立法會

立法會CB(1)279/99-00號文件
(此份會議紀要業經政府當局審閱)

檔 號: CB1/PL/HG/1

房屋事務委員會
會議紀要

日 期 :1999年7月5日(星期一)
時 間 :下午4時30分
地 點 :立法會會議廳


出席委員:

李永達議員(主席)
程介南議員(副主席)
朱幼麟議員
何世柱議員
何承天議員
何俊仁議員
李華明議員
吳亮星議員
夏佳理議員
陳婉嫻議員
陳鑑林議員
梁耀忠議員
楊 森議員
鄭家富議員
司徒華議員
譚耀宗議員

缺席委員:

李卓人議員
周梁淑怡議員
涂謹申議員
黃宏發議員
劉江華議員
霍震霆議員

出席公職人員:

參與議程第IV項的討論

房屋局

首席助理局長
陳佩珊小姐

助理局長
黎日正先生

助理局長
關婉菁小姐

參與議程第V項的討論

房屋局

首席助理局長
陳佩珊小姐

房屋署

助理署長(申請及居屋)
鄭耀剛先生

民政事務局

首席助理局長(5)
盧志偉先生

民政事務總署

助理署長(特別職務)
陸綺華小姐

牌照事務處總主任
袁漢權先生

應邀列席人士:

參與議程第IV項的討論

全港夾屋屋苑代表大聯盟

賴仁彪先生
何劍玲女士

香港房屋協會

執行總幹事(署任)
王麗珍小姐

總監(策劃及發展)
羅浩仁先生

參與議程第V項的討論

關注籠屋問題聯席
黃碩紅小姐
李定豪先生
石錦明先生
劉劍鋒先生
施志偉先生

救世軍

高級行政主任
郭原慧儀女士

義務工作發展局

總幹事
陳健基先生

單身人士宿舍經理(單身人士宿舍服務)
盧兆榮先生

列席秘書:

總主任(1)2
梁小琴女士

列席職員:

助理秘書長1
吳文華女士

資料研究及圖書館服務部主管
劉騏嘉女士

高級主任(1)3
余麗琼小姐

研究主任1
胡志華先生


I. 通過以往會議的紀要
(立法會CB(1)1635/98-99號文件)

1999年3月30日的會議紀要獲確認通過。

II. 自上次會議後發出的參考文件

2. 委員察悉,秘書處自上次會議後發出了下列參考文件:

立法會CB(1)1596/98-99號文件 -- 租者置其屋計劃(下稱"租置計劃")下華明邨出售公屋關注組提交的意見書及政府當局作出的回應。該意見書要求房屋署(下稱"房署")在出售華明邨的單位前,將邨內現有水管更換為銅水管,以及豁免按租置計劃購置公屋單位人士負擔華明邨天台遊樂場設施的維修保養費用;

立法會CB(1)1624/98-99號文件 -- 房署就公屋及居屋申請、屋邨管理、寮屋管制及清拆等一般政策出版的《房屋政策簡介》(1998年12月);及

立法會CB(1)1636/98-99號文件 -- 房署就私人機構參與房署的服務一事出版的《PSI快訊》。

III. 下次會議日期及討論事項

3. 主席提醒委員,事務委員會將於1999年7月12日(星期一)下午4時30分舉行特別會議,討論"使用休憩用地興建公營房屋"、"公屋租戶負擔租金的能力"及"房屋署停止提供'租戶自付費用'計劃"三個事項。

IV. 夾心階層住屋計劃

與全港夾屋屋苑代表大聯盟舉行會議
(立法會CB(1)1644/98-99(01)號文件)

4. 賴仁彪先生表示,香港房屋協會(下稱"房協")應就夾心階層住屋(下稱"夾屋")計劃的單位提供原價回購保證,以便因經濟不景而出現真正財政困難的買家可按原價把單位回售予房協。對於已簽署買賣協議但未有完成交易的夾屋買家,他不認同政府當局把他們視為曾經擁有物業,因而在日後不得享有其他資助房屋福利。他認為政府當局應放寬有關不得擁有自置物業的規定,以便放棄履行合約的夾屋買家可申請其他資助房屋福利。他又認為,房協在訂定餘下的夾屋單位售價前,應徵詢先前已購入夾屋單位人士的意見。他進一步建議,房協執行委員會(下稱"執委會")成員中應有透過公開提名選出的夾屋業主代表。

與政府當局舉行會議
(立法會CB(1)1644/98-99(02)號文件)

