房屋事务委员会 ( 会议纪要 )1998年12月7日

立法会

立法会CB(1)915/98-99号文件
(此份会议纪要业经政府当局审阅)

档　号： CB1/PL/HG/1

房屋事务委员会
会议纪要

日　期：	1998年12月7日(星期一)
時　间：	下午4時30分
地　点：	立法会大楼会议室A

出席委员：

李永达议员(主席)
程介南议员(副主席)
朱幼麟议员
何世柱议员
李卓人议员
李华明议员
吴亮星议员
周梁淑怡议员
夏佳理议员
涂谨申议员
陸恭蕙议员
陈婉娴议员
陈鉴林议员
黃宏发议员
杨　森议员
刘江华议员
郑家富议员
谭耀宗议员

缺席委员：

何承天议员
何俊仁议员
梁耀忠议员
司徒华议员
霍震霆议员

出席公职人员：

参与议程第IV项的讨论
房屋局
副局长: 梁展文先生
首席助理局长: 陈佩珊女士
房屋署
编配及销售总监: 刘启雄先生
总房屋事务经理(重建): 李铸然先生
地政总署
总产业測量师(产业管理): 陈国辉先生
参与议程第V项的讨论
房屋局
副局长: 梁展文先生
首席助理局长: 陈佩珊女士
房屋署
商业及综合事务总监: 冯浩棠先生
总产业測量师(商业楼宇): 严家仁先生
参与议程第VI项的讨论
房屋局
副局长: 梁展文先生
首席助理局长: 陈佩珊女士
房屋署
编配及销售总监: 刘启雄先生
助理署长(租者置其屋): 骆品善先生

列席秘书：

总主任(1)2
梁小琴女士

列席职员：

高級主任(1)3: 余丽琼小姐

I. 通过先前会议的纪要
(立法会CB(1)505/98-99号文件)

1998年10月13日特别会议的纪要获得确认通过。

II. 自上次会议后发出的参考文件

2.议员察悉，中国问题楼盘业主联席会提交的意見书及雅景台业主权益关注组致
房屋协会的函件，已分别随立法会CB(1)529/98-99及CB(1)561/98-99号文件送交
议员参阅。

III. 下次会议日期及讨论事项

3.议员同意在1999年1月4日(星期一)下午4時30分举行下次会议，讨论下列事项
：

IV.为清拆临時房屋区及平房区提供所需的经费
(立法会CB(1)562/98-99(01)号文件)

清拆临時房屋区

4.李华明议员查詢有关拨款建议所涉及6個临時房屋区(下称"临屋区")的清拆時间
表，以及接收受影响居民的屋邨名称。总房屋事务经理(重建)回答時强调，清拆
进度將視乎有否安置资源而定，因此不宜过早披露清拆计划的詳情，以免计划
一旦出现延误，可能会令居民的希望落空。他向议员保证，有关居民会在实际
清拆行动展开的15個月前接获通知，以便他們可作出各项必要安排。至于房屋
署能否在2000年年底前清拆所有临屋区，房屋署编配及销售总监表示，鉴于临
屋区居民的数目大幅下降，政府当局有信心可按承诺如期清拆所有临屋区。虽
然如此，刘江华议员及杨森议员要求政府当局在其向财务委员会提交的文件中
，述明所有临屋区最迟会在2000至01年度清拆。

清拆平房区

5.由于部分平房区的居民正与房屋署商讨清拆其所住平房区的赔偿事宜，议员担
心事务委员会现在就有关拨款建议作出任何决定，会影响这些居民的谈判形势。
房屋局副局长回应時强调，清拆与赔偿是两件不同的事情。现行建议只是为了让
房屋署可预先筹划清拆工作。房屋署与平房区居民在拨款建议获得通过后，仍可
继续就赔偿事宜进行磋商。房屋局首席助理局长补充，政府当局已考虑平房区居
民的要求，并准备給予这些居民第一优先绿表资格，以及在平房区清拆時豁免他
們接受入住公屋所需的入息及资产审查。当局亦曾就赔偿问题征詢法律意見，证
实平房区居民沒有资格获得赔偿，因为他們并非有关土地的业权人。然而，由于
有关居民声称他們有新证据证明本身拥有土地业权，因此政府当局须研究这些证
据，然后才就赔偿一事作最后决定。

6.鉴于赔偿事宜最近有新发展，议员詢问政府当局会否考虑待赔偿方面的爭议获
得解决后，才提交拨款建议。房屋署编配及销售总监提出警告，表示一旦延迟批
出拨款，便会影响临屋区及平房区的整体清拆计划。他指出，平房区居民如能提
供足够证据证明其所作声称属实，即使在获得安置后仍可就赔偿问题再採取行动
。

