首席助理房屋司應主席所請，就當局對條例草案的最新立
場向議員作出匯報。他表示，當局已於立法局夏季休假期
間仔細考慮條例草案委員會、地產代理業內人士、有關的
專業團體及公眾人士提出的各項意見，並訂出可能提出委
員會審議階段修正案的六個主要範疇。此等範疇包括：為
發展商出售名下物業的發展商附屬公司不獲納入條例草案
的適用範圍、調查權力、物業資料的提供、地產代理的職
責、轉承法律責任及罪行。首席助理房屋司補充，提出上
述修正案的用意，是在不影響監管制度的成效和保障消費
者利益的需要之下，紓減業內人士的疑慮，並使條例草案
的實施方式更為精簡。

為發展商出售名下物業的發展商附屬公司不獲
納入條例草案的適用範圍(草案第2條)

2.首席助理房屋司表示，條例草案的目的是對地產代理活
動作出規管。此等活動泛指進行與為他人取得或處置物業
有關的工作。處置名下物業的業主或發展商並非條例草案
的監管對象，而為發展商出售名下全資或聯營物業的發展
商附屬公司，亦不在條例草案的監管範圍內。為免對上述
商業活動造成不必要的影響，當局準備對條例草案作出修
正，使此等活動免受草案的規限。首席助理房屋司補充，
當局在作出有關修正時，將注意避免造成任何含糊之處，
並會確保所有從事地產代理工作的人士皆獲得公平對待。

3.李永達議員認為，個人出售物業與發展商出售物業的情
況大有分別。基於後者的銷售方式及其對物業市場的影響
，當局應對後者予以規管。他表示，就發展商透過附屬公
司進行的首次銷售而言，條例草案並未為消費者提供充分
的保障。部分議員則關注到，有些地產代理可能會憑藉本
身為物業發展商附屬公司的關係，規避監管制度。但夏佳
理議員卻有不同的看法。他表示，向發展商批地的嚴格準
則，已為準買家提供所需保障。首席助理房屋司向議員保
證，物業發展商轄下的附屬公司若出售其母公司名下物業
以外的其他物業，將受到條例草案的管限。

4.部分議員詢問，與香港房屋委員會、香港房屋協會、土
地發展公司、九廣鐵路公司及地下鐵路公司等法定機構攜
手進行合資計劃的發展商，會否根據草案第2(2)(d)條獲得
轄免，尤以地下鐵路公司的發展計劃為然，因其中涉及的
土地業權不能轉讓。首席助理房屋司同意有需要清楚訂明
在土地業權不能轉讓的情況下，物業發展商所應擔當的角
色。他又答允與律政署制訂有關細則。

5.議員要求當局闡釋，有關買方在簽訂買賣協議後迅即放
棄的首次銷售物業由物業發展商轉售的事宜，有否納入條
例草案的適用範圍，以及從事地產代理工作的銀行機構，
應否由地產代理監管局(以下簡稱「監管局」)或香港金融
管理局管轄。首席助理房屋司向議員保證，監管局將就各
種不同情況制訂指引。

調查權力(草案第29及55條)

6.首席助理房屋司表示，鑑於議員關注監管局的調查權力
，當局打算對草案第29及55條內若干規定作出下述修改：
規定監管局及其調查員在進行調查期間遵守保密原則；清
楚界定監管局委任的調查員的身分；以及取消監管局規定
接受調查的人必須作答的權力，即使有關答案可能會導致
作答者入罪。至於需否查證有關人士是否有真正理由作出
投訴，以及投訴人的身分，首席助理房屋司向議員保證，
只有在有理由相信確有違規行為的情況下，監管局才能行
使其調查權力。議員對上述擬議修訂表示支持。

物業資料的提供(草案第37條)

7.首席助理房屋司表示，當局的目標一直是讓公眾人士更
容易取得和物業有關的資料，並已設有多種途徑，方便市
民獲取物業資料。除土地註冊處的資訊系統外，差餉物業
估價署亦將按計劃於一九九六年年底推出嶄新資訊聆服務
，提供有關住宅物業的實用面積及落成日期等資料。當局
亦會考慮在有關法例中引入「應盡的努力」此一概念，使
已採取一切合理步驟獲取和查證所需資料的地產代理不會
受到不合理的懲罰。

8.有關擬議制定與「應盡的努力」此一概念有關的條文一
事是否可行，以及地產代理可如何證明其已盡力獲取和查
證所需資料的問題，首席助理房屋司解釋，根據擬議條文
，地產代理如已合理地審慎行事以避免觸犯有關規定，則
可以此作為免責辯護，尤以關乎從其他來源如賣方或政府
部門所得資料是否準確的情況為然。地產代理若可證明其
有理由信賴此等資料，將被視為已盡應盡的努力。首席助
理房屋司向議員保證，監管局將在這方面制訂行事指引，
以消除任何不明朗之處。

