ISE10/15-16
| 主題： | 發展事務、原居村民、房屋 |
- 小型屋宇政策於1972年12月推出，旨在提升新界鄉郊地區的住屋和衞生標準。1註釋符號代表根據政府在1972年11月29日發出的新聞公報，新的小型屋宇政策及實施旨在"讓鄉郊地區村民可以在條件較佳、安全、面積較大、較永久而衞生標準有所改善的樓宇居住。[在該政策下推行的措施]屬臨時措施，以配合全面規劃新界鄉郊發展的主要工作。"新界鄉郊當時約有六成樓宇屬臨時或非法屋宇。 過去數十年，雖然原居村民的住屋質素和居住環境均見改善，但隨着鄉郊地區的社會和經濟環境不斷轉變，小型屋宇政策引起多項備受社會關注的事項。主要的爭議事項包括小型屋宇政策的可持續性、小型屋宇權益("丁權")是否受《基本法》保障、政府檢討小型屋宇政策的進展、出售小型屋宇，以及出售"丁權"(俗稱"套丁")的問題。
- 審計署(前稱核數署)先後發表兩份報告書，即在1987年發表的報告書("第10號審計報告")及在2002年發表的報告書("第39號審計報告")，就改善小型屋宇政策的運作提出多項建議。審計署於2002年發表第39號審計報告後，當時的房屋及規劃地政局局長向立法會政府帳目委員會表示，他打算全面檢討小型屋宇政策，以尋求適當方案，務求藉此解決與這政策有關的各項問題。
- 政府曾多次重申2註釋符號代表舉例而言，請參閱Legislative Council (2012)、Finance Committee (2014a)及Finance Committee (2015)。，小型屋宇政策所涉問題複雜，因此其未能訂定完成有關政策檢討的明確時間表。在2014年2月發表的政府帳目委員會報告書("帳委會第61號報告")，委員會促請政府加快進行相關政策檢討，並已將有關事宜轉交發展事務委員會跟進。小型屋宇政策現列為發展事務委員會其中一項待議事項。本期《資訊述要》旨在提供有關小型屋宇政策的概覽資料，並重點概述與該政策有關的主要關注事項。
小型屋宇政策概覽
- 在小型屋宇政策下，年滿18歲，父系源自1898年時為新界認可鄉村居民的男性原居村民，得以一生人一次向地政總署申請，在其所屬鄉村內的合適土地上建造一所面積受規限3註釋符號代表《建築物條例(新界適用)條例》(第121章)訂明，小型屋宇不得超過3層，並且不得高於8.23米，有蓋面積則不得超過700平方呎。的小型屋宇自住。有關村民可以下述方式申請批准建造小型屋宇：
(a) 建屋牌照／換地。若村民本身擁有私人農地，他可申請建屋牌照在自己的土地上興建小型房屋，無須補地價，亦可以折讓或免補價方式與政府換地；或 (b) 私人協約方式批地。若村民本身沒有農地，他可要求政府以私人協約方式批出政府土地(如可提供)，並給予地價優惠(一般為十足市值三分之二)。 - 適合興建小型屋宇的土地，一般限於"認可鄉村範圍"及法定規劃圖則內的"鄉村式發展"地帶。4註釋符號代表Legislative Council Secretariat (2012)。 "認可鄉村範圍"是指在1972年12月實施小型屋宇政策之前，在相關認可鄉村興建的最後一間鄉村屋之邊沿起計300呎的範圍。而"鄉村式發展"地帶內的土地主要預留供原居村民興建小型屋宇之用。在法定規劃圖則內的"鄉村式發展"地帶的界線不一定與"認可鄉村範圍"的界線完全脗合。
- 據審計署5註釋符號代表請參閱Audit Commission (2002)。所述，政府制定了措施以(a)禁止轉讓"丁權"，以及(b)限制轉讓小型屋宇，以防止原居村民利用其所享的建造小型屋宇資格從中取利。根據現行安排，有關禁止和限制條款已納入建屋牌照、換地及私人協約批地的條件之內。
禁止轉讓"丁權"
- 目前，在申請興建小型屋宇時，申請人須在申請表聲明，他是有關土地的唯一合法註冊業權人。為禁止原居村民轉讓"丁權"，有關以建屋牌照、換地或私人協約方式批出土地的小型屋宇批約文件載有保證條款，即申請人在簽署批地文件時，須保證他從未就其發展小型屋宇的權益或申請批建小型屋宇的資格作出轉讓安排。6註釋符號代表保證條款的條款及條件如下："本人從未與任何人士或多名人士訂定任何安排或協議，以轉移、讓與、處置或其他方式處理有關地段或其任何部分或其內的任何權益或本人對有關地段的權利，包括但不限於發展有關地段或其任何部分的權利(只適用於申請人持有私人地段的情況)"，以及"本人從未作出任何安排，以出售或以其他形式處置本人在政府的新界原居村民小型屋宇政策下申請批給牌照、以私人協約方式批地或換地的資格"。請參閱GovHK (2015a)。 據地政總署所述，小型屋宇承批人或持牌人如違反此項條件，分區地政處會採取執行契約條款的行動。