5. 關於回購保證,楊森議員認為,由於居者有其屋計劃(下稱"居屋計劃")及夾屋計劃均為資助房屋計劃,居屋計劃的原價回購保證亦應適用於夾屋計劃。房屋局首席助理局長表示,雖然居屋計劃及夾屋計劃均屬資助房屋計劃,但兩者的銷售對象、管理機構及財務安排均有不同。她重申,為夾屋買家提供回購單位的安排旨在防止樓宇炒賣活動,而非為買家在經濟情況有所改變或樓價下跌時提供安全網。此外,若提供原價回購單位的保證,可能會對房協的財政狀況和或有負債造成嚴重影響。

6. 梁耀忠議員及陳婉嫻議員不接納政府當局的解釋。梁議員認為,由於有關夾屋買家將單位回售予房協時會負責補地價及支付其他行政費用,因此,房協不會有任何金錢損失。房屋局首席助理局長解釋,雖然政府按市值一半的優惠地價將土地批予房協發展夾屋項目,但房協作為一個自負盈虧的機構,必須從夾屋單位的預售收益中收回地價成本,用以支付轄下其他公共房屋計劃的開支。若房協需回購所有夾屋單位,其財政狀況將會大受影響。不過,梁議員指出,現時只是要求房協回購那些因為失業或被大幅減薪而要面對真正經濟困難的買家的單位。

7. 關於享有其他資助房屋福利的資格,楊森議員亦同樣關注全港夾屋屋苑代表大聯盟(下稱"夾屋大聯盟")提出的問題,並促請政府當局對因為真正經濟困難而無法履行合約的買家放寬不得擁有自置物業的規定,讓他們在放棄履行合約後可立即申請其他房屋資助,例如租住公屋(下稱"公屋")。房屋局首席助理局長解釋,根據律政司提供的意見,已簽署買賣協議的人士即使未有完成交易,亦已取得有關物業的"衡平法權益"。根據法律,買家即使尚未繳付全部樓價,但有關物業在衡平法上已然屬於該買家。該類"衡平法權益"具有金錢價值,並可在公開市場上轉讓。基於這些考慮因素,已簽署買賣協議的人士即使其後未能完成該宗買賣,亦會被視為已經擁有有關物業。至於不得擁有自置物業的規定,房屋局首席助理局長表示,該規定旨在確保有限的房屋資源能夠分配予最有需要,並且在限期內沒有購置任何物業的人士。該項規定適用於所有申請人,故此對無法履行合約的夾屋買家放寬該項規定並不恰當。儘管如此,若無法履行合約的夾屋買家符合個別資助房屋計劃的所有申請資格,包括物業擁有權的限制,他們在日後仍可享用其他資助房屋福利。舉例而言,若無法履行合約的夾屋買家符合有關計劃當時所訂的其他各項資格準則,他們可在放棄履行合約兩年後申請公屋、居屋或自置居所貸款計劃,或在10年後申請首次置業貸款計劃。至於已完成交易的人士,他們會被視為已享用公共房屋福利,並且不會享有政府提供的其他公共房屋資助。

8. 鄭家富議員不同意當局以無法履行合約的夾屋買家在其從未擁有過的物業上有"衡平法權益",而剝奪他們在指定限期內申請其他政府房屋資助的機會。他詢問,政府當局會否考慮行使酌情權,豁免因為真正經濟困難而無法履行合約的買家就其"衡平法權益"所需承擔的法律責任。房屋局首席助理局長回答時強調,政府當局在行使酌情權時必須非常審慎,因為此舉會為其他資助房屋計劃訂下殊不可取的先例。除了法律、技術及行政方面的考慮因素外,政府當局必須在協助無法履行合約的夾屋買家,與照顧從未獲得任何形式房屋資助的各個資助房屋計劃申請人的利益之間求取平衡。再者,當局實在難以界定放棄履行合約的夾屋買家是否面對真正的經濟困難。楊森議員表示,政府當局可搜集有關證據,例如向其僱主查證等。

9. 在餘下夾屋單位的售價方面,吳亮星議員亦同樣關注夾屋大聯盟提出的問題,即同一夾屋計劃的相若單位在不同階段出售時的價格有差距。他擔心若當局進一步推遲售樓計劃,售價的差距便會更大。房協執行總幹事(署任)解釋,在釐定餘下夾屋單位的售價時,房協會顧及其他因素,例如建築成本、市場情況及合資格家庭的負擔能力等。

10. 鑑於夾屋單位的建築質素差劣,陳婉嫻議員詢問房協會否准許所有夾屋買家在完成轉讓手續前檢查其單位,一如叠翠軒的安排。房協執行總幹事(署任)答稱,叠翠軒是新發展項目,但現時出售的夾屋單位則屬於以往發展項目的剩餘單位。由於房協未有安排先前購入該等發展項目單位的買家在完成轉讓手續前檢查其單位,故此不宜在現階段作出不同的安排。她補充,房協即將出售的新夾屋項目均屬已建成單位,例如悅庭軒。準買家屆時可先行參觀該等實際單位。關於建築質素,房協執行總幹事(署任)向委員保證,房協會負責跟進及修正買家在完成轉讓手續後報告的所有欠妥之處。吳亮星議員強調,房協作為夾屋計劃的唯一發展商,有責任確保夾屋單位的質素物有所值。