7.主席詢问当局会否向那些因清拆行动而喪失家園的平房区居民发放特惠津贴。
房屋署编配及销售总监表示，只有前调景岭平房区居民曾因为本身的历史背景特
殊而获发放特惠津贴。除此以外，其他受清拆平房区影响的人士均无资格领取这
项津贴。

8.为免拖延临屋区清拆计划，议员要求政府当局就清拆临屋区另行提交拨款建议
，供财务委员会考虑。政府当局同意此事。与此同時，议员又促请政府当局与有
关平房区居民联络，以期在赔偿一事上达成共识。

V.公共屋邨商业單位减租
(立法会CB(1)562/98-99(02)号文件)

重估租金结果

9.吴亮星议员得悉，在9 400個有资格申请重估租金的租戶中，有1 209個并无提
出申请。他詢问这些租戶是否不满重估租金工作，以及当中(按不同行业计算)有
多少已向房屋委员会(下称"房委会")发出迁出通知。房屋署总产业測量师(商业楼
宇)回应時表示，虽然房委会不時接获租戶的迁出通知，但沒有迹象显示这类通
知的数目因实施重估租金计划而有所增加。至于有关租戶所属的行业，房屋署
总产业測量师(商业楼宇)表示，由于租戶分别属于各种不同行业，要就此提供更
准确的资料实有困难。

10.部分议员知悉，租戶如不满重估租金结果，可提供补充资料(包括私营机构測
量师进行评估的结果)，要求进行覆核，但这些议员仍关注房屋署如何厘定最终
租金，因为该署与私营机构測量师重估的租金可能差距很大。房屋署总产业測
量师(商业楼宇)回应時表示，房屋署进行租金重估時会考虑各個公共屋邨個别商
业單位的特点，例如所经营的行业、單位的位置和面积、顾客来源，以及行人
流量。然而，由于私营机构測量师沒有这些资料，他們在评估租金時往往会参
照私人市场情況，因而得出不同的评估结果。尽管如此，房屋署会非常审慎地
研究租戶所提供的租金评估报告，并会在有需要時与有关的私营机构測量师交
換意見。在理由充分的情況下，房屋署会调整其评估的租金金额。至于重估租
金的覆核结果，房屋署总产业測量师(商业楼宇)表示房屋署仍在调查所接获的
88宗覆核申请，因此尚未有覆核结果。政府当局应议员的要求，答应在调查完
成后汇报重估租金的覆核结果。

(会后补注：重估租金覆核结果的报告已随立法会CB(1)827/98-99号文件送交议
员参阅。)

11.至于那些在1998年1月31日后与房委会签订租约的新租戶为何沒有资格申请
重估租金，房屋署总产业測量师(商业楼宇)解释，房委会实施租金重估计划，是
因为体察到一些在经济蓬勃時投得商铺的租戶，现在已因经济衰退而陷入困境
。然而，新租戶清楚知道本港受金融风暴影响，在递交标书前理应衡量过营商
环境，因此租金重估计划不适用于这些新租戶。陈鉴林议员认为，新租戶不获
准参与租金重估计划实有欠公允，尤其是那些在1998年1月31日前投得單位，
但因房委会延迟交出單位而到该日仍无法完成签订租约手续的租戶。陈婉娴议
员对此亦表关注。她促请房委会把重估租金工作的适用范围扩及所有新租戶，
因为在现時经济萎缩的情況下，这些租戶与租约获得续期的租戶一样面对相同
的经济困境。

12.在貯物室及宿舍方面，政府当局解释，出租作貯物及宿舍用途的單位不属商
业單位类别。主席对此表示有所保留，并指出这些單位的用途与所经营的生意
有关，故此亦应纳入重估租金工作范围內。李华明议员又促请房委会考虑调低
租予非资助志愿机构的單位的租金。房屋署总产业測量师(商业楼宇)答应把议员
关注的事项转达房委会考虑。

13.关于由整体承租经营者管理的商业單位，房屋署总产业測量师(商业楼宇)表
示，整体承租经营者可申请重估租金，但他們必须承诺按照租金重估结果，相
应调低分租單位持牌人的租金。然而，黃宏发议员指出，有关持牌人未必可因
租金重估而受惠。整体承租经营者可能是以低租金水平投得整批商业單位，继
而以高昂的租金把個别單位分租出去，因此，虽然整体承租经营者与持牌人所
得的租金减幅相同，但持牌人实际上所缴付的租金仍高于市值水平。房屋署总
产业測量师(商业楼宇)回应時表示，黃宏发议员所述的情況不大可能出现，因
为投标者在竞投整体承租街市及商场方面的竞爭非常激烈，而最终的出价通常
具有甚高竞爭力。