限制轉讓小型屋宇
- 小型屋宇批約文件亦載有條款，以(a)禁止在獲發完工證7註釋符號代表完工證是一項行政措施，地政總署藉此確認小型屋宇批建條件所施加的所有強制責任已予履行。前轉讓小型屋宇(即轉讓物業業權)，並(b)列出可在獲發完工證後進行轉讓所須符合的規定。
- 在私人農地上以建屋牌照或換地方式批出的小型屋宇，一般受制於5年的轉讓限制，即有關的原居村民不得在取得完工證後5年內轉讓有關物業。在該5年期後，村民可在市場自由出售有關物業，不受任何限制。然而，如在政府土地以私人協約方式批出的小型屋宇，則受制於永久的轉讓限制。儘管如此，小型屋宇業主若要在上述轉讓限制期內轉讓其小型屋宇業權，可向地政總署申請撤銷有關的轉讓限制條款，並須繳付土地補價8註釋符號代表補付的額外地價款額相等於有關土地截至向地政總署申請撤銷轉讓限制當日的十足市值與先前已繳付地價(如有的話)的差額。及行政費用。
關注事項
- 小型屋宇政策自1972年推出以來，協助了不少原居村民改善居住環境。地政總署至今已批出逾4萬宗小型屋宇申請。然而，推行該政策引起了多方面的關注，下文各段闡述該等關注事項。
小型屋宇政策的可持續性
- 多年來，政府透過不同措施以提供土地興建小型屋宇，例如擴展鄉村區範圍及批准申請在綠化地帶土地興建小型屋宇。就小型屋宇興建在私人土地與政府土地的比例，地政總署並無定期提供有關數字。根據在2011年至2013年批出的小型屋宇申請9註釋符號代表Finance Committee (2014b)。，約88%的個案涉及以建屋牌照方式批准在私人土地上建屋。以私人協約方式批准在政府土地上建屋的個案約佔9%，透過換地申請而批准的建屋個案則少於3%。然而，隨着更多男性原居村民年屆18歲，符合申請資格的人數每年均有上升。鑒於房屋需求越來越殷切，但房屋用地的供應卻有限，小型屋宇政策的持續性，遂成為備受關注的問題。雖然地政總署未能統計或估計合資格原居村民的數目10註釋符號代表請參閱GovHK (2015c)。，但根據鄉議局在2000年代初的估計，約有24萬名男性原居村民符合資格興建小型屋宇。11註釋符號代表請參閱Legislative Council (2003a)。,12註釋符號代表面對土地的潛在無限需求但供應卻有限的問題，政府曾在2002-2003年展開小型屋宇政策檢討期間進行內部研究，探討可否提高若干鄉村地區的發展密度。透過容許多層式屋宇發展，應可提供更多住宅單位以滿足需求。然而，政府在2012年表示，容許多層式小型屋宇發展並非解決方法，因為此舉會引致規劃和建築物管制問題，而公眾對此亦會意見紛紜。請參閱Housing, Planning and Lands Bureau (2006)及 GovHK (2012)。
"丁權"是否受《基本法》保障
- 《基本法》第四十條訂明，"'新界'原居民的合法傳統權益受香港特別行政區的保護"，但並無明確指出何謂原居民的合法傳統權益，由此引起了"丁權"是否屬《基本法》第四十條所訂的"合法傳統權益"的問題。作為新界事務法定諮詢機構的鄉議局認為，原居村民根據小型屋宇政策所享有的權益，屬合法傳統權益之一。13註釋符號代表Legislative Council (2003b)。 事實上，立法局在1997年審議數項與平等機會有關的法案時，政府曾表示在法律上並無先例的情況下，當局不能肯定地指出甚麼屬於"原居民的合法傳統權益"。因此，取消《性別歧視條例》14註釋符號代表在1995年制定的《性別歧視條例》附表5訂明，因小型屋宇政策而產生的男性與女性之間的待遇差別可獲豁免。中有關豁免小型屋宇政策納入規管範圍的條文會否導致違反《基本法》，須由法院決定。15註釋符號代表請參閱Legislative Council Secretariat (1997a)及 Legislative Council Secretariat (1997c)。,16註釋符號代表在一宗與村代表選舉有關的法庭案件(Secretary for Justice v Chan (2000) 3 HKCFAR 459, 477)中，一位終審法院的法官表示，小型屋宇政策訂明的權利屬《基本法》第四十條的涵蓋範圍。根據Chan & Lim (2011)，由於該案件本身是關乎新界鄉村選舉權，因此上述說法屬附帶意見，對日後的案件判決並無約束力。
