臨立會CB(1)9號文件
(此份會議紀要業經政府當局審閱並經主席核正)

檔 號:CB1/BC/8/96

地租(評估及徵收)條例草案委員會
會議紀要

日 期:1997年2月20日(星期四)
時 間:下午2時30分
地 點:立法局大樓會議室B

出席委員:

    陳偉業議員(主席)
    夏佳理議員
    涂謹申議員
    劉漢銓議員
    吳靄儀議員
    羅祥國議員
缺席委員:

    楊孝華議員
    張漢忠議員
    顏錦全議員
出席公職人員:
    首席助理規劃環境地政司
    祈能賢先生

    助理規劃環境地政司
    李忠善先生

    差餉物業估價署副署長
    黃振韶先生

    差餉物業估價署助理署長
    許賢富先生

    律政署高級助理法律草擬專員
    屈信朋先生
列席秘書:
    總主任(1)1
    梁慶儀小姐
列席職員:
    助理法律顧問1
    黃思敏女士

    高級主任(1)2
    鄧曾藹琪女士


與當局會晤

(立法局CB(1)896/96-97號及CB(1)910/96-97號文件)

為徵收地租而對墳場進行估價

議員察悉,評估墳場的應課差餉租值的方法,是取法英
國所採用的方法。約有15個墳場將受到《地租(評估及徵
收)條例草案》所影響,而此等墳場的估價工作仍未展開。

2. 差餉物業估價署助理署長強調,政府當局採用顧及租
戶業務的財政狀況的評估方法,全球各國均廣泛採用。
在評估某一墳場的應課差餉租值時,政府當局將考慮該
墳場的盈利。如該墳場並無取得任何盈利,其應課差餉
租值將會被評估為每年1元。受影響的15個墳場中,大部
分位於新界。

3. 差餉物業估價署助理署長繼而解釋,除了評估其盈利
外,還有多種方法評估應課差餉租值,其中包括相類物
業的應課差餉租值、建築成本、重置資本價值等。換言
之,只要物業是位於適用租契的土地,便會有評估其應
課差餉租值的方法。

4. 主席關注用作公眾宗教崇拜的場所及墳場的管理人員
可能並未知悉條例草案的影響,因為一直以來,該等物
業均沒有法律責任繳付差餉。他擔心此等非牟利機構中
,有部分在該條例草案獲得通過成為法例後會出現財政
困難。他建議政府當局實施一項行政安排,把非牟利的
教堂及用作公眾宗教崇拜的場所的應課差餉租值當作為
零。由於地租規定為應課差餉租值的3%,故此等場所亦
無須繳付地租。

5. 首席助理規劃環境地政司在回應時解釋,政府當局不
收取差餉,並不等如該物業沒有應課差餉租值。政府對
教堂及用作宗教崇拜的場所已訂定其他政策如只收取優
惠地價等措施。就法例而言,政府當局受到《中英聯合
聲明》(《聯合聲明》) 附件三的條文所約束,而該等條
文並無訂明用作宗教崇拜的場所及墳場等地可獲豁免繳
付地租。

6.差餉物業估價署助理署長補充,宗教崇拜場所及墳場
的管理人員應已知悉政府當局自1997年7月1日起將根據
應課差餉租值 3% 徵收地租,因為此項規定已在土地契
約續期時清楚訂明。

7. 夏佳理議員指出,《聯合聲明》附件三明確地訂明短
期租約及特殊用途契約不包括在集體續期的範圍內。他
詢問受到土地用途限制的宗教崇拜場所及墳場等地的契
約,是否應被視為特殊用途契約。

8. 首席助理規劃環境地政司證實特殊用途契約不包括在
《聯合聲明》附件三第二段,而此等契約已根據個別個
案的情況逐一處理。

9. 助理法律顧問1解釋《新界土地契約(續期)條例》(第
150章)有關特殊用途契約的定義,並在會議席上向議員
提供該條例的相關條款的副本,供議員參閱。

10.主席與部分議員有同感,均認為在《聯合聲明》簽署
時,有關《聯合聲明》附件三對沒有法律責任繳付差餉
的物業所帶來的影響及其適用範圍等問題,並未獲得充
分商議。

11.政府當局在回應議員的問題時,答允查閱中英聯合聯
絡小組的會議紀要,以確定《聯合聲明》附件三不包括
短期租約及特殊用途契約的理據,以及特殊用途契約的
定義。議員又要求政府當局委派熟悉《聯合聲明》附件
三的法律專家出席下次會議。

12. 高級助理法律草擬專員表示,據他所知,《聯合聲明
》附件三所指的特殊用途契約只限於《新界土地契約(續
期)條例》中所界定若干有限數目的契約,此等特殊用途
契約並不涵蓋廣泛的契約。

根據《官契條例》(第40章)續期的租出土地的
應課差餉租值及其在條例草案實施後所須繳付
應課差餉租值的差額

13. 議員察悉根據《官契條例》(第 40章),地稅金額規定
為在土地續期當日應課差餉租值的3%,地稅在契約獲得
續期期間內將維持不變。但根據條例草案,地租會隨應
課差餉租值的改變而予以調整。