11. 關於房協執委會的成員組合,房協執行總幹事(署任)表示,根據房協的章程,房協執委會成員是由房協的普通成員在周年大會中選出。為了改進房協的工作,房協會不時邀請有不同背景、專長和專業知識的人士加入執委會。

總結

12. 夾屋大聯盟代表賴仁彪先生認為,無法履行合約的夾屋買家只能在放棄履行合約兩年後才可申請公屋或居屋,但購買居屋單位的公屋租戶若放棄履行合約,卻可立即遷回公屋,有關安排實有欠公平。為跟進在席上提出的各個事項,賴先生要求政府當局安排與夾屋大聯盟舉行另一次會議。他補充,夾屋大聯盟稍後會向房協提交一項提名,以供房協考慮在日後委任該人士為房協執委會委員。房屋局首席助理局長解釋,每項資助房屋計劃各有不同銷售對象,以致適用的限制擁有物業限期亦有不同。為無法履行合約的公屋租戶作出特別遷置安排,是考慮到他們主要是負擔能力不高的低收入人士。為增加對此事的瞭解,政府當局答允應委員的要求提供參考文件,確認無法履行合約的夾屋買家申請其他資助房屋福利的資格。

    (會後補註:政府當局的回覆已隨立法會CB(1)1921/98-99號文件發出。)

V. 床位寓所

與關注籠屋問題聯席舉行會議
(立法會CB(1)1644/98-99(03)號文件)

13. 李定豪先生認為《床位寓所條例》(下稱"該條例")未能改善床位寓所現時的居住環境,尤其是在安全及居住環境擠迫方面的問題。石錦明先生補充,一些無良的床位寓所經營者將床位寓所分隔為細小的板間房,藉以避免遵守該條例所訂的各項法定要求。因此,關注籠屋問題聯席促請政府當局:

    -- 重新界定該條例就床位寓所作出的定義,以便將板間房寓所納入規管範圍;

    -- 加強執法工作,確保所有床位寓所均符合該條例所訂的法定要求;

    -- 按公屋現時每人5.5至7平方米的編配標準,在該條例中訂明每名住客的最小居住面積;

    -- 檢討民政事務總署(下稱"民政署")轄下單身人士宿舍的入住準則及舍規,以期吸引更多住客;及

    -- 增建單身人士公屋單位,以安置所有床位寓所及板間房寓所的住客。

有關私人住宅的房屋標準的研究報告
(立法會RP10/98-99號文件)

14. 應主席之請,資料研究及圖書館服務部主管向委員簡介上述研究報告。該研究報告旨在就香港以外地方私人住宅的房屋標準提供參考資料,以協助委員研究各項措施,改善本港私人住宅居民的居住環境,尤其是床位寓所及板間房寓所住客的居住環境。

與政府當局舉行會議
(立法會CB(1)692/98-99(07)、1197/98-99、1621/98-99及1644/98-99(04)號文件)

15. 委員自上述研究報告察悉,一些海外國家(例如英國及日本)已就居住空間及居住密度的標準訂有法例或指引。陳婉嫻議員詢問,政府當局會否考慮採取相若的做法,以期改善床位寓所住客的居住環境。民政事務局首席助理局長(5)表示,雖然該條例旨在規管床位寓所的建築物及防火安全,但床位寓所若能符合該條例所訂的標準,床位寓所居住環境擠迫的問題亦可得到紓解。舉例而言,該條例訂明禁止使用三層碌架床,有助減少床位寓所住客的人數。民政事務局首席助理局長(5)重申,政府當局的立場是不宜由政府當局建議立法,以規管在私人樓宇居住的人士每人最小或最大的居住面積。個人居住面積應取決於多項社會經濟因素,例如市場情況、經濟、個人財政狀況和個人選擇等。即使就該方面作出規管,亦會難以執行。他認為應透過公共房屋計劃解決有真正需要的床位寓所住客在房屋方面的需求。

16. 房屋局首席助理局長強調,政府知悉並關注到現時仍有很多家庭居於寮屋區、臨時房屋區及床位寓所的共住單位或並無獨立設施的單位。政府曾在《香港長遠房屋策略白皮書》作出承諾,向有真正需要的家庭提供公共房屋。為確保公共房屋資源得以公平及平均分配,所有居住環境未如理想的家庭,包括床位寓所住客,均須在輪候公屋登記冊(下稱"輪候冊")上登記。在編配公屋時,年齡在60歲以上的高齡單身住客將在登記兩年內獲優先分配房屋,但由於單身人士公屋單位的供應有限,其他單身人士則須輪候較長時間。不過,房屋局首席助理局長向委員保證,當局會致力增加該類單位的供應,例如檢討新建公共屋邨不同類別單位的比例。政府當局現正全面檢討非高齡單身人士對公屋單位、資助居屋單位及房屋貸款的需求,並會研究哪類協助最能解決他們的房屋需求。政府當局會在適當時候將檢討結果知會各委員。