政府檢討小型屋宇政策的進展
- 因應審計署在2002年發表的第39號審計報告，當時的房屋及規劃地政局局長表示，他打算在任期內全面檢討小型屋宇政策及相關的議題，並希望在這段時間內可以一次過解決有關的問題。就此，政府成立跨部門督導委員會，審視相關事宜。
- 在進行檢討期間，政府推出了多項的改善措施，包括(a)簡化處理小型屋宇申請的程序；(b)在小型屋宇批地的契約條件中訂明，申請人不得事先與任何人訂定任何安排，以轉讓或出售其實質權益(將於本文下一部分討論)；以及(c)就小型屋宇引入一套新的消防安全規定。然而，政府在2007年向政府帳目委員會匯報最新情況，表示由於餘下的議題複雜，政府內部必須詳加討論，因此不能在預期的時間內完成全面檢討。
- 在隨後數年，政府帳目委員會曾多次向當局查詢有關檢討工作的進展。政府作出回應時重申，小型屋宇政策涉及法律、人權、土地用途和規劃等多項複雜及敏感的事宜，並牽涉不同人士和持份者的利益，因此有關的檢討必須審慎進行。政府近期再次表示，在現今的土地用途規劃及善用土地資源的前提下，政府認同有需要檢討小型屋宇政策。17註釋符號代表請參閱GovHK (2015c)。 然而，政府並無就何時完成檢討訂立明確的時間表。
小型屋宇的出售
- 原居村民在完工證發出後隨即出售小型屋宇的問題已存在一段時間。早於1987年，第10號審計報告已指出，在田心村計劃18註釋符號代表田心村計劃是當局於1981年在"鄉村擴展區計劃"下推出的首個計劃，涉及收回認可鄉村範圍內的私人土地作發展小型屋宇之用。第10號審計報告於1987年發表後，地政總署在"鄉村擴展區計劃"中，就撤銷轉讓限制引入3年凍結期，不准小型屋宇在首3年內轉讓。請參閱Audit Commission (1987)。下35幢剛落成的小型屋宇中，有19幢已向政府申請撤銷轉讓限制，以便在市場上放售。報告書總結，為符合資格的村民提供屋地建屋自住及改善居住環境的小型屋宇政策目標，並未達到理想的成績。
- 於2002年發表的第39號審計報告亦作出類似的陳述。報告指出，在之前的5個財政年度，平均每年有逾500宗個案獲准撤銷轉讓限制，相當於一年平均簽發完工證數目的43%左右。政府回應上述審計結果時指出，在小型屋宇政策下，只要村民補付有關地價，他們是有權在完工證發出後申請撤銷轉讓限制的。19註釋符號代表請參閱Audit Commission (2002)。
- 2003年，政府在政府帳目委員會進一步表示，雖然有關問題值得關注，但如小型屋宇的轉讓是根據限制條款進行，當局很難說有關村民濫用了小型屋宇政策。20註釋符號代表為防止任何可能濫用小型屋宇政策的行為，政府建議把適用於"鄉村擴展區計劃"下興建的小型屋宇的凍結期限制，擴展至其他所有方式批建的小型屋宇，但鄉議局反對有關建議。
出售"丁權"
- 第39號審計報告亦提出售賣"丁權"的問題，原因是有原居村民很可能申請了建屋牌照在其土地興建小型屋宇，但有關土地的實益業權屬另一人。
- 地政總署在1997年首次列明禁止以私人安排出售"丁權"的條款，作為申請人法定聲明的一部分。21註釋符號代表1997年10月，申請建造小型屋宇的聲明書載有以下條款："本人從未及現時無意作出任何私人安排，以把本人根據小型屋宇政策獲得的權利售予其他人士／發展商"。請參閱Audit Commission (2002)。 然而，根據第39號審計報告，上訴法庭於2001年6月總結一宗有關批建小型屋宇的上訴案件時，向地政總署提醒注意有關小型屋宇的申請出現不合法協議的問題。22註釋符號代表上訴法庭表明："我們有理由懷疑...涉案各方所訂立的協議...並不合法...我們有理由認為，有關的協議必然需要原居村民透過地政處向地政總署署長作出一些失實陳述，就是原居居民有意住用將要建造的屋宇。"請參閱Audit Commission (2002)。 2001年7月，時任地政總署署長表示："土地業權人(個人或公司)主動招攬一些合資格申請建造小型屋宇的原居村民作為'出面人'，使土地業權人可在他們的土地上發展小型屋宇。原居村民擬'出售'上述資格及簽署一些內含虛假意向的聲明。地政總署懷疑這種情況已出現了一段日子"。23註釋符號代表請參閱Audit Commission (2002)。
- 第39號審計報告發表後，鄉議局一位當然執行委員在政府帳目委員會表示，小型屋宇政策一直朝正確的方向實施。24註釋符號代表Legislative Council (2003a)。 然而，小型屋宇政策的目標仍未達到，是由於原居村民的人數眾多及土地不足所致。鄉議局認為法院案件涉及的不當行為純屬獨立及個別案件，小型屋宇政策並無被濫用。