房屋委员会商业單位的空置率

14.鉴于房委会商业單位的空置率由1998年首季的3.5%上升至同年第三季的4.9%
，杨森议员提出警告，指房委会在1998至99及1999至2000年度分别再推出总面
积达33 613及55 831平方米的出租商业單位，会令情況进一步惡化。他认为房委
会有需要检讨商业單位的租金水平，以吸引更多准租戶，从而提高單位的租用率
。房屋署总产业測量师(商业楼宇)解释，房委会商业單位的租金由市场力量决定
，并在投标结果中反映出来。然而，房委会会因应经济环境及市场情況，考虑调
整租金底价，并已採取措施降低商业單位的空置率，例如实施租金重估计划及简
化出租程序。房委会亦会与其租戶保持密切联络，研究可採取甚么行动，协助他
們适应低迷的营商环境。举例而言，房委会已同意减少一名食肆经营者所租用商
业單位的出租面积，以便其可用较低的间接成本继续经营。有关资料亦显示，部
分租戶在减租后有能力继续经营。周梁淑怡议员明白，食肆经营者是房委会的主
要客戶，因此房委会优待这些租戶实无可厚非，惟她对那些经营小生意的东主尤
感关注，因为与从事饮食业的租戶比较，他們未必能够得到同等待遇。但房屋署
总产业測量师(商业楼宇)指出，在重估租金后租金减幅百分比最高的是一名经营
菜档的租戶。为协助议员有更深入的了解，政府当局答应按行业提供重估租金结
果的分项数字，以及每個行业的租金减幅。

(会后补注：政府当局的回覆已随立法会CB(1)717/98-99号文件送交议员参阅。)

15.至于因商业單位空置率由3.5%上升至4.9%而造成的租金損失，房屋署总产业
測量师(商业楼宇)表示，由于房委会管理的商业單位类别众多而复杂，加上個别
單位的指定经营行业经常有变，故此难以对租金損失作出估计。尽管如此，房
委会会致力降低單位空置率，以期尽量善用资源。房屋署总产业測量师(商业楼
宇)回答李卓人议员的问题時证实，房委会在计算辖下商业單位的空置率時，并
无把整体承租经营者管理的單位计算在內，因为这些经营者无须向房委会报告
所管理單位的空置率。在议员要求下，房屋署总产业測量师(商业楼宇)答应提供
以下资料：

(会后补注：所需资料已随立法会CB(1)717/98-99号文件送交议员参阅。)

16.主席察悉，在房委会选定以"先到先得"申请方式出租的152间商铺中，只有60
间得以租出。他认为房委会有需要大幅调低租金底价，以吸引更多准租戶；并应
致力简化出租程序及每当空置單位未能租出時，应立即安排重新出租有关單位。
房屋署总产业測量师(商业楼宇)澄清，以"先到先得"申请方式进行的租赁计划反
应欠佳，是因为沒有人有兴趣提出申请，而非关乎租金水平。部分议员认为房委
会应作出安排，透过"先到先得"的申请方式出租更多空置單位，以提高單位的租
用率。为此，议员要求政府当局提供文件，解释挑选商铺以"先到先得"申请方式
出租所依据的准則。

(会后补注：政府当局的回覆已随立法会CB(1)717/98-99号文件送交议员参阅。)

VI.租者置其屋计划
(立法会CB(1)562/98-99(03)号文件)

租者置其屋计划第一期

17.在销售情況方面，李华明议员指出，在居者有其屋计划中发售租者置其屋计
划(下称"租置计划")第一期屋邨约450個空置單位的安排与原有建议不符，因为
根据原有建议，租置计划屋邨的空置單位会售予邨內住戶，然后售予同区屋邨
住戶。房屋署助理署长(租者置其屋)澄清，根据已通过的政策，空置單位会首
先供邨內居民认购，当中挤迫戶有权优先购买單位，随后会按抽签次序把單位
分配給认购的住戶。在认购程序完成后所剩的空置單位和后来空出的單位，將
会连同居者有其屋计划單位在居屋中心推出，供"绿表"申请人(即公共屋邨住戶
、轮候公屋登记册申请人及受清拆影响人士)购买。政府当局答应提供该450個
單位的詳细资料，包括地点、面积及售价。