17. 在規管住宅的居住密度方面,何承天議員認為,政府當局若採用人口密度而非地積比率作為規劃賣地的基礎,將會更具成效。但何世柱議員不贊同由政府當局規管私人樓宇的居住空間及居住密度。他認為政府當局應檢討現行規管住宅設計及安全的架構,以確保與國際標準相若,例如研究報告附錄II所載、有關適合人類居住的房屋標準。房屋局首席助理局長證實,政府當局在評估住宅是否適合人類居住時已採用相類的標準,儘管兩者並非完全相同。她又指出,研究報告附錄IV所載的英國公共房屋編配計劃似乎與香港的情況大致相若。

18. 司徒華議員詢問,政府當局會否在根據《經濟、社會與文化權利國際公約》第2至16條作出的定期報告內,提及公屋及私人住宅的擠迫情況,並將香港住宅適合人類居住的情況與有關的國際標準作一比較。房屋局首席助理局長表示,政府在最近向聯合國經濟、社會與文化權利委員會提交的報告中,已提及立法會議員先前提出的多項問題,以及當局為解決該等問題採取的各項措施。司徒華議員關注到,該報告只是概括地提及香港的整體情況,但沒有就個別問題之處詳加闡釋。

19. 李華明議員察悉,床位寓所住客不願入住民政署轄下的單身人士宿舍,是因為該等宿舍在開放時間及探訪時間方面均訂有嚴格的舍規。民政事務局首席助理局長(5)答稱,雖然單身人士宿舍的住客需要遵守若干基本規則,但該等規則均是合理和必需的,藉以確保住客之間和睦相處。義務工作發展局總幹事表示,除灣仔的一所單身人士宿舍設有舍監服務外,義務工作發展局管理的其他宿舍的住客均配有大門入口鑰匙,方便他們隨時進出。但由於該等宿舍的面積不大,故此不鼓勵外人到訪,以免對其他住客造成滋擾。救世軍高級行政主任補充,曦華樓的舍規與其他宿舍的舍規大致相同。住客會獲發一張聰明卡,以便他們隨時進出宿舍。他們亦可在指定樓層接待訪客。

20. 在入住率方面,救世軍高級行政主任表示,曦華樓現時有138名住客。入住率偏低是由於有需要為實施該條例預留足夠宿位,安置須遷出床位寓所的住客。由於床位寓所經營者可能選擇減少床位寓所的數目或在到期續牌時結業,因此,預計不久便會有另一批床位寓所住客申請入住。主席詢問,若再無其他須遷出床位寓所的住客,政府當局會否准許其他住客提出申請。民政事務局首席助理局長(5)答稱,由於政府當局曾承諾不會讓任何人士因實施該條例而變得無家可歸,故此有必要確保曦華樓有足夠宿位安置須遷出床位寓所的住客。他認為,由於民政署現正為須遷出床位寓所的住客提供居所,故此單身人士宿舍現時的入住率或許未能反映其受歡迎程度。當局預計該等宿舍的入住率會不久便會上升。

21. 為提高單身人士宿舍的入住率,譚耀宗議員認為應加強宣傳該等宿舍的好處,以吸引更多住客入住。民政事務局首席助理局長(5)知悉譚議員的意見,並表示已安排床位寓所住客參觀單身人士宿舍等活動,讓他們知道該等宿舍的居住環境已有改善。他亦同意,單身人士宿舍所在地點是床位寓所住客所關注的問題,而民政署轄下的單身人士宿舍已設於人口稠密的市區地方,附近亦有不少床位寓所。此外,政府當局已計劃在高街興建一所新宿舍。

總結

22. 為方便日後就該事進行討論,主席要求政府當局:

    -- 查明有多少間床位寓所已改建為板間房寓所,藉以避免遵守《床位寓所條例》的規定,然後向事務委員會匯報;

    -- 就隨立法會RP10/98-99號文件發出的"私人住宅房屋標準"的研究報告,以及隨立法會CB(1)1621/98-99號發出的"床位寓所:公眾對現行規管措施的成效及有關事宜的意見和政府的回應"的文件作出回應;及

    -- 研究在香港進一步提出規管居住空間及居住密度的法例所帶來的影響。

議員亦請秘書處資料研究及圖書館服務部就香港的主要房屋標準進行研究。

VI. 其他事項

23. 議事完畢,會議於下午6時55分結束。


立法會秘書處
1999年11月3日