和地基圖則的批准和同意程序的關注。

規劃環境地政局
1997年10月