向承租人/差餉繳納人徵收地租的安排

14. 議員察悉根據草案第6(7)條,倘差餉繳納人為租戶,
並已繳付地租,除非事先另有安排,否則他有法定權利
,可從繳付予業主的租金中抵銷地租。

15. 議員關注草案第6(7)條會否凌駕租約的概括規定條款
之上;該條款明確地禁止從繳付予業主的租金中抵銷任
何所欠債項。首席助理規劃環境地政司答允檢討該條文
的措辭。

修訂差餉物業估價署署長對提出反對估價數額
所作決定通知差餉繳納人現時所使用的指明表
格(草案第21條)

16.差餉物業估價署助理署長表示,政府當局已接納委員
會成員的意見,在通知有關決定的指明表格上說明拒絕
接納所提出反對的原因。差餉物業估價署將考慮改善該
通知其決定的表格,並在適當時候將所作改善告知規劃
地政及工程事務委員會。

17.在回應涂謹申議員的問題時,政府當局答允在恢復條
例草案的辯論時,提及差餉物業估價署署長將在通知有
關決定的表格上,說明拒絕接納有關人士提出反對的原
因。

載於《聯合聲明》附件三有關應課差餉租值的
概念

18.議員就應課差餉租值的概念進行商議。政府當局表示
應課差餉租值亦適用於空置物業,議員對此有所保留,
因為差餉是基於佔用物業單位而徵收的。吳靄儀議員質
疑應課差餉租值的適用範圍應否包括空置的物業,並要
求政府當局就1984年當時《聯合聲明》附件三有關沒有
應課差餉租值的土地的釋義作出澄清。差餉物業估價署
助理署長解釋,任何物業,不論是否被佔用,均可成為
物業單位,並具有應課差餉租值。首席助理規劃環境地
政司重申,在《聯合聲明》生效時,某物業沒有應課差
餉租值或政府當局沒有評估其差餉,並不等如該物業沒
有可供政府當局徵收地租的應課差餉租值。差餉物業估
價署副署長向議員提述《差餉條例》(第116章)第36條,
該條文列出豁免評估或繳納差餉的土地/物業單位的類
別。

19. 助理法律顧問1向議員提述差餉物業估價署與勵潔樓
互助委員會於1985年的訴訟個案,並在會議席上提交該
個案的資料。助理法律顧問 1表示,該個案對研究差餉
事宜有相關的關係,因其扼要說明法官根據《差餉條例
》評估物業單位的應課差餉租值時所考慮的因素。此評
估方法與規例擬本所訂定有關土地重建、農地及新批租
契的評估方法大不相同。

20. 差餉物業估價署助理署長指出,除了須視乎發展用途
的新批租契是基於市值的5%徵收應課差餉租值,及重建
土地採用最後確定的應課差餉租值外,規例擬本所列明
有關應課差餉租值的評估方法是根據《差餉條例》而制
定的方法。

21.在回應吳靄儀議員的問題時,政府當局表示,如備妥
就空置土地評估應課差餉租值以便徵收差餉的判例法,
將會為議員提供有關資料。

根據草案第24(1)(c)條有關結構性更改的問題

22.差餉物業估價署副署長表示,根據《差餉條例》,如
物業單位有結構性更改,則可從估價冊內刪除,而對該
物業單位作出臨時估價。在草案第24(1)(c)條下,同一條
文亦適用於該法案。應議員在上次會議席上所作要求,
政府當局曾檢討該條文的措辭,但並不認為有需要增加
“影響應課差餉租值”等字句以闡釋“結構性更改”,
因為在打算進行任何刪除前,結構性更改定會影響應課
差餉租值。

退還超繳的地租款額

23.政府當局解釋不認為有需要連利息退還超繳地租款額
。至於逾期繳交地租,首席助理規劃環境地政司表示,
將向逾期繳交者徵收附加費作為處罰。差餉物業估價署
助理署長補充,與徵收的差餉款額相比,超繳的差餉款
額實微不足道,因此如政府當局須耗用資源連利息退還
超繳款額,是不符合成本效益的。無論如何,政府當局
會在短期內退還超繳款額。夏佳理議員要求政府當局定
期檢討有關事宜。

草案第31(1)(a)條

24.議員要求政府當局在恢復條例草案的辯論時,說明差
餉物業估價署只會為了施行該條例草案而要求有關人士
提供所需資料。政府當局答允此項要求。

評估各類土地在發展或重建之前、之後及期間
的應課差餉租值

25. 差餉物業估價署助理署長簡單解釋立法局CB(1)910/
96-97號文件第8-18段述及當局就不同類別的土地所採用
的各種評估方法。

26. 夏佳理議員對接納當局採用不同方法評估不同類別土
地表示有所保留,如評估新批租契時採用市值的5%,但
評估拆卸建築物後重建的土地則按照其最後確定的應課
差餉租值計算。

27.差餉物業估價署助理署長解釋採用最後確定的應課差
餉租值並非新概念,而是套用《官契條例》的條文。此
概念已沿用多年,並已在在不少租契內採用。

28.議員要求政府當局提供理據,解釋因何在評估各類土
地在發展或重建之前、之後及期間的應課差餉租值須採
用不同的方法。

29.議員商定在下列日期擧行會議:

  1. 1997年2月28日上午10時45分;及

  2. 1997年3月6日上午8時30分。
(會後補註:原定於1997年2月28日擧行的會議其後宣告
取消。)

30.會議於下午4時30分結束。

臨時立法會秘書處
1997年7月7日




Last Updated on 4 December 1998