PWSC(98-99)59

財務委員會
工務小組委員會討論文件
1999年1月20日

總目703建築物
治安警察
234LP灣仔軍器廠街警察總部重建計劃
(軍器廠街警察總部範圍第3期發展計劃)


請各委員向財務委員會建議 ─
  1. 把234LP號工程計劃的一部分提升為甲級,稱為「灣仔軍器廠街警
    察總部重建計劃(軍器廠街警察總部範圍第3期發展計劃) - 第1階段」
    ;按
    付款當日價格計算,估計費用為4,510萬元;以及

  2. 把234LP號工程計劃的餘下部分保留為乙級,改稱為「灣仔軍器廠
    街警察總部重建計劃(軍器廠街警察總部範圍第3期發展計劃) ─
    第2階段」。
問題

以現今的標準來看,警察總部和灣仔警署現址均未有充分發展。此外,現有建築物
的辦公地方和警署在運作上所需的設施,均未能應付警方現時和預期的需求。為解
決這個問題,我們擬重新發展警察總部現址,以興建一座新的綜合大樓,除提供足
夠的辦公地方應付預期的需要外,還設置新的灣仔警署。由於當局沒有足夠的內部
人手和某方面的專才,我們需要委聘顧問為擬建的新綜合大樓進行某部分的詳細設
計工作和圖則繪製工作。

建議

2.建築署署長建議把234LP號工程計劃的一部分提升為甲級;按付款當日價格計算,
估計費用為4,510萬元,用以進行灣仔軍器廠街警察總部重建計劃(軍器廠街警察總
部範圍第3期發展計劃)的第1階段工程(見下文第4(a)(i)至(iii)段)。保安局局長支
持這項建議。

工程計劃的範圍和性質

3.軍器廠街警察總部範圍第3期發展計劃包括下文第4段所述的兩個階段工程,可提
供辦公地方取代警察總部的梅理大樓和堅偉大樓、現有的灣仔區總部和分區警署,
以及目前警察總部其他單位在灣仔和尖沙咀地區租用的辦公地方。

4. 發展計劃分兩個階段進行,包括下述工程 -

  1. 第1階段 - 預備工程

    1. 拆卸梅理大樓和附屬建築物/構築物,包括後備發電機房、變壓
      房、地底油缸和洗車設備;

    2. 重建變壓房、工場和地底油缸;以及

    3. 提供顧問服務,包括詳細設計工作。


  2. 第2階段 - 主要工程

  3. 第2階段的發展計劃包括打樁地基連四層地庫和一座綜合大樓的建造工程。
    地庫和綜合大樓內設有 -

    1. 一幢多層辦公大樓,為警察總部的單位(包括首長級高級人員)提
      供辦公地方;

    2. 灣仔區總部和分區警署;以及

    3. 輔助設施,包括停車場、檢閱場、演講廳、多用途禮堂、餐廳和
      食堂、圖書館、槍械庫和室內靶場。
5.現建議提升234LP號工程計劃中的第1階段工程(見上文第4(a)段)為甲級,這些工
程必須在第2階段的主要工程展開前完成。

理由

6.現時位於灣仔軍器廠街的警察總部由堅偉大樓、梅理大樓、警政大樓和警政大樓
西翼四座建築物組成。有關土地在五十年代撥給警務處。堅偉大樓和梅理大樓先後
在1952年和1973至74年間建成,而警政大樓和警政大樓西翼則分別在1990年和1996
年落成。

7.梅理大樓樓高20層,大樓內大部分消防設備和屋宇裝備裝置,包括電力裝置、空
氣調節系統和升降機系統,均日趨陳舊,需要更換。香港警務處(下稱「警務處」)
曾在1997年4月23日向工務小組委員會提交文件,建議以2億3,080萬元的估計費用
(按付款當日價格計算)翻新梅理大樓。不過,委員會認為建議的翻新工程並非最具
成本效益的方案,並要求當局考慮就警察總部現址制定長遠的重建計劃。

8.我們曾仔細考慮多個重建警察總部現址的方案。保留梅理大樓不但會引致龐大的
翻修工程費用,還會大大減低進一步重建的潛力。重建警政大樓和警政大樓西翼的
方案亦不可取,因為兩座大樓皆落成不久,而且各方面均符合要求。經審慎研究後
,我們認為最可行和最具成本效益的方案是拆卸梅理大樓,在該大樓所在的土地和
對出停車場的地方興建一座新綜合大樓。