- 然而，為應對出售"丁權"的潛在問題，地政總署在2001年再把額外條款加入法定聲明，表明政府不容許原居村民出售、轉移、讓與或處置建造小型屋宇權利。25註釋符號代表2001年10月，地政總署在聲明書中加入以下額外條款："本人從未與任何人士或多名人士訂定任何安排或協議，以轉移、讓與、處置或其他方式處理本人對該地段的權利，包括但不限於依據政府批予的任何批約或批准發展該地段的權利。"請參閱Audit Commission (2002)。 此外，地政總署亦限制以授權書方式委託他人簽立小型屋宇批建契約。26註釋符號代表根據第39號審計報告，由2001年6月起，除某些特殊情況外(例如在海外升學的村民可委託其近親作其受權人)，地政總署不會接納以授權書方式委託他人簽立小型屋宇批建契約。然而，鄉議局的報告指出，政府於2007年同意取消只可委託近親作受權人的限制。根據地政總署的文件，小型屋宇批約文件通常須由申請人親自簽立，但申請人如欲以授權書授權他人簽立小型屋宇批約文件，則授權書的使用必須符合地政專員所施加的要求和條件。請參閱新界鄉議局(2007)及 Lands Department (2014)。
- 然而，鄉議局認為，要求申請人作出法定聲明以禁止"丁權"轉讓，可能令宣誓前已參與有關活動的申請人作出虛假的誓言，因而構成刑事罪行。27註釋符號代表參考2015年12月24日鄉議局在多份中文報章刊登的聲明內容。 因應鄉議局提出的要求，政府於2006年及2007年同意將禁止"丁權"轉讓的條款納入小型屋宇批約文件作為土地契約條件的一部分，而非繼續納入申請人作出的法定聲明部分。據政府表示28註釋符號代表請參閱GovHK (2015a)。，當局同意上述安排，是考慮到"丁屋"申請的審批屬土地行政事宜。政府並表明，將條款納入土地契約不會影響地政總署在發現違反相關條款時採取執行契約行動的權利。
近期發展
- 2015年11月，區域法院裁定一名發展商及11名原居民於2008年以買賣"丁權"方式串謀詐騙政府的罪名成立。案件涉及原居村民作出虛假聲明，並利用虛假文書裝成有資格申請小型屋宇契約。29註釋符號代表在這宗案件中，地產發展商(下稱"發展商")的經營者李欽培是其中一名被告人，他找來22名原居村民，以他們的名義申請在沙田大輋村興建丁屋，並向他們每人支付13萬至25萬港元的丁費作為報酬。在李欽培的指示下，發展商一名前職員安排該等原居民與發展商簽訂買賣協議，以顯示他們分別是丁屋興建申請中各個所涉地段的業權人。然而，該等原居民其實並無付款購買相關地段。法院在聆訊中得悉，原居村民亦與發展商簽訂了秘密協議，當中訂明他們同意在丁屋建成後將丁屋業權轉讓給發展商。請參閱Independent Commission Against Corruption (2015)，以及香港特別行政區訴李欽培及其他人 區域法院刑事案件2015年25號。 案中的發展商及11名原居村民被判處監禁刑罰，刑期最長為3年。
- 上述案件源於一宗由廉政公署跟進的投訴。被告遭定罪後，遂引起"套丁"是否涉及刑事罪行的問題。鄉議局特別指出，早於2007年，時任發展局局長曾去信鄉議局，表明若承批人或持牌人違反有關禁止"丁權"轉讓的條款，地政總署可重收有關地段，但這些措施不牽涉把承批人或持牌人定罪。30註釋符號代表請參閱香港特別行政區訴李欽培及其他人 區域法院刑事案件2015年25號判刑理由書。
- 因應上述事態發展，地政總署隨後在2015年12月7日發出新聞公報，表明署方執行契約條款的措施(例如撤銷已批出的免費建屋牌照，視乎情況甚至重收地段)並非刑事檢控。31註釋符號代表請參閱GovHK (2015a)。 然而，地政總署指出，"若任何人士透過虛假陳述或詐騙行為騙取政府的審批，便是涉及違法行為，即使涉事人沒有作出法定聲明，有關違法行為經執法部門查明屬實可作刑事檢控"。
- 2015年12月24日，鄉議局在多份中文報章發表聲明，表示"套丁"絕不牽涉不誠實，也絕不應把它刑事化。根據該聲明，鄉議局認為，有關條款在2006年及2007年從法定聲明中剔除而納入契約條款中，顯示政府只會以民事手段處理"套丁"，即最多把"套丁"視作為違反契約的行為。32註釋符號代表根據鄉議局於2015年12月24日發表的聲明。