9.議員對在有關法例中引入「應盡的努力」此一概念的做
法表示欣賞。與此同時，他們認為重要的是，當局應讓公
眾人士更容易取得與物業有關的準確資料。他們又詢問擬
議就物業資料設立中央資料庫一事的進展及時間安排，以
及可如何確定處所內的搭建物是合法還是非法。首席助理
房屋司強調，就與物業有關的資料設立一個中央資料中心
所費需時，但以此為理由而擱置有關法例的實施工作，卻
未免不切實際，因為條例草案所規定獲取的資料，大部分
均可從土地註冊處或透過差餉物業估價署的嶄新資訊聆服
務取得。至於違例搭建物的資料，首席助理房屋司表示，
條例草案僅規定地產代理獲取賣方就處所內任何結構上的
增建或改建所作的聲明，而並無硬性規定必須聘請專業人
士確定有關物業內是否有違例搭建物。他又強調，一俟在
有關法例中引入「應盡的努力」此一概念，已採取合理步
驟遵照規定行事並知會有關客戶的地產代理即使未能取得
所需資料，亦不會受到不合理的懲罰。首席助理房屋司補
充，當局將考慮分期實施條例草案內各項條文。署理高級
助理法律草擬專員證實，草案第37(2)條賦予監管局行事上
的靈活性，使之可以附屬法例的形式，訂明地產代理須就
各類物業如海外物業及戰前樓宇等，獲取何種資料。然而
，夏佳理議員對此做法表示保留，因為對住宅及商業樓宇
作出界定可能會有困難，尤以商業活動或會在住宅樓宇內
進行的情況為然。在議員要求下，首席助理房屋司表示當
局在制定有關規例時，將會就住宅及商業樓宇的定義進行
審慎研究。他又澄清，一九九五年政策大綱內提及的房屋
資訊系統與議員建議設立的中央資料庫有所不同。

10.在獲取物業資料的費用方面，首席助理房屋司表示，條
例草案並無明文規定追收費用的方式。地產代理可考慮透
過收取佣金或向客戶另行收費，收回有關費用。為更深入
了解各個物業資料系統，包括新的資訊聆服務在內，議員
認為當局有需要詳列未能提供的各類與房屋有關的資料，
以及在獲取作住宅、商業和工業用途的物業、丁屋及位於
新界的樓宇的有關資料時所遇到的困難。

地產代理的職責(草案第37條)

11.首席助理房屋司表示，由於構成地產代理「公平、公開
和誠實」的行事方式的主要元素，大部分已在草案第37(1)
(a)條內詳細述明，因此，當局打算刪除草案第37(3)(b)及37
(4)條。議員對擬議刪除此等條文的做法表示支持。

轉承法律責任(草案第45條)

12.為釋業內人士的疑慮，首席助理房屋司表示，根據法律
意見，刪除草案第45條不會影響地產代理在普通法下的法
律責任。有見及此，當局打算將此項條文刪除。議員對擬
議刪除此項條文的做法表示支持。

罪行(草案第56條)

13.首席助理房屋司表示，當局的一貫立場是，對於某些嚴
重違法行為如蓄意欺騙及盜竊，倘認為施以暫時吊銷或撤
銷牌照等紀律制裁行動不足以發揮阻嚇作用，則須向違法
者提出刑事檢控。雖然如此，當局已根據議員的意見及業
內人士的建議，再行研究與罪行有關的條文，並準備按下
列方向簡化若干條文，冀能反映所犯罪行的嚴重程度：

對於輕微的違例事項，例如未有就更改地址
及受僱情況改變等事宜作出申報者，可判處
罰款；
未有履行草案第37條所規定的法定職責，例
如未能提供正確的物業資料者，可予以紀律
制裁；及
修改若干與罪行有關的條文內的用語，以消
除任何可能出現的含糊不清和引起歧義之處
。

夏佳理議員認為上述(a)項的擬議罰則條文，不足以對違法
者產生阻嚇作用，因此，當局應在這方面施行較嚴厲的紀
律處分，例如暫時吊銷或撤銷牌照。首席助理房屋司答允
考慮議員的建議。

法律改革委員會境外未建成住宅物業售樓說明
報告書

14.議員詢問當局會否把報告書所提有關建議納入條例草案
內，此等建議包括須就出售的物業擬備售樓說明，以及由
本地持牌地產代理處理境外未建成住宅物業的銷售事宜等
。作為法律改革委員會轄下小組委員會的成員之一，首席
助理房屋司按其經驗告知議員，該會在擬訂報告書內各項
建議時，曾參考條例草案的內容。委任本地持牌地產代理
處理日後境外未建成住宅物業的銷售事宜，目的在於為準
買家提供保障，使之免受不確的售樓陳述誤導。報告書的
諮詢期將於一九九六年十一月底結束。首席助理房屋司察
悉議員的意見，但他強調，報告書內各項建議的推行工作
，不會對條例草案的規管架構造成任何影響。

日後工作的取向

15.首席助理房屋司表示，倘議員同意各項建議的整體路向
，當局準備與律政署制訂有關細則，然後約於六星期內把
委員會審議階段修正案擬稿提交條例草案委員會考慮。在
議員要求下，當局答允於一九九六年十月十四日前以書面
詳述上文各段所提的六個主要範疇，並與受影響的相關條
文作出對照。主席否決一位議員提出的成立技術小組委員
會的建議，並請各議員於一九九六年十月份內就當局所提
各項建議作出回應。

II.其他事項

16.條例草案委員會隨後三次會議的擧行日期如下：

--一九九六年十月二十九日(星期二)上午十時四十五分；

--一九九六年十月三十一日(星期四)下午二時三十分；及

--一九九六年十一月六日(星期三)上午十時四十五分。

(會後補註：原定於一九九六年十月二十九日及十一月六
日擧行的會議，其後分別改於一九九六年十月三十日及
十一月十三日擧行；原定於一九九六年十月三十一日擧
行的會議則於其後取消。)

17.議事完畢，會議於上午十時四十分結束。

立法局秘書處
一九九七年一月十六日

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地產代理條例草案委員會會議紀要

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