9.為盡量發揮可供使用土地的發展潛力,我們建議把灣仔區總部和分區警署遷往擬
重建的綜合大樓內,這樣,工程計劃的成本效益便會大為提高。現時位於告士打道
的灣仔區總部和分區警署建於1932年,並設有40個初級警務人員已婚警察宿舍單位
。警署的設施和屋宇裝備裝置不合標準,而且未能配合現今的運作需要。由於建築
物樓齡的關係,維修保養費用非常高昂。此外,建築物過時的設計亦限制地方的使
用,以致沒有地方供擴充之用,未能應付在地方方面的增加需求,無法配合警署的
運作需要。把上述警署遷往軍器廠街警察總部範圍,一方面可騰出告士打道的土地
,另一方面又無需在灣仔區另覓地方遷建警署。警務處會安排騰空宿舍,我們無須
在這項工程計劃下重建有關宿舍。

10.重建地點為梅理大樓和對出停車場的現址,佔地約7 400平方米。擬建綜合大樓
的樓面總面積約為110 000平方米,地積比率達15,相等於區內私人發展項目准許
的最高地積比率。

11.這項重建計劃不單止合乎成本效益,還有其他可取之處,主要包括以下幾項 -
  1. 新大樓會取代三座現有建築物,即梅理大樓、堅偉大樓,以及灣仔區
    總部和分區警署。這三座建築物的保養維修費用高昂,而且所在的土
    地亦未盡其用;

  2. 新大樓會容納現時租用灣仔和尖沙咀區出租樓宇的警察總部單位,每
    年會節省租金約3,350萬元;

  3. 工程計劃完成後,堅偉大樓現址部分土地,以及灣仔區總部與分區警
    署和宿舍所在的整幅土地,可交還政府。這些土地的總面積超過7 800
    平方米;以及

  4. 新大樓既能配合警務處的需要,有助提高運作效率,也符合成本效益
    。各項設施和輔助服務均可供大樓內的不同單位/組別共用。新大樓
    的內部裝置不單止符合現今現代化警署和辦公室的標準,還能配合現
    時的運作需要,包括現代資訊科技的應用。新大樓的設計並會符合現
    今需要,一方面可節約能源,另一方面可盡量減低保養維修方面的經
    常費用。
12.我們會委聘承建商進行地盤工程、重建工程和拆卸工程。由於建築署署長沒有
足夠的內部人手和某方面的專才,我們建議委聘顧問為擬議工程計劃進行某部分
的詳細設計工作、圖則繪製工作,以及實地監督石棉拆除工程。

對財政的影響

13.按1997年12月價格計算,估計軍器廠街警察總部範圍第3期發展計劃的建設費
用總額約為27億5,500萬元。按付款當日價格計算,估計第1階段工程的建設費用
為4,510萬元(見下文第14段),分項數字如下 -

百萬元
(a) 地盤工程1.4
(b) 重建工程10.0
(c) 拆卸工程15.2
(d) 顧問費8.7
    (i) 詳細設計

    (ii)圖則繪製工作

    (iii)實地監督石棉

    拆除工程
3.8

4.8

0.1

(e) 應急費用3.6
______
小計38.9 (按1997年12月
價格計算)
(f) 價格調整準備金6.2
______
總計45.1 (按付款當日價
格計算)
______


按人工作月數估計的顧問費分項數字載於附件1

14. 如獲批准,我們會作出分期開支安排如下 -

年度 百萬元
(按1997年12月
價格計算)
價格調整
因數
百萬元
(按付款當日
價格計算)
1999-200021.71.1289024.5
2000-0117.21.1966320.6
________________
38.945.1
________________


15.我們按政府對1999至2001年期間工資和建造價格趨勢所作的最新預測,定出按
付款當日價格計算的價格。由於可以預先清楚界定工程範圍,出現不明確情況的
機會甚微,故我們會以固定總價的合約形式批出合約。另外,由於合約期不超過
12個月,故合約不會定有可調整價格的條文。

16.這項工程計劃的第1階段工程由於只涉及顧問服務與拆卸和重建工程,故此不會
引致任何經常開支。

公眾諮詢

17. 我們在1998年7月諮詢灣仔臨時區議會,區議員得悉有關工程計劃,並無提出
異議。

18.我們在1998年10月13日向立法會保安事務委員會簡介擬議工程計劃,並已詳細
考慮議員於會上表示關注的問題。就議員的建議,我們已進一步研究可否在滿足
警務處在運作上的需要同時,削減這項工程計劃的預算。這項工程計劃的預算費
,是根據過往興建類似政府大樓的預算費計算得出。這項工程計劃與近期興建的
其他政府合署大樓,即長沙灣政府合署和北角政府合署的建築費用和屋宇裝備費
用的比較載於附件2。我們已檢討這項工程計劃的預算費和修訂工程計劃範圍是否
可行。我們認為在現階段削減預算費,可能要把規格降至低於須符合的運作標準
。縮減工程計劃範圍,便不能把灣仔警署和租用出租樓宇的其他單位遷往新綜合
大樓,以致未能取得最大的效益。我們會密切留意有關情況,並會在工程計劃的
詳細設計工作完成,定出最終定案和規格後,根據所得的更多資料,檢討第2階
段工程的預算費。我們預定在2000年年初把第2階段工程提升為甲級。屆時,我
們會運用專業的判斷能力,嚴格控制這項工程計劃的預算費和開支。

