立法會

立法會CB(1)782/98-99號文件
(此份會議紀要業經政府當局審閱)

檔 號: CB1/PL/HG/1

房屋事務委員會
特別會議紀要

日 期 :1998年12月22日(星期二)
時 間 :上午9時
地 點 :立法會大樓會議室A


出席委員 :

李永達議員(主席)
程介南議員(副主席)
何世柱議員
李卓人議員
吳亮星議員
涂謹申議員
陳鑑林議員
楊 森議員
司徒華議員

缺席委員:

朱幼麟議員
何承天議員
何俊仁議員
李華明議員
周梁淑怡議員
夏佳理議員
陸恭蕙議員
陳婉嫻議員
梁耀忠議員
黃宏發議員
劉江華議員
鄭家富議員
霍震霆議員
譚耀宗議員

出席公職人員:

房屋局

署理房屋局局長
梁展文先生

房屋局助理局長
連輝明先生

差餉物業估價署

差餉物業估價署副署長
黃振韶先生

署理首席物業估價測量師
葉亮明先生

列席秘書:

總主任(1)2
梁小琴女士

列席職員:

高級主任(1)3
余麗琼小姐


I. 《業主與租客(綜合)條例》下的租金管制措施
(立法會CB(1)662/98-99(01)號文件)

署理房屋局局長應主席所請,向議員簡介在會議上提交題為"私人住宅物業租金管
制"的參考文件。他表示,當局最初實施租金管制,是為了保障租客,使他們不會
因私人出租單位嚴重短缺而須繳付增幅過高的租金。然而,由於租金管制對物業市
場構成影響,而不顧業主的利益,故意把租金壓抑在一個偏低水平,更會令業主不
願維修其物業,故此,政府當局認為在情況許可時應解除租金管制。1993年,當時
的立法局通過修訂《業主與租客 (綜合) 條例》,准許在1996年12月底前把受管制租
金逐步提高至市值租金水平。然而,立法局在1996年12月通過決議,把租金管制的
屆滿日期押後至1998年12月31日,令分段解除租金管制的計劃受到阻延。為評估解
除租金管制對租客的影響,差餉物業估價署曾於1998年年中對《業主與租客(綜合)
條例》第I及第II部的受管制處所進行調查,結果顯示解除租金管制所造成的影響極
為輕微。鑑於私人出租處所的整體供應有所增加,而租金水平近期又向下調整,政
府當局總括認為根據第I及第II部實施的租金管制應如期在1998年12月31日失效。

2.關於解除租金管制對第II部受管制處所的租客有何影響,差餉物業估價署副署長闡
釋這點時表示,在1999年到期調整租金的5 039項受管制單位租賃中,有3 481項租賃
的租金不會即時提高,因為有關的主租客或租用整層樓宇的租客已正在繳付市值租
金。此外,有1 235項租賃的平均租金增幅會少於現有租金的10%,這是現行法例所
容許的增幅;其餘323項租賃在租金管制解除後,租金平均會有10%的額外增幅。至
於小房間、床位及閣樓的分租租賃,差餉物業估價署副署長表示,由於居住在這些
處所的分租客所繳付的租金平均在市值租金的90%以上,因此解除租金管制對他們
的影響不大。在1999年到期調整租金的1 693項分租租賃中,預計只有255項須要加
租。至於2000年的情況,差餉物業估價署副署長回應時表示,在該年到期調整租金
的7 681項受管制單位租賃中,有6 177項租賃的租金將維持不變,只有1 504項租賃
的租金會有所增加,平均增幅為13.5%。

3.差餉物業估價署副署長回答涂謹申議員的問題時表示,有42.3%的主租客和租用整
層樓宇的租客及8%的分租客所繳付的租金,平均超過其收入的40%。楊森議員深切
關注租金對租客造成沉重負擔的問題,尤以分租客為然,因為他們大部分屬於低收
入家庭。他詢問政府當局會否考慮向這些租客提供租金援助。署理房屋局局長澄清
,租金與入息比例是按租客的家庭入息進行分析,而租客往往可能會少報家庭入息
。再者,真正有經濟困難的家庭可透過綜合社會保障援助 (綜援) 計劃尋求援助,該
計劃會向有需要者提供租金津貼。然而,楊議員指出,政府當局已計劃削減綜緩金
額,而綜緩受助人的租金津貼亦沒有增加。署理房屋局局長向議員保證,社會福利
署會按個別申請人的需要評估每宗申請。為紓解楊議員的疑慮,署理房屋局局長答
應在有關分租客同意披露其個人資料的情況下,把這些分租客的詳細資料送交社會
福利署,以便該署進行所需的跟進工作。

4.關於平均受管制租金對市值租金的比率為何會由1996年的72%增至1998年的83%,
差餉物業估價署副署長解釋,受管制租金多年來逐步上升,加上近期私人樓宇租賃
市場的租金下跌,已令市值租金與受管制租金的差距收窄。署理房屋局局長回答陳
鑑林議員的問題時表示,差餉物業估價署未有對主租客從分租單位所得的租金利益
進行任何分析;但他同意,業主在沒有合理租金回報的情況下,往往不願維修其物
業。

5.至於1998年的市值租金是否已下跌至政府當局所預測的水平,差餉物業估價署副
署長證實,到目前為止,市值租金已下跌超過27%,跌幅非常接近當局原先預測的
30%。預計市值租金在1999年會再下跌10%。然而,李卓人議員指出,由於經濟衰
退,市民的家庭入息亦已較前減少,因此,他認為待市值租金在1999年下跌至一個
更低的水平時才終止租金管制會較為恰當。署理房屋局局長雖認同李議員關注的事
項,但他重申,租金管制只是一項短期措施,在情況許可時應予解除,以免業主的
利益受損。鑑於有關調查顯示解除租金管制對租客的影響極為輕微,政府當局始終
認為租金管制應如期在1998年12月31日失效。程介南議員詢問政府當局會否在租金
升幅過高時重新實施租金管制。署理房屋局局長答稱,當局會致力穩定物業市場,
但他不排除將來因應情況所需重新實施租金管制的可能性。

6.主席同意現在是解除租金管制的適當時候,但他強調,政府當局必須確保房屋單
位供應充足,以便租金可維持在一個合理水平。因此,各項對單位供應造成限制的
措施 (例如暫停賣地措施) 應盡快撤銷。署理房屋局局長向議員保證,政府當局決意
維持穩定及充足的土地供應,以達到建屋目標。

II. 其他事項

7. 議事完畢,會議在上午10時30分結束。


立法會秘書處
1999年1月21日