(会后补注：所需资料已于1998年12月28日随立法会CB(1)688/98-99号文件送
交议员参阅。)

18.在撤回申请方面，谭耀宗议员詢问住戶为何不满政府土地契约及公契的最终
条款而撤回认购申请。房屋署编配及销售总监解释，由于租置计划第一期是在
政府土地契约及公契备妥前推出，故此须在后期对关乎业主权利与责任的条款
作出轻微修订。经修订的条款虽不逊于售楼说明书所载的条款，但已令准买家
产生一些误解。当局已設法与有关买家达成协议，此后情況已大为改善。在租
置计划第一期撤回申请的957個家庭中，有357個重新提交认购申请书。

19.周梁淑怡议员明白由房委会协助那些因经济困难而未能完成签立转让契据程
序，以致要撤回认购申请的住戶，并不恰当，但她认为房委会应顾及这些住戶的
财政状況，把意向金退还給他們。房屋署助理署长(租者置其屋)回应時表示，由
于购买条件已在售楼资料中詳细订明，有关住戶在决定购买單位前理应清楚知道
当中涉及多少款项，因此，房委会不会因住戶经济困难而退还意向金，实属合理
。再者，意向金已用来支付处理申请所需的行政费用。然而，周梁淑怡议员始终
认为房委会在处理这些個案時，应採取更为体谅的态度。

20.在修葺方面，房屋署编配及销售总监表示，在26 896個租置计划單位的住戶
中，约有半数提出为單位进行小型修葺工程的要求。杨森议员对于要求进行维修
的個案数目众多表示关注，并认为房委会有需要增加每個租置计划屋邨维修保养
基金的拨款，以确保有足够资金支付大型维修保养工程的开支费用。这对长安邨
及华贵邨等有斜坡的租置计划屋邨尤为重要。房屋署助理署长(租者置其屋)回应
時表示，鉴于斜坡修葺工程并非经常进行，这方面的费用应无须特别担心。房屋
署编配及销售总监补充，房委会为租置计划第一期出售的每個單位提供约14,000
元的一笔过拨款，加上每月从管理费中拨給维修保养基金的款项，应可支付大型
维修保养工程的开支费用。

租者置其屋计划第二期

21.在定价方面，刘江华议员詢问房委会会否因应近期私人楼宇价格下跌，考虑
调低租置计划第二期單位的售价。房屋署助理署长(租者置其屋)解释，第二期單
位的定价会沿用第一期單位的定价方法，即参照经调整重置成本厘定。经调整重
置成本是根据当前重置單位的成本作出调整，当中顾及各项因素，例如楼龄及地
点。他强调，当局只会在有需要计算买家在转售租置计划單位時所须缴付的地价
時，才会参考评定市值。此外，房委会在首两年会继续向第二期單位的买家提供
特别优惠，以确保大部分住戶在购楼后的每月住屋总开支不会超过租金的两倍。
据初步计算所得，第二期單位与第一期單位的售价会相当接近。然而，刘江华议
员担心其后各期單位的准买家可能会因重置成本上升而须缴付更高的楼价。房屋
署助理署长(租者置其屋)向议员保证，若经调整重置成本大幅上升，而令住屋开
支与租金失去平衡，房委会將会考虑调整特别优惠，确保單位售价维持在有关住
戶负担得来的水平。但他拒绝预測租置计划日后各期單位的售价，因为这些單位
的售价將視乎当時的经调整重置成本而定。

22.在土地权利与责任方面，房屋署编配及销售总监向议员保证，政府土地契约
及公契均会在單位出售前供购楼人士索阅。

未来计划

23.至于房委会会否基于租置计划第一及第二期反应良好而考虑把日后各期计划
合并，房屋署编配及销售总监表示这未必可行，因为有关屋邨在推出單位发售
前，须先按现行维修保养计划完成各项大型修葺工程。

VII.其他事项

发展公共屋邨的混合发展概念

24.李卓人议员表示，议员在1998年10月5日的会议上讨论此事時，曾詢问房委
会有否促请政府当局重新发展新发邨原址，用作兴建租住公屋。然而，规划环
境地政局表示，房委会及房屋署均未有要求当局拨出该地点作建屋用途。因此
，主席认为房委会或房屋署须以文件为佐证，澄清其有否与政府当局研究此事
。

(会后补注：房委会的覆函已于1999年1月5日随立法会CB(1)711/98-99号文件
送交议员参阅。)

25.议事完毕，会议在下午7時结束。

立法会秘书处
1999年2月24日

立法会

房屋事务委员会 会议纪要

房屋事务委员会
会议纪要