- 鄉議局在聲明中進一步表示，如果地政總署有心嚴厲防止"套丁"活動，它只須要求申請人就其為有關地段作出"唯一合法註冊業權人"的聲明上加上"及唯一合法實益業權人"。另一方面，根據報道，被定罪的原居民準備在鄉議局的協助下，就區域法院的裁決提出上訴。
- 鄉議局於2016年1月25日再在多份中文報章刊登公開信，促請發展局局長澄清對小型屋宇政策的立場及"套丁"是否涉及刑事。發展局局長回應時表示，"丁權"和"丁屋"買賣不可混為一談，而利用不當方式買賣"丁權"屬違法行為，政府會嚴格執法，絕不容忍。他進一步表示，由於預期有關人士會就案件提出上訴，因此在現階段不宜作出評論。33註釋符號代表請參閱政府在2016年1月25日發出的新聞稿"丁權和丁屋買賣不可混為一談"。
立法會秘書處
資訊服務部
資料研究組
吳穎瑜
2016年1月28日
附註：
參考資料：
| 1. | Audit Commission. (1987) Report of the Director of Audit (No. 10) on the Accounts of the Hong Kong Government for the year ended 31 March 1987 and the results of value for money audits.
|
| 2. | Audit Commission. (2002) Director of the Audit's Report No. 39. Chapter 8 - Small house grants in the New Territories.
|
| 3. | Chan, Johannes & Lim, C.Y. (2011) Law of the Hong Kong Constitution.
|
| 4. | Development Bureau. (2015) Replies to Legislative Council Questions at the Council meeting on 18 November 2015, LCQ1: Small House Policy.
|
| 5. | Finance Committee. (2012) Examination of Estimates of Expenditure 2012-2013. Controlling Officer's Reply to Initial Written Question. Reference No. DEVEB(PL)168.
|
| 6. | Finance Committee. (2014a) Examination of Estimates of Expenditure 2014-2015. Controlling Officer's Reply to Initial Written Question. Reference No. DEVB(PL)028.
|
| 7. | Finance Committee. (2014b) Examination of Estimates of Expenditure 2014-2015. Controlling Officer's Reply to Initial Written Question. Reference No. DEVEB(PL)367.
|
| 8. | Finance Committee. (2015) Examination of Estimates of Expenditure 2015-2016. Controlling Officer's Reply to Initial Written Question. Reference No. DEVEB(PL)047.
|
| 9. | GovHK. (2012) Press Releases: Caution urged over Small House Policy, 11 January.
|
| 10. | GovHK. (2013) Press Releases: Village Type Development zone, 30 October.
|
| 11. | GovHK. (2015a) Press Releases: Response to whether selling rights to build small houses involves criminal offences, 7 December.