19.我們正研究一些議員提出在擬議重建計劃中提供停車設施,供市民使用的建議
。我們一方面要確保擬建大樓方便使用,另一方面要顧及警署的保安。供市民
使用的停車位的數目會在詳細設計階段確定。

對環境的影響

20.建築署署長在1998年1月完成這項工程計劃的初步環境檢討。檢討所得的結論
是,這項工程計劃不會對環境造成長遠影響。環境保護署署長審核檢討結果後,
同意無須進行環境影響評估。不過,在進行初步環境檢討時發現現有大樓可能有
石棉物料。因此,建築署署長會委聘顧問評估梅理大樓和附屬建築物在拆卸時,
含石棉物料可能產生的影響。拆卸工程展開前,當局會嚴格遵照有關法定要求、
守則和指引的規定,預先處置含石棉物料。由於這項工程計劃同時涉及遷移地底
油缸,建築署署長會在建築工程展開前,實地抽取土壤樣本檢查,以確定土地有
否受到污染。此外,他並會實施有關工程合約訂定的適當紓減環境影響措施,以
控制拆卸工程進行期間的噪音、塵埃和地盤流出的水所造成的滋擾。

土地徵用

21. 這項工程計劃無須徵用土地。

背景資料

22.我們在1998年9月把234LP號工程計劃提升為乙級。我們計劃在1999年5月展開
第1階段工程,在2000年6月完成工程;另外在2000年6月展開第2階段工程,在
2004年1月完成工程。

23.建議的軍器廠街警察總部範圍第3期發展計劃的地積比率會達15,我們認為這
項工程計劃已充分發揮該幅土地的發展潛力。

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保安局
1999年1月


PWSC(98-99)59附件1

234LP - 灣仔軍器廠街警察總部重建計劃
(軍器廠街警察總部範圍第3期發展計劃)

顧問費詳情

估計顧問費的分項數字

工程/項目類別預計的人
工作月數
總薪級
平均薪點
倍數估計費用
(百萬元)
(I) 詳細設計
(a)土木工程專業人員
技術人員
8.4
10.5
40
16
2.4
2.4
1.2
0.5
(b)交通顧問專業人員
2.8402.40.4
(c)面牆工程專業人員
技術人員
3.5
4.2
40
16
2.4
2.4
0.5
0.2
(d)保安顧問專業人員
技術人員
4.2
8.4
40
16
2.4
2.4
0.6
0.4
______
小計3.8
______

(II) 繪製圖則

(a)結構工程技術人員37.8162.41.8
(b)建築技術人員42.0162.42.0
(c)屋宇裝備技術人員21.0162.41.0
______
小計4.8
______


(III)實地監督石棉
拆除工程
(a)建築專業人員1.0401.70.1
______
小計0.1
______
顧問的員工開支總額8.7
______




1.採用倍數2.4乘以總薪級平均薪點,以計算員工開支總額(包括顧問間接費用和利
潤),是因為有關人員會受聘在顧問的辦事處工作(在1997年4月1日,總薪級第40點
的月薪為59,210元,總薪級第16點的月薪為19,860元)。如地盤人員由顧問提供,則
採用倍數1.7。

2.上述數字是根據建築署署長擬定的預算計算得出。我們須待透過一貫的競投方式
選定顧問後,才能知道實際的人工作月數和實際所需的費用。

PWSC(98-99)59附件2

234LP - 灣仔軍器廠街警察總部重建計劃
(軍器廠街警察總部範圍第3期發展計劃)

234LP號工程計劃與近期興建的兩幢類似政府合署大樓的
建築費用和屋宇裝備費用的比較



工程計劃 建築費用
(按投標價
格指數1051
計算)
(元)
屋宇裝備
費用(按投
標價格指
數1051計
算)
(元)
建築費用
總額(按投
標價格指
數1051計
算)
(元)
建築面積
(平方米)
建築費用
的單位價
格(元/平
方米)
備註
長沙灣政府
合署
753,547,000 439,517,000 1,193,064,000 78 603 15,178.35
(調整後的
價格)
設有三層
半地庫
北角政府合署 766,545,000 430,146,000 1,196,691,000 74 933 15,970.15
(調整後的
價格)
設有層半
地庫
警察總部第
3期發展計劃
1,412,429,000 783,152,000 2,195,581,000 135 500* 16,203.55
(估計價格)
設有四層
地庫


* 約數