|
| 12. | GovHK. (2015b) Press Releases: Small House Policy clarified, 7 December.
|
| 13. | GovHK. (2015c) Press Releases: Small House Policy needs review, 18 November.
|
| 14. | Hopkinson, L. & Lao, M. L. (2003) Civic Exchange. Rethinking the Small House Policy.
|
| 15. | Housing, Planning and Lands Bureau. (2006) Processing of Small House Applications and Review of the Small House Policy. LC Paper No. CB(1)951/05-06(03).
|
| 16. | Independent Commission Against Corruption. (2015) Press Release: Twelve jailed for fraud over construction of small houses, 4 December.
|
| 17. | Lands Department. (2014) How To Apply For a Small House Grant.
|
| 18. | Lao, M. L. (2013) Civic Exchange. Small House Policy II: An Update.
|
| 19. | Legislative Council. (2003a) Report of the Public Accounts Committee Report No. 39. Chapter 4 - Small house grants in the New Territories.
|
| 20. | Legislative Council. (2003b) Report of the Public Accounts Committee Report No. 39. Appendix 53 - Letter of 18 December 2002 from the Chairman, Heung Yee Kuk.
|
| 21. | Legislative Council. (2007) Report of the Public Accounts Committee Report No. 47. Appendix 6 - Letter of 11 January 2007 from the Secretary for Housing, Planning and Lands.
|
| 22. | Legislative Council. (2012) Report of the Public Accounts Committee Report No.57. Appendix 5 - Letter of 5 January 2012 from the Secretary for Development.
|
| 23. | Legislative Council. (2014) Report of the Public Accounts Committee Report No.61. Part 4 - Report of the Public Accounts Committee on the Reports of the Director of Audit on the Accounts of the Government of the Hong Kong Special Administrative Region for the year ended 31 March 2013 and the Results of Value for Money Audits (Report No. 61).
|
| 24. | Legislative Council Secretariat. (1997a) Bills Committee on the Equal Opportunities (Family Responsibility, Sexuality & Age) Bill, Equal Opportunities (Race) Bill, Sex and Disability Discrimination (Miscellaneous Provisions) Bill 1996 and Family Status Discrimination Bill. Minutes of the 5th Meeting held on 1 April 1997. LC Paper No. CB(2)2163/96-97.
|
| 25. | Legislative Council Secretariat. (1997b) Bills Committee on the Equal Opportunities (Family Responsibility, Sexuality & Age) Bill, Equal Opportunities (Race) Bill and Sex and Disability Discrimination (Miscellaneous Provisions) Bill 1996. Minutes of the 6th Meeting held on 17 April 1997. LC Paper No. CB(2)2314/96-97.
|
| 26. | Legislative Council Secretariat. (1997c) Bills Committee on the Equal Opportunities (Family Responsibility, Sexuality & Age) Bill, Equal Opportunities (Race) Bill, Sex and Disability Discrimination (Miscellaneous Provisions) Bill 1996 and Family Status Discrimination Bill. Letter from the Secretary for Home Affairs to the Clerk of the Bills Committee dated 17 April 1997. LC Paper No. CB(2)1920/96-97(01).
|
| 27. | Legislative Council Secretariat. (2006) Background brief on processing of small house applications and review of small house policy. LC Paper No. CB(1)986/06-06(01).
|
| 28. | Legislative Council Secretariat. (2012) Government's response to the issues raised at the meeting between Legislative Council Members and Heung Yee Kuk members on 12 January 2012 relating to review of the policy in drawing Village Environs and Village-type Development Area to resolve the difficulty of small house applications. LC Paper No. CB(1)1057/11-12(03).
|
| 29. | 《二零零七年新界鄉議局大事記》，新界鄉議局，2007年。
|
| 30. | 《二零零九年新界鄉議局大事記》，新界鄉議局，2009年。
|
| 31. | 《新界鄉議局聲明"關於 : 套丁是否涉及刑事欺詐？"》，《明報》，2015年12月24日。
|
| 32. | 《講清講楚》，電視節目，無線電視，2016年1月2日。
|
| 33. | 《給發展局局長陳茂波先生的公開信》，《星島日報》，2016年1月25日。
|
| 34. | 香港政府新聞網，新聞公報 : 丁權和丁屋買賣不可混為一談，2016年1月25日。
|
| 35. | 香港特別行政區訴李欽培及其他人區域法院刑事案件2015年25號。 |